Quitus au syndic : à quoi cela correspond-il ?

La question du quitus est parfois inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale annuelle. En quoi ce quitus consiste-t-il ? Faut-il obligatoirement le voter ?

Quitus au syndic : à quoi cela correspond-il ?
Quitus au syndic : à quoi cela correspond-il ?

L’approbation des comptes

Le quitus est parfois confondu avec l’approbation des comptes. Les deux actions sont pourtant différentes, ne remplissent pas les mêmes rôles et ne répondent pas aux mêmes besoins.

 

L’approbation des comptes est votée chaque année lors de l’assemblée générale annuelle des copropriétaires.

L’assemblée générale est d’ailleurs la seule habilitée à approuver les comptes. La gestion du syndic étant contrôlée par le conseil syndical, celui-ci peut toutefois éclairer l’ensemble des copropriétaires lors de l’assemblée générale.

L’approbation des comptes rend ceux-ci définitivement opposables à tous les copropriétaires.

Si l’assemblée générale n’approuve pas les comptes, le syndic est obligé de présenter de nouveaux comptes pour que l’assemblée clôture le budget de la propriété.

 


Le quitus

Si l’approbation a trait à la gestion financière à proprement parler, le quitus concerne l’absence de fautes commises par le syndic dans l’exercice de son mandat aussi bien d’un point de vue comptable qu’administratif. Son objet est donc plus large que l’approbation des comptes.

Ainsi donner quitus au syndic signifie attester que celui-ci a correctement accompli sa mission et donc le dégage tout simplement de sa responsabilité.

 

Le quitus est voté par l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité. Il doit faire l’objet d’une inscription distincte de l’approbation des comptes à l’ordre du jour et par conséquent d’un vote distinct aussi.

 

Le quitus peut être :

- global, c’est à dire concerner l’ensemble de la gestion du syndic,

- partiel, s’il ne concerne que certains aspect de la gestion,

- limité, c’est à dire assorti de réserves.

 

Le quitus peut toujours être refusé par l’assemblée des copropriétaires si elle pense que le syndic n’a pas rempli sa mission. Ce refus ne constitue pas une révocation. Cette dernière doit faire l’objet d’un vote distinct pour être valide.

 


Le quitus : un acte non obligatoire

Contrairement à l’approbation des comptes, le vote du quitus n’est pas obligatoire. Il n’est d’ailleurs pas mentionné par la loi du 10 juillet 1965. L’assemblée des copropriétaires n’est donc pas obligée de se prononcer à ce sujet ni de le faire figurer à l’ordre du jour.

Il y est pourtant souvent inscrit à l’initiative du syndic, qui cherche ainsi à dégager sa responsabilité. Y voyant une marque de confiance donnée au syndic, l’assemblée des copropriétaires n’ose pas toujours refuser l’inscription du quitus à l’ordre du jour.

Pourtant, si l’absence de quitus n’a aucune conséquence, le voter en a.

 

Les effets du quitus

Donner quitus au syndic, c’est le rendre quitte vis à vis de la copropriété, c’est à dire reconnaître qu’il a correctement réalisé l’ensemble des missions de son mandat de gestion. Le quitus libère ainsi le syndic d’une partie de sa responsabilité : le syndicat des copropriétaires ne peut que très difficilement par la suite engager des poursuites contre lui pour d’éventuelles fautes commises dans l’exercice de son mandat.

 

Limites au quitus

Le quitus porte uniquement sur les faits correspondant à la période pour laquelle il a été donné, et non sur une période antérieure.

Le quitus n’empêche pas totalement la copropriété de mettre en cause la responsabilité du syndic, notamment si son vote a eu lieu alors que l’assemblée générale n’avait pas été informée d’éventuelles négligences, fautes ou manœuvres frauduleuses, ou encore ne détenait pas les informations nécessaires pour en apprécier les conséquences.

Pour éviter toute mauvaise surprise, le vote avec réserves est encore la meilleure solution : elle permet au syndicat des copropriétaires de ne pas se mettre à dos le syndic tout en se ménageant une possibilité de recours en cas de faute de gestion ou de manquement à ses obligations.

Par ailleurs le quitus intervient dans la relation contractuelle entre le syndic et le syndicat des copropriétaires.  Tout copropriétaire peut agir individuellement contre le syndic en engageant sa responsabilité délictuelle ou quasi délictuelle. Pour cela il doit amener la preuve que le syndic a commis une faute et que celle-ci lui a causé un préjudice. Dans ce cas, il est préférable pour le copropriétaire concerné de ne pas voter le quitus au syndic.

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