Différents diagnostics immobiliers doivent être réalisés au niveau des parties communes d’une copropriété à l’occasion d’une vente ou d’une location, ou tout simplement pour satisfaire aux exigences de sécurité des biens et des personnes.
Un diagnostic technique concerne également les immeubles qui vont être mis en copropriété et ne le sont pas déjà.
Ces différents diagnostics et contrôles sont consignés dans le carnet d’entretien de l’immeuble.
Diagnostic Amiante
Il concerne les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. En effet avant cette date, l’amiante n’était pas encore interdit dans la construction des immeubles et peut encore être présent dans le bâtiment. Pour que sa présence ne mette pas en danger la santé des occupants, il convient de repérer ce matériau nocif et le cas échéant de le localiser précisément et d’en vérifier régulièrement l’état de conservation.
Portant sur les flocages, faux plafonds, dalles de sol, toitures, bardages, calorifugeage et tous les éléments susceptibles de contenir de l’amiante, le DTA ou Dossier Technique Amiante devait être réalisé avant le 31 décembre 2005. Il doit être tenu à jour si des travaux sont prévus et à chaque fois que le réglementation évolue.
Le diagnostic amiante avant travaux : il est réalisé comme son nom l’indique avant tout travaux de façon à vérifier l’état de conservation des éléments amiantés et prendre toutes les mesures nécessaires pour sécuriser le chantier par confinement ou retrait.
Diagnostic plomb
Interdit à partir de 1949, le plomb reste présent dans les peintures de nombreux immeubles.
Son repérage appelé CREP (Constat des Risques d’Exposition au Plomb) devait être réalisé avant le 12 août 2008.
Si la concentration en plomb est supérieure à la norme en vigueur des mesures de confinement doivent être prises.
Le diagnostic plomb avant travaux : avant tout travaux, une évaluation doit être réalisée pour vérifier l’état des peintures afin de prendre les mesures adéquates pour sécuriser le chantier.
Bilan énergétique
Le bilan énergétique est le terme générique utilisé pour un immeuble pour désigner le Diagnostic de performance énergétique ou l’Audit énergétique
Autrefois réservé aux logements individuels, le diagnostic de performance énergétique se décline en version « collective » dès lors que l’immeuble à usage principal d’habitation est équipé d’une installation de chauffage ou de refroidissement.
Installé par le décret n°2012-1342 du 3 décembre 2012 et intégré dans le Code de la construction et de l’habitation, il concerne les copropriétés de moins de 50 lots dont le permis de construire date est postérieur au 1er juin 2001.
Obligatoirement réalisé avant le 1er janvier 2017, il a une validité de 10 ans.
Le DPE collectif consiste à évaluer la consommation en énergie de la copropriété afin de repérer si des économies d’énergie sont possibles en réalisant une opération de rénovation énergétique. Il doit contenir des préconisations en ce sens.
Il peut remplacer le DPE individuel en cas de vente ou de location : dans ce cas, il n’y a qu’un seul DPE à faire pour l’ensemble de la copropriété et non plus un par logement.
Dans les copropriétés de plus de 50 lots ou annexes ou dont le permis de construire est antérieur au 1er juin 2001, le DPE se transforme en audit énergétique, à réaliser également avant le 1er janvier 2017.
Pour savoir le nombre de lots à prendre en compte, sont comptabilisées les annexes telles que caves, parkings ou commerces, qu’ils soient raccordés ou non au chauffage collectif.
L’audit énergétique est plus complet que le DPE collectif. Il décrit et constate également la localisation du bâtiment, ses qualités architecturales, ses parties communes et privatives, son état général et son environnement extérieur.
Il contient des préconisations sur les éventuelles améliorations possibles pour optimiser l’utilisation et la gestion des équipements afin d’obtenir une meilleure performance énergétique. Des propositions de travaux sont faites, en tenant compte des caractéristiques socio-économiques des copropriétaires et des aides financières possibles.
Sur la base de ces deux diagnostics, des travaux de rénovation énergétiques peuvent être décidés par un vote de l’assemblée générale des copropriétaires.
Le diagnostic technique
Pour mettre en copropriété un immeuble qui ne l’était pas déjà et diviser en lots ses différentes parties, un diagnostic technique doit être établi dès lors que le bâtiment a plus de quinze ans.
Réalisé par un diagnostiqueur professionnel à la demande du propriétaire, ce diagnostic est prévu par l’article L 111-6-2 du Code de la construction et de l'habitation qui énonce :
« Toute mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de quinze ans est précédée d'un diagnostic technique portant constat de l'état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui de l'état des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité. »
Le diagnostic consiste en un constat visuel du bien sans contrôle ni investigations particulières. Son rôle consiste simplement à faire une description de l’état général du bien et non à prescrire des travaux.
Le diagnostic technique doit être communiqué à tout acquéreur lors de la première vente des lots issus de la division et à toute nouvelles vente dans les trois ans. Après ce délai, il n’est plus obligatoire de fournir un diagnostic technique.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Le carnet d’entretien de la copropriété
Les diagnostics techniques, plomb et amiante doivent figurer sur le carnet d’entretien de l’immeuble.
Ce dernier doit être mis en place et tenu à jour par le syndic, dont la responsabilité est susceptible d’être engagée en cas de non respect de cette obligation issue de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 :
I. Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :
(…)
d'établir et de tenir à jour et à disposition des copropriétaires un carnet d'entretien de l'immeuble conformément à un contenu défini par décret ;
Le carnet d’entretien précise l’adresse de l’immeuble, le nom du syndic et les références de contrats d’assurance : compagnie, police et date de validité.
Il mentionne tous les travaux importants réalisés ainsi que leur date, les références de assurances de dommages-ouvrage, les contrats d’entretien et de maintenance souscrit, l’éventuel programme de travaux décidé par l’assemblée générale des copropriétaires.
Le carnet d’entretien peut être consulté par tout acquéreur potentiel.
Sa mise à jour est importante puisqu’il participe à la prise de décision d’achat en connaissance de cause de ce denier.
En cas de mauvaise tenue, la responsabilité du syndic pourra être engagée.
