Les charges du propriétaire
Le propriétaire bailleur a pour obligation de louer un logement décent qui ne porte pas atteinte à la santé du locataire ni à sa sécurité. Pour cela, il est tenu de maintenir le logement en bon état en réalisant tous travaux et opérations d’entretien nécessaires, notamment en cas d’urgence.
Le remplacement de volets détériorés, le changement d’un robinet cassé, le dépannage d’une chaudière etc., font ainsi partie des réparations et travaux à sa charge.
En contrepartie, le locataire a l’obligation de laisser le bailleur entrer chez lui pour réaliser les travaux, tous les jours sauf les samedis, dimanche et jours fériés. Si les travaux durent plus de 21 jours, le locataire peut alors demander une réduction de loyer.
Les charges locatives
Les charges locatives sont fixées de façon exhaustive par la réglementation. La liste des charges récupérables, c’est à dire celles que paient le bailleur et qu’il peut répercuter à son locataire, figure au Décret n°87-713 du 26 août 1987.
Les charges locatives sont composées :
des dépenses relatives à l’entretien du logement
Ces dépenses sont généralement directement prises en charge par le locataire. Si ce n’est pas le cas, le bailleur peut les récupérer en les intégrant aux charges récupérables. Elles peuvent concerner :
- les revêtements de sols et des murs : par exemple le nettoyage, l’entretien et le remplacement en cas de détérioration importante ;
- les menuiseries et équipements du logement : par exemple l’entretien des plinthes, baguettes et des placards ;
- les appareils sanitaires : par exemple le détartrage des robinets, le remplacement des joints de la robinetterie, la réfection des joints de baignoires, le changement des flexibles de douche ;
- les canalisations : par exemple l’entretien courant des canalisations d’eau, le remplacement des joints et colliers, le remplacement du tuyau de raccordement de gaz, l’entretien des robinets ;
- les chaudières ou systèmes de chauffage : par exemple le nettoyage des gicleurs et des brûleurs, le graissage des vannes, le contrôle des raccordements, le réglage de la température, la vérification des résistances etc. A noter que l’entretien de la chaudière doit faire l’objet d’une visite annuelle obligatoire réalisée par un chauffagiste et dont l’attestation doit être remise au bailleur.
des dépenses concernant les menues réparations
Les petites réparations peuvent concerner la remise en état d’une pièce cassée ou son remplacement, sur les appareils de combustion par exemple, la réparation de petites fuites, la réfection des mastics des fenêtres, le remplacement des vitres brisées etc.
des services et produits consommables liés au logement et à son usage
Parmi les services dont les frais peuvent être récupérés par le bailleur se trouve la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ou TOM, qui concerne un service bénéficiant uniquement au locataire.
Les consommables sont également à à la charge exclusive du locataire puisque c’est lui qui les utilise. Il peut s’agir des consommations d’eau, d’électricité, de gaz, si le logement n’est pas pourvu d’un compteur individuel.
Si au 1er janvier 2017 dans le cadre de la loi sur la transition énergétique, tout logement situé dans un immeuble collectif devra être équipé de compteur individuel d’eau et d’électricité permettant à chaque occupant de payer en fonction de sa consommation, certaines dérogations subsisteront. De même pour le chauffage, des dispositifs d’individualisation devront être installés pour les immeubles construits avant 2001 disposant de système de chauffage collectif mais des dérogations sont prévues en cas d’impossibilité technique ou de coût excessif.
Par ailleurs, le locataire doit prendre à sa charge la réparation ou le remplacement de tout ce qu’il détériore en dehors des dégradations imputables à la vétusté, c'est-à-dire à l'usure normale du temps qui elles, sont à la charge du bailleur.
Les charges locatives en copropriété
Aux charges locatives classiques, s’ajoutent en copropriété les charges concernant les espaces communs. Le copropriétaire les paie dans le cadre des appels de charge qu’il reçoit du syndic. Il peut en répercuter certaines sur son locataire mais pas toutes.
D’une façon générale, les mêmes règles que celles pour les charges locatives s’appliquent : entretien et petites réparations à la charge du locataire, grosses réparations à la charge du copropriétaire, ce qui revient souvent à la répartition entre charges générales et charges spéciales.
Les charges générales sont en effet celles qui sont engagées pour le maintien en bon état de l’immeuble ; elles sont réparties en fonction des tantièmes détenus par chaque copropriétaire.
Les charges spéciales concernent la possibilité d’usage qui est faite d’un service ou d’un équipement et sont réparties selon le critère de l’utilité.
Ainsi par exemple, le copropriétaire pourra récupérer auprès du locataire les :
- charges d’entretien de l’ascenseur,
- frais d’entretien des espaces verts,
- dépenses de ménage et l’entretien de l’escalier,
- salaires et charges de gardien, si leurs fonctions les amènent à rendre des services aux locataires : sortie des poubelles, distribution du courrier etc. A noter que selon son statut, gardien d’immeuble ou employé d’immeuble, la part récupérable ne sera pas la même.
En revanche, ne sont par exemple pas récupérables par le copropriétaire :
- les frais d’installation de l’ascenseur,
- les dépenses pour travaux portant sur le gros œuvre,
- les honoraires du syndic,
- les dépenses d’entretien des façades,
- les frais de dératisation ou de détermitage, etc.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Décompte et paiement des charges locatives
Le paiement des charges peut se faire sous deux formes :
- sur factures ou justificatifs au fur et à mesure de leur émission,
- par versement d’une provision mensuelle avec une régularisation en fin d’année.
Le décompte doit être envoyé un mois avant la régularisation annuelle ; les factures ou justificatifs doivent être tenus à la disposition du locataire pendant 6 mois à compter de l’envoi du décompte.
En ce qui concerne les charges liées à l’entretien des parties communes ou les consommations pour lesquelles il n’y a pas de compteurs individuels, la répartition est réalisée par le syndic en fonction du règlement de copropriété. Celui-ci envoie un relevé de charges annuel au copropriétaire qui doit s’y référer pour établir le décompte des charges à son locataire.
Le locataire peut consulter le détail des charges auprès du syndic pendant 6 mois.
Si la régularisation annuelle est envoyée tardivement, le locataire dispose de la possibilité de demander à payer le solde de charges dues mensuellement pendant 1 an.
Les charges impayées peuvent être réclamées par le bailleur pendant 3 ans à compter de leur exigibilité. Le locataire peut réclamer le remboursement des charges payées en trop pendant ce même délai. A noter que pour les charges exigibles avant le 27 mars 2014 , le délai est de 5 ans, sans toutefois pouvoir dépasser le 27 mars 2017.
