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Les aides pour les travaux de copropriété

Pour encourager les copropriétaires à effectuer des travaux de rénovation énergétique dans leur immeuble, l’Etat a mis en place un certain nombre d’aides financières. Certaines collectivités locales ont suivi le mouvement et proposent également des subventions qui permettront de réduire les coûts des travaux de rénovation en copropriété.

Les aides pour les travaux de copropriété
Les aides pour les travaux de copropriété

Les aides au financement pour les travaux de rénovation

Une copropriété est éligible à la plupart des aides financières dès lors que la date de fin de construction de l’immeuble est d’au moins 2 ans. De plus, le syndic de copropriété doit se charger de sélectionner un ou plusieurs professionnels bénéficiant de la certification RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) sans laquelle la réalisation des travaux ne sera pas éligible aux aides financières.

 

Selon les aides auxquelles la copropriété souhaite prétendre, d’autres critères d'éligibilités devront parfois être pris en compte. C’est tout particulièrement les projets de rénovation énergétique que l’Etat souhaite encourager. Voici les différentes aides dont une copropriété peut bénéficier :

  • le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) de 30 % ;
  • les subventions de l’Anah (Agence nationale de l’habitat) :

○     aide directe au copropriétaire ;

○     aide au syndicat de copropriétaires ;

○     aide “Habiter Mieux” pour les travaux de rénovation énergétique en copropriété ;

  • les certificats d’économie d’énergie (CEE) ;
  • l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) individuel ou collectif ;
  • les aides locales (communales, départementales, régionales, etc.).

 

Sachant que les travaux de rénovation dans un immeuble sont le 4ème poste de dépenses communes au sein d’une copropriété, il est important de s’intéresser à ces aides financières.

 

La répartition des frais des travaux

En copropriété, les travaux de rénovation des parties communes sont partagés entre l’ensemble des copropriétaires. Le syndic de copropriété se charge de l’appel de fonds en prenant en compte les tantièmes de chaque copropriétaire au sein de l’immeuble. Un copropriétaire s’opposant à la réalisation des travaux a la possibilité de bénéficier d’un fractionnement de paiement de sa part de charges. Attention toutefois, si le fractionnement peut s’étaler sur 10 ans, il sera aussi redevable des intérêts de l’emprunt contracté par la copropriété pour couvrir sa partie des frais.

 

La certification RGE des professionnels

Il existe un certain nombre de certifications RGE dont voici un tableau récapitulatif :

 

Types de certifications RGE

Types d’activités certifiées

Désignation

Types d’appareils concernés

QualiSol

activités du solaire thermique

Qualisol CESI

chauffe-eau solaire

Qualisol Combi

système solaire combiné

Quali’PV

activités du solaire photovoltaïque

QualiPV module Bât

installation

QualiPV module Elec

onduleur

Quali’Bois

activités du chauffage bois

Qualibois module Air

poêle à bois

Qualibois module Eau

poêle à bois hydro

Quali’PAC

activités des PAC

Quali’PAC

pompe à chaleur

 

Ces qualifications ne sont valables que 4 ans et les professionnels certifiés doivent donc la renouveler régulièrement, ce qui permet d’assurer la qualité de leurs prestations pour les copropriétés.

 


Le crédit d'impôt pour la transition énergétique (CITE)

Certains travaux de rénovation énergétique sont éligibles au crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) à titre individuel ou à titre collectif. Attention toutefois, seuls les copropriétaires dont l’appartement situé dans l’immeuble est leur résidence principale pourront bénéficier de cette réduction fiscale de 30 %. Des conditions supplémentaires doivent être respectées par les copropriétaires bailleurs pour qu’il puisse bénéficier du CITE.

Seuls les travaux permettant de réaliser des économies d’énergie sont éligibles à cet avantage fiscal. Cela concerne notamment le renforcement de l’isolation du bâtiment, la modification du système de chauffage, etc.

