L’information, une obligation légale ?
Le syndic de copropriété est soumis à diverses obligations, encadrées par la loi. Notamment, la loi du 10 juillet 1965 qui définit les principales obligations auxquelles le syndic doit se soumettre. On retrouvera par exemple l’obligation de faire respecter le règlement intérieur de la copropriété ou encore de gérer les travaux.
D'autres textes sont venus compléter ces dispositions au fil des années pour permettre de mieux encadrer la copropriété. On note par exemple la loi ALUR, ainsi que le décret du 15 décembre 2015, qui imposent désormais une obligation d’information de la part du syndic sur les sujets concernant la copropriété.
Cette transparence est nécessaire pour permettre d’instaurer une confiance absolue entre le syndic et le syndicat des copropriétaires, et donc de bénéficier d’un principe de fonctionnement optimal au sein de la copro.
Obligation ou devoir d’information ?
Il est important de faire la différence entre le devoir et l'obligation d’information. L’obligation d'information concerne l’ensemble des copropriétaires et des occupants de l'immeuble quant aux décisions de l’AG.
Le devoir d’information peut lui concerner l’ensemble du syndicat des copropriétaires, mais aussi certains copropriétaires à titre individuel. Le devoir d’information pourra alors concerner :
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des infractions et dégradations ;
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les problèmes connus dans l’immeuble ;
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informer des nouvelles obligations du syndic ainsi que les décrets qui le concerne.
Informer sur quoi ?
Quand on parle d’obligation d’information de la part du syndic, on fait surtout référence aux prises de décisions de l’assemblée générale. Si nombre de copropriétaires sont présents lors des assemblées générales, des absents sont aussi souvent relevés. De plus, l’information est aussi valable pour les locataires occupants de l'immeuble.
Les assemblées sont les instances les plus officielles de la copropriété. C’est ici que sont votées les décisions les plus importantes comme les budgets, mais aussi les travaux ou les urgences. Dès lors, grâce au compte rendu du PV de l’assemblée générale, le syndic se voit dans l’obligation d’informer l’ensemble des copropriétaires.
Les lois encadrant la copropriété ne listent pas de manière précise les informations à transmettre, mais on peut noter par exemple :
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les décisions concernant les prestataires s’occupant des travaux ou encore de l’entretien des espaces verts ;
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les décisions de travaux comme la réfection d’une façade, la réalisation d’un audit énergétique, les études de termites, les réparations d’ascenseurs…;
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les décisions autour des employés de la copropriété comme le ou la gardien.ne.
On retrouve, depuis le 10 février 2020, avec une entrée en vigueur au 1er janvier 2022, une nouvelle obligation d’information. En effet, pour améliorer la gestion des déchets, désormais, le syndic est obligé d’afficher et d’informer sur :
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les informations (adresse, horaires, contact) de la déchetterie dont la copropriété dépend ;
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les règles sur le tri sélectif des déchets.
Des sujets à ne pas divulguer
Si le syndic est soumis à l’obligation d’information des copropriétaires, certains sujets échappent à la règle et peuvent rester confidentiels.
On notera entre autres :
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tout sujet qui concerne et implique un copropriétaire en particulier, l’anonymat est préservé ;
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les saisies immobilières ;
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les prestations de gestion confiées au syndic ;
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les sujets concernant les copropriétaires seulement, pas les occupants ;
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les contentieux.
En cas de doute sur un sujet qui fait l'objet d’une information des occupants, les propriétaires peuvent se tourner directement vers le syndic pour échanger et trouver une explication.
Quand informer les occupants de l'immeuble ?
Une fois l’assemblée générale tenue, le syndic dispose d’un délai de 3 mois pour informer les occupants de l’immeuble des décisions prises en ce jour.
Ce délai peut être allongé dans le cadre du licenciement d'un membre du personnel de la copropriété. En effet, ce dernier doit d’abord être mis au courant par courrier avant que l’information ne soit divulguée. Il ne doit en aucun cas apprendre la nouvelle par le biais de l'information obligatoire.
A noter aussi que depuis le 1er juin 2020, le syndic est également tenu obligé d’informer les copropriétaires de la date de la prochaine assemblée générale ordinaire. Les convocations devant être distribuées 21 jours avant la date de l’assemblée, l’information doit donc se faire au préalable.
Comment informer les copropriétaires ?
L’obligation d’information des copropriétaires des décisions de l’assemblée générale se matérialise souvent de deux manières, à savoir :
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un affichage dans les parties communes, de manière visible et de façon à ce que chaque occupant en prenne connaissance. Un affichage unique dans l’ascenseur ne permet pas aux occupants du rez-de-chaussée de prendre connaissance des diverses informations par exemple. L’affichage restera a minima un mois ;
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une lettre d'information est distribuée dans chacune des boîtes aux lettres.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Une loi un peu floue
Si le législateur oblige le syndic à informer les copropriétaires des diverses prises de décisions de l’assemblée générale, la loi ne prévoit, en contrepartie, aucune sanction. De ce fait, l’information est souvent négligée dans de nombreuses copropriétés.
En cas de non-respect, les copropriétaires peuvent toutefois lancer une action en contestation lors d’une assemblée générale. La responsabilité du syndic peut être mise en cause en cas de problème. Toutefois, les syndics non-professionnels seront plus protégés face à la justice.
Si les problèmes du syndic persistent et s’accumulent, les copropriétaires peuvent demander la révocation du syndic.
