Qu’est-ce qu’un tantième ?
La division de l’immeuble en copropriété en lot entraine pour chaque copropriétaire l’identification de ses parties privatives et l’attribution de la quote-part des parties communes appelées tantièmes, associée à chaque lot. Les tantièmes sont ainsi calculés et exprimés en pourcentage de l'ensemble de toutes les parties communes de l'immeuble.
C’est la répartition des tantièmes de la copropriété qui détermine la répartition des charges générales entre les copropriétaires.
Chaque copropriétaire dispose d’une jouissance absolue sur ses parties privatives et d’une jouissance partagée sur les parties communes.
Comment sont-ils déterminés ?
Les tantièmes sont déterminés à l’occasion de la division et de la mise en lot de la copropriété et de l’établissement de l’état descriptif de copropriété. Selon l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965, les tantièmes sont répartis librement pour chaque copropriété selon "la consistance, la superficie et la situation des lots" sans que des critères plus précis ne soient imposés.
Depuis le 31 décembre 2002, les critères retenus et la méthode de calcul doivent cependant être indiqués dans le règlement de copropriété sans pour autant que le détail du calcul n’y soit présenté.
Généralement établi par un géomètre ou un notaire, l’état descriptif de division laisse apparaître des tantièmes qui sont le plus souvent répartis en fonction des critères suivants :
- La superficie ou surface utile de chaque lot
- La consistance du lot : c’est à dire s’il s’agit d’un appartement, d’une chambre, d’une cave ou d’une place de parking
- Les aménagements intérieurs du bien et son confort : terrasse, balcon, desserte par ascenseur etc.
- La situation du lot dans la copropriété : accès, éclairage naturel, exposition, tranquillité etc.
- En comparaison des lots les uns par rapports aux autres.
Les tantièmes généraux peuvent être exprimés en millièmes, comme en dix millièmes ou cent millièmes selon la taille de la copropriété.
A quoi servent les tantièmes ?
Les tantièmes de parties communes ont deux utilités :
- Ils servent à déterminer le montant de la participation de chaque copropriétaire aux charges générales, c’est à dire à toutes celles concernant la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes de la copropriété.
Exemple de calcul de participation à des travaux concernant la peinture du hall d’entrée :
Montant des travaux : 5000 euros
Tantièmes généraux de parties communes dans la copropriété : 10000
Tantièmes détenus par un copropriétaire X = 150 Tantièmes détenus par un copropriétaire Y : 350
Quote-part payée par X = 5000 x 150/10000 = 75 euros
Quote-part payée par X = 5000 x 350/10000 = 175 euros
- Ils déterminent le nombre de voix dont dispose chaque copropriétaire lors des votes en assemblée générale des copropriétaires.
Selon l’exemple précédent :
Nombre de tantièmes de X : 150
Nombre de tantièmes de Y : 350
Nombre de tantièmes total dans la copropriété : 10000
Le copropriétaire X détient 1,5% des voix de la copropriété ; le copropriétaire Y en détient 3,5%
Différences entre tantièmes de charges et tantièmes de copropriété
Il existe certains cas où les tantièmes de charges sont différents des tantièmes de copropriété. En effet, si les tantièmes généraux, c’est à dire ceux correspondant aux charges générales, sont identiques aux tantièmes de copropriétés, il peut exister au sein de la copropriété des parties communes spéciales qui sont alors soumises à un régime spécial avec des tantièmes spécifiques prévus par le règlement de copropriété : par exemple charge concernant l’escalier d’un bâtiment d’une copropriété en comportant plusieurs.
Par ailleurs, les charges spéciales issues des services collectifs et des éléments d’équipement commun ne suivent pas la répartition des tantièmes généraux mais celles du critère de l’utilité, qui diffère de celui des tantièmes.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Modification ou rectification des tantièmes
- création de nouveaux tantièmes :
- en cas de division d’un lot
L’assemblée générale doit voter les nouveaux tantièmes et la modification du règlement de la copropriété à la majorité simple de l’article 24.
- en cas de travaux
L’assemblée générale doit voter les nouveaux tantièmes et la modification du règlement à la même majorité que celle ayant voté la réalisation des travaux (selon les cas à la majorité simple, absolue ou à la double majorité de l’article 26).
- en cas de vente d’une partie commune à un copropriétaire ou à un tiers
L’assemblée générale doit voter les nouveaux tantièmes et la modification du règlement à la double majorité de l’article 26 ou à l’unanimité si la modification entraine une affectation de la destination de l’immeuble.
- Rectification de tantièmes
En cas d’erreur, les tantièmes présents dans l’état de description ne peuvent être modifiés que par l’assemblée générale des copropriétaires par un vote à l’unanimité.
A défaut de cette décision, il reste possible de demander en justice la rectification du calcul des charges ayant pour fondement une erreur de calcul des tantièmes.
Engagée par tout copropriétaire si, selon l’article 12 de la loi du 10 juillet 1965, « la part correspondant à son lot est supérieure de plus d'un quart, ou si la part correspondant à celle d'un autre copropriétaire est inférieure de plus d'un quart, dans l'une ou l'autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d'une répartition conforme aux dispositions de l'article 10, l’action peut aboutir à l'établissement d'un nouvel état de répartition des charges et un nouveau calcul des tantièmes, sans effet rétroactif toutefois.
L’action en justice doit toutefois intervenir dans les 5 ans suivant la publication du règlement de copropriété ou dans les 2 ans à partir de la première mutation à titre onéreux du lot depuis la publication du règlement de copropriété.
