Copropriété d’un petit immeuble : définition et caractéristiques
Quand on parle de gérer une copropriété d’un petit immeuble, il faut savoir de quoi il est vraiment question. Pour commencer, il est important d’indiquer qu’un régime spécial pour les petites copropriétés existe. En effet, ce dernier est issu de l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, en application de la loi ELAN (Évolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique)de 2018.
Cette ordonnance entrée en vigueur le 1er juin 2020 concerne en réalité les copropriétés qui disposent des caractéristiques suivantes :
- 5 lots principaux maximum : cela exclut donc les lots dits “annexes”, à savoir les caves ou encore les parkings
- Peu importe l’usage, qu’il soit à vocation d’habitation, de bureaux ou encore de commerces
- Budget prévisionnel moyen du syndic sur une période de 3 exercices consécutifs est inférieur à 15 000 €
De manière générale, un petit immeuble n’a pas d'ascenseur ni de gardien. Cela permet de diminuer grandement les charges des copropriétaires.
Il faut souligner qu’une très petite copropriété peut quant à elle disposer de 5 lots ou plus mais comporte seulement 2 copropriétaires maximum.
Les options de gestion pour une petite copropriété
Il est important de souligner que la loi du 10 juillet 1965 indique que toutes les copropriétés, quel que soit le nombre de lots la constituant sont tenues de disposer d’un syndic de copropriété et ce, quelle que soit la forme que prend ce dernier.
Il faut savoir que les rôles du syndic sont multiples.
Le syndic bénévole
Il s’agit de la solution la plus courante pour la gestion de copropriétés de petite taille. Il s’agit donc d’un syndic non professionnel qui n’est pas rémunéré pour les missions qu’il mène. Dès lors, la gestion est assurée par un ou plusieurs copropriétaires de l’immeuble en question.
Ne disposant pas de titre professionnel, il n’existe donc pas de garantie, notamment sur le plan financier. Il est fortement recommandé que le syndic bénévole se compose de personnes disposant de bonnes connaissances en termes de législation de copropriété ou encore de bonnes notions en comptabilité. Cela permettra d’assurer une gestion optimale de la structure.
Il est aussi impératif que ce syndic souscrive à une assurance de responsabilité civile professionnelle pour se couvrir en cas de problème ou de faute. L’ouverture d’un compte bancaire dédié au syndic bénévole sera également nécessaire.
L’élection de ce dernier se fait à la majorité absolue pour une durée d’un an. Cela permet de pouvoir juger des capacités du syndic avant de pouvoir le renouveler.
Le syndic coopératif
Le syndic coopératif est aussi un moyen efficace et peu coûteux pour gérer une petite copropriété. Dans ce cas, il faudra tenir une réunion afin de pouvoir désigner les membres constitutifs du conseil syndical pour une durée de 3 ans. Un président est également mandaté pour une durée de 3 ans par les membres du conseil. Ce dernier sera donc à la tête du conseil et agira alors en qualité de syndic. Les autres membres l’assisteront dans chacune de ses missions et disposeront chacun de leur propre tâche selon leurs spécificités.
Pour les copropriétés de plus de 10 lots qui optent pour le syndic coopératif, la présence du conseil syndical est obligatoire.
Le syndic par internet
Une solution est également de plus en plus prisée par les petites copropriétés. Il s’agit du syndic qualifié de “low cost”. Plus concrètement, il est ici question d’une gestion qui se fait par le biais d’internet. C’est une méthode particulièrement adaptée aux copropriétés dotées de moins de 30 lots.
L’utilisation d’un logiciel accessible aux copropriétaires et au conseil syndical permet alors de recenser diverses informations, créant ainsi une base de données. Ce logiciel dispose des documents relatifs à la copropriété, qu’il s’agisse de documents financiers, juridiques ou encore administratifs. Il s’agit d’un service totalement dématérialisé. Il n’y a donc pas d’interlocuteur physique qui se rend au sein de la copropriété. Dans ce cas, le conseil syndical est impératif. Il se charge alors de tenir les réunions d’assemblées générales.
Les coûts d’une telle prestation sont bien moins chers que ceux d’un syndic professionnel. Il est généralement possible de souscrire un forfait annuel ou bien un abonnement mensuel.
Ce type de plateforme en ligne offre de nombreux services comme :
- La gestion du budget, des impayés et des sinistres
- Des visites techniques en cas de besoin
- Des conseils, une assistance en ligne
Le syndic professionnel
Le syndic professionnel reste une option tout à fait envisageable pour les petites copropriétés même si ce n’est pas forcément la solution la plus adaptée car elle nécessite un certain budget. Toutefois, ce type de syndic offre de meilleures garanties et des services parfaitement maîtrisés par de réels professionnels disposant des compétences adéquates.
Les autres spécificités d’un petit immeuble de copropriété
Il est possible de recenser un certain nombre d’autres spécificités liées aux petits immeubles de copropriété. Ainsi, il est possible de citer les critères qui suivent :
- La simplification de la comptabilité : le syndic d’une petite copropriété, à l’inverse de celui d’une copropriété classique, n'a pas l’obligation de tenir une comptabilité double listant tous les mouvements de débits et de crédits. Les dépenses sont généralement moins conséquentes, ce qui permet un assouplissement de cette gestion comptable. Toutefois, un contrôle des comptes doit être assuré. Cela peut être effectué par un ou plusieurs copropriétaires ou bien par un expert ne faisant pas partie de la copropriété. Cette vérification permet notamment de s’assurer qu’il n’y a pas d’impayé, pouvant entraîner de graves dommages pour le bâtiment.