 

Le calcul de la réduction fiscale se fie au montant total des travaux en excluant le prix de la main d’oeuvre. Le crédit d’impôt représente 30 % maximum de ce montant avec un plafond pour une période de 5 années consécutives fixé à :

  • 8 000 € pour une personne seule ;
  • 16 000 € pour un couple ;
  • 400 € supplémentaire par personne à charge ;
  • et 200 € supplémentaire par enfant en résidence alternée.

Pour les personnes non imposables ou pour les personnes dont le paiement de l’impôt est inférieur à la somme dont ils peuvent bénéficier, l’excédent est restitué.

 


Les subventions de l'Anah

Les subventions proposées par l’Anah (Agence nationale de l’habitat) font partie des aides financières dont peuvent bénéficier les copropriétés. Les travaux éligibles sont principalement ceux permettant d’améliorer les conditions de vie des habitants. Pour des travaux de rénovation des parties communes, les subventions de l’Anah sont versées au syndicat des copropriétaires.

Contrairement à d’autres aides financières, les subventions de l’Anah concernent uniquement les foyers dont les revenus sont modestes et très modestes. Seules les copropriétés en réelles difficultés sont donc concernées.

 

Les immeubles éligibles sont donc ceux :

  • bénéficiant d'une Opération d'Amélioration de l'Habitat (OPAH pour copropriétés dégradées)
  • soumis à un arrêté d’insalubrité ;
  • considérés comme “copropriétés fragiles”
  • relevant d’une procédure pour lutter contre le risque de saturnisme, etc.

 

La copropriété peut être éligible aux subventions de l’Anah. Lorsque ce n’est pas le cas, les copropriétaires bailleurs et les copropriétaires résidents peuvent demander une aide financière de manière individuelle. Le plafond de l’aide “Habiter Mieux” est de 5 250 € par logement. Les subventions de l’Anah peuvent couvrir 50 % du montant HT des travaux maximum. Elles peuvent toutefois être cumulées avec d’autres aides.

 

Les certificats d'économie d'énergie (CEE)

Encore peu connus, les certificats d’économie d’énergie sont également une solution pour faire des économies sur les frais de travaux de rénovation de la copropriété. Toutes les copropriétés peuvent potentiellement être éligibles dès lors que les économies d’énergie réalisées sont suffisamment importantes. Sont ainsi éligibles :

  • les travaux d’amélioration thermique portant sur :

○     le remplacement du système de chauffage de la copropriété ;

○     la rénovation de l’isolation ;

○     l’utilisation des énergies renouvelables, etc.

 

Ces certificats d’économie d’énergie ont une valeur marchande qui intéresse les fournisseurs d’énergie. Le montant du certificat d’économie d’énergie dépend essentiellement du partenaire choisi. En effet, c’est la conversion des certificats qui permet d’établir le montant de cette aide financière. De plus, cette aide peut prendre différents aspects :

  • réduction sur une future facture énergétique ;
  • remboursement sous forme de prime ;
  • réduction sur le prix des matériaux pour les travaux, etc.

 


L'éco-prêt à taux zéro individuel (éco-PTZ)

L'éco-prêt à taux zéro ou éco-PTZ est une aide que les copropriétaires peuvent obtenir individuellement. Il s’agit d’un prêt pour lequel ils n’auront à rembourser que la somme qu’ils ont empruntée, sans l’ajout d’intérêt. Un professionnel certifié RGE doit obligatoirement s’occuper de la réalisation des travaux pour obtenir un tel prêt. Tous les travaux ne sont pas éligibles à cet éco-prêt, ceux l’étant peuvent concerner :

  • les parties communes ;
  • et les parties privatives à usage commun.

Les fenêtres des appartements sont notamment considérées comme des parties privatives à usage commun. Seuls des travaux d’amélioration énergétique permettent d’obtenir ce type de prêt.

 

Cette aide est plafonnée à un emprunt de 30 000 €. La durée maximale de remboursement est de 15 ans.

