La loi Boutin
Depuis la loi du 10 juillet 1965, le statut et le fonctionnement des copropriétés ont évolué sur divers points, notamment au travers de la loi Boutin du 25 mars 2009 qui est un texte réglementaire relatif à la mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion. La loi Boutin ne modifie pas le fonctionnement même des copropriétés, mais vient plutôt en modifier certains aspects dans le but de mieux protéger les copropriétaires et notamment par rapport à leur syndic de copropriété.
La sécurisation des ascenseurs
Les échéances concernant les travaux de sécurisation des ascenseurs ont été allongées de 3 ans par la loi Boutin. Ainsi, la deuxième période a été repoussée à fin 2015 et la troisième période prendra fin le 3 juillet 2021. Elle était initialement prévue pour juillet 2018 par la loi urbanisme et habitat du 2 juillet 2003. La loi permet, ainsi, un meilleur étalement des travaux.
L’encadrement des honoraires spécifiques du syndic
En cas de travaux, la loi Boutin modifie les modalités concernant les honoraires du syndic de la copropriété qui étaient jusqu’alors évoqués à l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Ainsi, pour les travaux courants, c’est-à-dire ceux prévus dans le budget prévisionnel, il lui est interdit d’intégrer des honoraires spécifiques supplémentaires. En effet, l’assemblée générale vote un fois tous les ans, ou plus, les honoraires de gestion courante alloués au syndic pour le suivi de ce type de travaux.
Quant aux gros travaux (ravalement de façade, rénovation d’une toiture, travaux d’amélioration, etc.), les honoraires spécifiques devront désormais être votés en assemblée générale par la même occasion que le choix du devis et autres points concernant les travaux. Les règles de majorité seront les mêmes, mais les votes seront séparés. Cette clause permet la négociation des honoraires à hauteur des travaux réels plutôt qu’un montant prévu dans le contrat de syndic et ne correspondant donc pas aux travaux réels.
Suppression du poste de gardien
Pour supprimer le poste de gardien ou de concierge et, ce faisant, vendre le logement dans lequel il séjournait, la loi Boutin indique qu’un vote à l’unanimité n’est plus nécessaire et simplifie les démarches. Dans la plupart des cas, un vote à la double majorité de l’article 26 sera désormais suffisant. Le nombre de voix et le nombre de copropriétaires (présents, représentés et absents) sont alors pris en compte. Attention toutefois, l’unanimité est toujours nécessaire si cette suppression est contradictoire avec la destination de l’immeuble. Cela est donc notamment valable pour un immeuble de très haut standing où la présence d’un gardien est jugée indispensable. Il en va de même si la démarche vient mettre en danger les conditions de jouissance des parties privatives.
Modification du règlement de copropriété
Lorsque de nouvelles lois paraissent, et lorsque celles-ci sont complétées par des décrets d’application, il est parfois nécessaire de modifier le règlement de copropriété afin de le mettre aux normes avec la nouvelle réglementation. Pour simplifier cette mise en conformité, suite à une loi comme un décret, la loi Boutin prévoit une adoption des rectifications à la majorité simple de l’article 24 (sont prises en compte les voix des copropriétaires présents et représentés lors de l’assemblée).
La loi du 10 juillet 1965 prévoyait jusqu’alors l’obtention de la double majorité de l’article 26 qui était très difficile à obtenir et qui ralentissait grandement la mise à jour relative aux dernières nouveautés réglementaires et législatives.
Les places de stationnement
Depuis la loi Boutin, lorsqu’une place de stationnement est vendue, les démarches permettant aux copropriétaires de l’immeuble de bénéficier d’un droit de priorité pour l’acquérir sont davantage encadrées.
Dans certains cas, le Plan Local d’Urbanisme (PLU) d’une municipalité impose la création d’aires de stationnement pour les copropriétaires. Sont donc alors concernés par le droit de priorité, en cas de vente, les lots dont l’usage exclusif est le stationnement pour accéder à la copropriété.
Si tel est le cas, le vendeur de la ou des places de stationnement doit en informer le syndic par lettre recommandée avec accusé de réception. Celle-ci devra mentionner :
- l’intention de vendre un ou plusieurs lots de stationnement ;
- les conditions de vente ;
- et leur prix.