Il faut souligner que l’allègement au niveau comptable ne signifie pas que la petite copropriété est exempte de présenter un budget prévisionnel. En effet, la présentation de ce dernier lors d’une assemblée générale est indispensable. De la même façon, l’approbation des comptes doit être effectuée lors de cette même réunion. Outre la comptabilité, la rédaction d’un règlement de copropriété est indispensable et le syndic doit veiller au respect et à la bonne application de ce dernier. Ce document fournit le fonctionnement de l’immeuble et définit les droits ainsi que les obligations de chacun.
- L’entretien moins conséquent : un petit immeuble en copropriété engage généralement moins de frais mais également moins d’entretien car les équipements sont moins nombreux ou absents (ascenseur, gardien, système de vidéosurveillance…) et les parties communes sont souvent de petite taille.
- La prise de décisions facilitée voire individuelle : la tenue d’une assemblée générale est obligatoire pour l’approbation des comptes ainsi que pour le vote du budget prévisionnel. Pour ce qui est de la prise de décision, il n’est pas indispensable de le faire lors d’une telle réunion. Que ce soit par le biais d’une consultation écrite ou encore d’une réunion informelle réalisée par le syndic, il faut toutefois recueillir l’avis de chacun et que l’unanimité soit atteinte. Dans le cas d’une très petite copropriété, c’est-à-dire lorsqu’il y a uniquement deux copropriétaires, il est possible qu’un seul d’entre eux prenne une décision, notamment lorsqu’elle se rapporte à la conservation de la structure et à la mise en œuvre de travaux. Toutefois, il sera indispensable de prévenir le second copropriétaire de cette décision ainsi que du montant des dépenses envisagées.
- La gouvernance moins stricte : cela revient en réalité à choisir un syndic, le plus souvent gratuit ou très peu onéreux. L’intérêt est double. En effet, dans un premier temps, cela permet d’alléger les charges des copropriétaires mais aussi de faire en sorte que les copropriétaires s’impliquent plus dans la vie de leur immeuble.
- Le partage des tâches moins contraignant : afin d’assouplir encore plus la gestion mais également dans le but de limiter, une fois de plus les charges, il est possible de se répartir les tâches entre les différents copropriétaires. Il peut alors être question de l’entretien des parties communes, des espaces verts ou de petits travaux de maintenance. Un des avantages d’une petite copropriété est de pouvoir mettre en place une convivialité entre les occupants.
- Le conseil syndical n’est pas obligatoire pour les petites copropriétés sauf dans le cadre où c’est le mode de gestion syndic coopératif qui est choisi.
- La possibilité d’absence de fonds travaux : pour les copropriétés constituées de moins de 10 lots, il faut savoir que le syndicat peut décider de manière unanime lors d’une réunion d’assemblée générale, de ne pas créer de fonds travaux.
Est-il possible de ne pas avoir de syndic dans un petit immeuble de copropriété ?
Il peut exister certains cas de figure où la petite copropriété n’est pas dotée de syndic. Dès lors, cette dernière se retrouve dans une situation totalement illégale et doit y remédier aussi vite que possible.
En effet l’absence de syndic met en péril la gestion de la copropriété mais également le maintien de l’état de cette dernière.
Les raisons les plus courantes pour lesquelles il n’y a pas de syndic sont les suivantes :
- faillite du syndic professionnel
- expiration du mandat du syndic
- invalidité du mandat du syndic
- le syndic quitte ses fonctions en cours de mandat
- révocation du syndic par l’assemblée générale car il n’assume pas son rôle
- indécision des copropriétaires pour élire un nouveau syndic et recueillir la majorité absolue
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Absence de gestion dans une petite copropriété : que faire ?
Comme vu précédemment, il existe quelques cas de figure où une petite copropriété peut se retrouver sans aucune gestion, c’est-à-dire sans syndic. Dans ce cas, elle se retrouve dans l’illégalité.
Il existe cependant des solutions pour y remédier. En effet, la loi Macron du 6 août 2015 stipule que tout copropriétaire est en mesure de convoquer une assemblée générale afin de désigner un nouveau syndic.
Deux situations sont ensuite possibles. La première est l’obtention de la majorité absolue à l’issue d’un vote qui permet d’élire un nouveau syndic.
La seconde situation est lorsque les copropriétaires n’arrivent pas à se mettre d’accord de manière unanime. Dans ce cas, chaque copropriétaire est en droit de saisir le tribunal judiciaire afin que cette dernière statue sur la désignation d’un administrateur provisoire chargé de la gestion de l’immeuble. Il faudra toutefois qu’un syndic soit élu. Pour ce faire, l’administrateur provisoire s’occupera de réunir une assemblée générale jusqu’à l’élection d’un syndic. Dans le cadre où cet administrateur n’arrive pas à une élection unanime, il y aura la nomination d’un syndic judiciaire.
