Pas d’obligation de quorum
La notion de quorum n’existe pas dans la loi de 1965 sur les copropriétés. En théorie, une assemblée de copropriétaires peut être tenue quelque soit le nombre de personnes présentes, même une seule.
Toutefois en l’absence de la moitié (ou des deux tiers selon les cas) des copropriétaires ou plus exactement des tantièmes détenus, il s’avèrera impossible de prendre une décision.
Des règles de majorité qui nécessitent la présence des copropriétaires
La loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoient trois types de majorité, qui sont graduellement plus difficiles à obtenir :
- La majorité simple de l’article 24, qui correspond à la majorité des copropriétaires présents et des représentés. Les abstentions ne sont pas prises en compte dans ce cas de figure ;
- La majorité absolue de l’article 25 qui est la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés ou absents. En cas d’absence de majorité à l’issue du premier vote, un deuxième vote peut alors être réalisé sous condition ;
- La majorité des deux tiers ou double majorité de l’article 26 : il s’agit de la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix. En cas d’absence de majorité à l’issue du premier vote, il y a la possibilité d'un second vote avec une majorité allégée. L’article 26 prévoit aussi aussi des cas où l’unanimité est requise : dans ce cas, tous les copropriétaires doivent donner leur accord.
C’est la nature des travaux à entreprendre qui détermine à quelle majorité la décision doit être prise, les travaux les plus importants nécessitant une majorité plus difficile à obtenir.
Le décompte des voix
Les modalités de décompte des voix sont prévues par l’article 22 de la loi de 1965 :
« Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes »
Ainsi chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix égal au nombre de millièmes de parties communes attachés à son lot.
Cette règle est toutefois nuancée pour les cas de copropriété en main dominante :
« Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires. »
A noter : en cas de vote de résolution concernant des équipements et services n’ayant une utilité que pour une partie des lots, seuls les copropriétaires concernés peuvent prendre part au vote et non la totalité.
« Art. 24 - III.-Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »
Travaux nécessitant une majorité simple (article 24 de la loi de 1965)
- Les travaux concernant la préservation de l'immeuble, de la santé et de la sécurité de ses occupants,
- Les modalités de réalisation et d'exécution des travaux obligatoires par des dispositions légales, et des travaux de restauration immobilière,
- Les travaux de mise en accessibilité du bâtiment qui n’affectent pas la structure de l’immeuble,
- L’autorisation donnée à certains copropriétaires de réaliser des travaux d’accessibilité à leurs frais, s’ils affectent les parties communes ou l’extérieur du bâtiment mais ne changent pas la destination de l’immeuble, ni sa structure ou ses équipements,
- Les travaux de rénovation énergétique réalisés à l’occasion de travaux sur les parties communes,
- L’équipement en bornes de recharge pour véhicules électriques des places de parking couvertes ou sécurisées.
Travaux nécessitant une majorité absolue (article 25 de la loi de 1965)
- L'ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration ;
- L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer, à leurs frais, des travaux qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, mais ne changent pas sa destination ;
- les travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre s’ils ne relèvent pas de l’article 24 ;
- L'installation d'une station radioélectrique nécessaire au déploiement d'un réseau radioélectrique ouvert au public, l'installation ou la modification d'une antenne collective ou d'un réseau de communications électroniques interne à l'immeuble, dès lors qu'elles portent sur des parties communes ;
- L'installation ou la modification des installations électriques intérieures permettant l'alimentation des emplacements de stationnement d'accès sécurisé à usage privatif pour permettre la recharge des véhicules électriques ou hybrides, ainsi que la réalisation des installations de recharge électrique permettant un comptage individuel pour ces mêmes véhicules,
- L'installation de compteurs d'eau froide divisionnaires et de compteurs d'énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage.
Travaux nécessitant une double majorité (article 25)
Aucuns travaux ne nécessitent un vote à la double majorité.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Travaux nécessitant l’unanimité (article 26)
Aucuns travaux ne nécessitent un vote à l’unanimité.