Tous les copropriétaires doivent ensuite en être informés par le syndic, par lettre recommandée avec accusé de réception également. Cela est considéré comme une offre de vente. Elle est valable deux mois à partir de la date de notification. Les frais engendrés par cette démarche devront toutefois être payés par le vendeur du ou des lots de stationnement.
Les copropriétés fragiles
Les copropriétés ayant des difficultés financières, ou dites fragiles, sont épaulées par une des clauses de la loi Boutin. Ainsi, pour les copropriétés en pré-difficulté, une procédure d’alerte peut être mise en place. Dans ce cas, concernant les charges courantes et les travaux, lorsque la somme des impayés est supérieure à 25 % des sommes dues à la clôture des comptes, le syndic de la copropriété aura la possibilité, après en avoir informé les copropriétaires, de faire une demande de nomination d’un mandataire judiciaire auprès du tribunal de grande instance. Son rôle sera d’identifier, dans un délai de 3 mois, la source du problème et de parvenir à une solution d’apurement des impayés.
Si le syndic ne s’en charge pas dans un délai d’un mois à partir de la clôture des comptes, les copropriétaires ont la possibilité de lancer eux-mêmes les démarches. Pour cela, ils doivent toutefois représenter au moins 15 % des millièmes de l’ensemble des copropriétaires. Les fournisseurs impayés ont aussi la possibilité de mettre en place cette procédure d’alerte à la condition que les factures demeurent impayées depuis au moins 6 mois et qu’une première démarche, consistant à envoyer un commandement de payer au syndic, soit restée sans suite. Les frais concernant le mandataire judiciaire seront alors à leurs charges.
Cette disposition permet d’anticiper une trop grande dégradation financière suite à laquelle un redressement est presque impossible. Dans tous les cas, le maire de la commune et le préfet doivent en être informés.
Remise des archives entre syndic
Lorsqu’il y a changement de syndic, il est important que le syndic remplacé remette les archives à son remplaçant. Par “archives” s’entend : les documents comptables, la situation de trésorerie, l’ensemble des documents en sa possession concernant le syndicat des copropriétaires ainsi que la totalité des fonds. A partir de la cessation de ses fonctions, le syndic dispose d’un mois pour procéder à cette remise d’archives.
Lorsque le syndic se soustrait à cette obligation, une mise en demeure peut être effectuée. Si elle reste sans réponse, les démarches suivantes sont simplifiées par la loi Boutin afin d’être davantage incitatives. Le nouveau syndic doit s’en référer au tribunal de grande instance. Le juge pourra ordonner la remise des fonds et des dossiers et / ou astreindre le syndic à une amende de 150 € par jour de retard jusqu’à ce qu’il s’occupe de la remise des archives.
Dans le cas où l’ancien syndic avait remis les archives à un prestataire spécialisé, le même délai s’applique pour que cette information soit communiquée au nouveau syndic.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Autre modifications actées par la loi Boutin
Voici quelques autres points au travers desquels la loi Boutin vient modifier la loi du 10 juillet 1965.
- Installation d’alarmes incendies. Ce sont les locataires ou copropriétaires résidents qui doivent s’occuper d’installer un Détecteur Autonome Avertisseur de Fumée dans leur domicile. Cette obligation concerne tous les occupants.
- Création d’un fonds travaux. Les copropriétés conçues à partir d’immeubles locatifs HLM sont considérées comme fragiles. Pour cette raison, la loi Boutin ordonne qu’un compte spécial soit alimenté d’une avance pour “fonds travaux”. Celui-ci permettra ainsi de financer les travaux d’amélioration de l’immeuble.
- Mise à disposition de personnel. Lorsqu’un immeuble HLM est transformé en copropriété, la loi donne la possibilité d’une mise à disposition, suite à une convention, du personnel HLM. Cela concerne notamment les gardiens.
- Transparence du poste de syndic de copropriété. La loi Boutin interdit les syndics de copropriété d’exercer également le poste de banquier et vice-versa. Cette mesure cherche à imposer une certaine transparence.