 

L'éco-prêt à taux zéro collectif (éco-PTZ)

L'éco-prêt à taux zéro ou éco-PTZ est une aide étendue à la copropriété. Le syndic de copropriété peut ainsi souscrire à ce type de prêt au titre de l’ensemble des copropriétaires. La décision doit être votée lors d’une assemblée générale et seuls les copropriétaires le souhaitant seront inclus dans ce prêt.

 

Il n’est pas possible de cumuler un éco-prêt à taux zéro individuel et collectif. Attention, seuls les copropriétaires résidents peuvent bénéficier de cette aide.

 


Les aides locales

Les aides locales, également appelées aides territoriales, dont peuvent bénéficier les copropriétés, sont mises en place par :

  • les départements ;
  • les régions ;
  • les collectivités ;
  • ou les communes.

Ces aides sont mises en place via deux types d’opérations :

  • les Opérations Programmées d’Amélioration de l’Habitat (OPAH) ;
  • et les Opérations Programmées d’Amélioration Thermique des Bâtiments (OPATB).

Ces aides locales peuvent être cumulées avec les aides proposées par l’Anah. Toutefois, le plafond des frais pris en charge par le cumul des aides pour la réalisation des travaux de rénovation ne peut pas dépasser les 80 % du montant total des travaux.

 

Certaines communes proposent aux copropriétés une exonération partielle ou une exonération totale de la taxe foncière de l’immeuble pendant une durée pouvant aller jusqu’à 5 ans. Pour savoir si vous pouvez profiter d’une telle aide, le syndic de copropriété devra directement contacter la Mairie dont dépend le bâtiment.

 

Une réduction de TVA

Selon les travaux réalisés, il est parfois possible de bénéficier d’un taux de TVA réduit ou d’un taux de TVA intermédiaire. De nombreux travaux de rénovation sont éligibles à un taux de TVA de 10 %. Le changement d’une chaudière ou l’amélioration du système de chauffage peut permettre de bénéficier d’un taux de TVA à 5,5 %.

En termes d'éligibilité, les fournitures devront être achetées auprès de l’installateur qui s’occupe de la main d’oeuvre.

 

Souscription d’un prêt collectif

En dernier recours, le syndic de copropriété peut s’occuper de souscrire à un prêt collectif au nom de l’ensemble des copropriétaires ou seulement de ceux intéressés. Le prêt collectif permet généralement d’obtenir des taux plus intéressants que des prêts individuels souscrits par les copropriétaires de manière séparée. C’est depuis mars 2012 avec la loi Warsmann que le syndicat des copropriétaires dispose de cette possibilité. Cette loi permet en effet au syndicat des copropriétaires de bénéficier du statut de personne morale.

 

La majorité des votes des copropriétaires doit être obtenue pour la souscription à un emprunt collectif. L’adhésion ne sera ensuite pas nécessairement collective puisque chaque copropriétaire a le choix individuel d’y souscrire ou non. Le remboursement de ce type de frais ne se fait pas auprès de la banque mais auprès du syndic de copropriété.

C’est l’assemblée générale qui fixe l’échéancier pour le remboursement de l’emprunt collectif. Ce type d’emprunt peut être souscrit :

  • pour le financement de travaux de rénovation des parties communes ;
  • pour le financement de travaux de rénovation des parties privatives mais d’intérêt collectif ;
  • ou encore lors de l’acquisition d’un bien.

 

Lorsqu’une copropriété souscrit à un prêt collectif, il est fortement conseillé de demander une clause permettant de désolidariser les copropriétaires. Cela évite aux copropriétaires de prendre la responsabilité des impayés d’un copropriétaire défaillant. Dans ce cas-là, c’est l’organisme se portant caution qui doit se retourner contre les copropriétaires défaillants afin de récupérer les charges impayées. Si une clause de désolidarisation n’est pas signée, l’organisme se portant caution se retournera contre l’ensemble du syndicat des copropriétaires. Les copropriétaires devront alors couvrir eux-mêmes les impayés.

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