Le compte bancaire de la copropriété

La copropriété doit disposer d’un compte bancaire pour pouvoir engager les dépenses inhérentes à l’entretien et à la conservation de l’immeuble et encaisser les sommes reçues au nom du syndicat. Comment est géré ce compte ? Par qui et selon quelles règles ?

Le compte bancaire de la copropriété
Le compte bancaire de la copropriété

Le syndic : le gestionnaire du compte bancaire

Dans le cadre de son mandat, le syndic s’occupe de la gestion comptable et financière de la copropriété. Ayant pour mission d’assurer l’entretien et la conservation de l’immeuble, il est amené à payer les charges qui en découlent, à régler des factures pour le compte de la copropriété mais aussi à procéder à des appels de charges ou à des appels de provision auprès des copropriétaires, qui sont alors encaissés sur le compte bancaire de la copropriété.

 


Un compte bancaire séparé pour la copropriété

Disposition déjà présente dans la loi SRU mais qui bénéficiait d’un régime dérogatoire assez large, l’obligation de compte bancaire séparé a été reprise par la loi Alur et se pose désormais en règle.

Ainsi, le syndic doit ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat sur lequel seront versées toutes les recettes reçues au nom de la copropriété et à partir duquel tous les paiements réalisés en son nom seront faits.

Ce compte bancaire séparé ne peut faire l’objet ni de fusion ni de compensation avec un autre compte.

 


Les avantages du compte séparé : contrôle et transparence

La séparation du compte bancaire de la copropriété de celui du syndic et des autres comptes qu’il gère permet au syndicat des copropriétaires d’avoir un contrôle plus précis sur les comptes.

Le syndic est tenu de mettre à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte bancaire, dès qu’il les reçoit. Cette disposition permet une plus grande transparence pour le syndicat des copropriétaires.

 

Sanction en cas de non-respect

Si le syndic n’a pas procédé à l’ouverture du compte séparé dans les trois mois qui suivent sa désignation, son mandat devient nul de plein droit, c’est à dire avant même qu’une décision judiciaire le constate.

Si le mandat du syndic devient nul, cela implique la nullité des assemblées générales convoquées par celui-ci et des décisions qui ont été prises, mais aussi la recevabilité des procédures judicaires que le syndic aurait intenté pour la copropriété.

Toutefois, l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que dans le cas où le mandat du syndic serait nul, « les actes qu'il aurait passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. », protégeant ainsi les intérêts du syndicat des copropriétaires, celui-ci ne devant pas être pénalisé du fait de la négligence du syndic.

Les conventions ainsi conclues entre la copropriété et des tiers non informés de la nullité du mandat du syndic restent valides.

 


Une dérogation possible : les copropriétés de 15 lots ou moins

Les copropriétés qui comprennent au plus quinze lots bénéficient d’une dérogation au principe de compte séparé.

En effet, dans ces copropriétés, l’assemblée générale des copropriétaires peut décider de dispenser le syndic d’ouvrir un compte séparé au nom du syndicat des copropriétaires. La décision est votée à la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Toutefois cette possibilité est soumise à une condition : pour ne pas influencer le choix fait par l’assemblée générale des copropriétaires, le syndic ne peut pas proposer de rémunération différenciée selon qu’ils choisissent le compte séparé ou le compte commun.

Par ailleurs, le compte commun unique doit respecter certaines règles pour conserver toute la transparence souhaitée par la loi Alur :

-  Le compte unique doit faire apparaître un « sous-compte » dans les écritures bancaires de façon à pouvoir individualiser les versements et prélèvements qui concernent la copropriété ;

-  Le syndic doit verser sur ce sous-compte, toutes les sommes appartenant au syndicat et y reporter les dépenses qu’il a engagées pour lui ;

-  Le syndic doit transmettre au syndicat des copropriétaires une copie des relevés bancaires de ce sous-compte, dès qu’il les reçoit.

 

Dans quelle banque ouvrir le compte bancaire de la copropriété ?

Si c’est souvent le syndic qui choisit la banque dans laquelle est ouvert le compte séparé, le syndicat des copropriétés peut tout à fait choisir un établissement bancaire différent. Pour cela, l’assemblée générale des copropriétaires prend une décision à la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

 

Un deuxième compte bancaire pour le fond travaux

Le syndic a l’obligation d’ouvrir un deuxième compte séparé au nom du syndicat des copropriétaires. Ce compte est alimenté par les cotisations au titre du fonds de travaux mis en place par la loi Alur, intégré à l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et obligatoire depuis le 1er janvier 2017.

Le compte est ouvert dans le même établissement que le compte principal, au choix du syndic ou selon la décision de l’assemblée générale des copropriétaires. Aucune dispense n’existe pour ce deuxième compte qui doit obligatoirement être séparé et ne peut faire l’objet d’aucune convention de fusion ou de compensation avec un autre compte.

Ce compte étant rémunéré, les intérêts produits sont définitivement acquis au syndicat des copropriétaires.

Comme pour le compte principal, si le syndic n’ouvre pas ce compte dans les trois mois suivant sa désignation, son mandat devient nul de plein droit.

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