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Ravalement de courette d’immeuble : fonctionnement et prix

La copropriété a pour obligation de maintenir la façade de l’immeuble en bon état. Toutefois « façade » et « obligation de ravalement de façade » ne désignent pas uniquement le mur donnant sur la rue. Ainsi, les copropriétaires ont pour obligation de procéder au ravalement de tous les murs extérieurs du bâtiment, mais également au ravalement de la courette de l’immeuble.

La copropriété a pour obligation de maintenir la façade de l’immeuble en bon état. Toutefois « façade » et « obligation de ravalement de façade » ne désignent pas uniquement le mur donnant sur la rue. Ainsi, les copropriétaires ont pour obligation de procéder au ravalement de tous les murs extérieurs du bâtiment, mais également au ravalement de la courette de l’immeuble.

 

Ravalement de courettes d’immeuble : loi et règlementations

Le ravalement de courette, comme le ravalement de façade, est parfois obligatoire tous les 10 ans. C’est notamment le cas pour les immeubles localisés à Paris et dans l’ensemble des communes ou un arrêté préfectoral a été mis en place. Pour savoir quelles sont les obligations à respecter pour votre immeuble, le syndic de copropriété ou le syndicat des copropriétaires peut se renseigner auprès de la préfecture ou de la mairie. Il pourra aussi être renseigné au Conseil d’Architecture d’Urbanisme et de l’environnement du département (CAUE).

 

Selon le Code de la construction et de l’habitation, le ravalement de façade désigne la remise en état des façades anciennes et leur maintien constant dans un bon état de propreté. Ainsi, par « façade » s’entend :

  • tout mur donnant sur la rue ;
  • la cour intérieure de l’immeuble, même si elle ne donne pas sur la rue ;
  • les murs aveugles (murs sans fenêtre) ;
  • et les pignons des murs.

 

Selon le Code de la construction et de l’habitation, la façade d’un immeuble concerne aussi bien le bâti maçonné que les menuiseries, les volets, les corniches, les garde-corps, les décorations et autres.

 


Mise en place d’un ravalement de courette d’immeuble

Afin de mettre en place le ravalement de la courette d’immeuble, le syndic de copropriété doit commencer par regrouper plusieurs devis demandés auprès de professionnels spécialisés avant d’organiser une assemblée générale. Une fois ces documents regroupés, il pourra convoquer l’ensemble des copropriétaires pour prendre la décision du professionnel et du devis à retenir pour la réalisation des travaux, comme pour toute autre partie commune. Le syndic de copropriété s’occupe ensuite du suivi du chantier. La répartition des frais relatifs au ravalement de la courette est ensuite répartie en fonction des tantièmes de chaque copropriétaire.

 

Pour voter en assemblée générale, la réalisation d’un ravalement de courette d’immeuble, la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 est suffisante dès lors qu’il s’agit d’une remise en état à l’identique. Elle consiste à regrouper la majorité des voix des personnes présentes et représentées. Les personnes absentes ne sont alors pas comptabilisées.

 

Si la copropriété en profite pour faire des modifications des façades, comme effectuer l’isolation thermique ou phonique de ces dernières, par exemple, les travaux seront considérés comme des travaux d’amélioration, la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 sera alors nécessaire pour réaliser le ravalement de la courette d’immeuble. Cette double majorité consiste à obtenir ⅔ des millièmes de la copropriété, ainsi que la majorité absolue de l’ensemble des copropriétaires présents, représentés et absents.

 


La courette : une partie commune ou une partie privative ?

Selon l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, la courette d’un immeuble est, dans la majeure partie des cas, considérée comme une partie commune. Toutefois, une clause contraire, ajoutée dans le règlement de copropriété, peut prévoir un usage différent. Ainsi, s’il s’agit d’une partie commune, tous les copropriétaires et tous les résidents peuvent bénéficier de cet espace. Toutefois, si le règlement de copropriété prévoir une jouissance exclusive à certains copropriétaires, seuls les résidents des lots concernés ont le droit d’accéder à cette courette.

 

Dans certains cas, la courette intérieure de l’immeuble appartient à un seul copropriétaire. Il peut alors s’agir d’une partie privative ou d’une partie commune à jouissance privative. Il faut consulter le règlement de copropriété pour le savoir. Cette distinction entre partie commune et partie privative est très importante concernant la répartition des frais du ravalement de courette. En effet, s’il s’agit d’une partie privative, l’ensemble des copropriétaires n’aura pas à participer aux frais relatifs au ravalement de la courette.

 

Appartenance de la courette

Usage de la courette

Répartition des frais de ravalement de courette

Partie commune

  • appartenance par défaut selon l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965
  • usage libre par l’ensemble des copropriétaires, sans usage abusif

entre tous les copropriétaires

Droit de jouissance exclusive

  • courette réservée à l’usage d’un ou de plusieurs copropriétaires
  • droit inscrit dans le règlement de copropriété

entre tous les copropriétaires, mais le copropriétaire bénéficiant de la jouissance exclusive peut se voir affecter une quote-part de partie commune en plus

Partie privative (suite à un achat de la partie commune par un copropriétaire)

  • appartenance au copropriétaire ayant acheté la partie commune (généralement un habitant du rez-de-chaussée)
  • nouvelle répartition des parties privatives et des parties communes doit être inscrite dans le règlement de copropriété

à la seule charge du copropriétaire concerné

 

Notre guide les Règles et lois d’usages de la cour d’immeuble vous permettra d’en savoir davantage sur cet espace de la copropriété.

 

Le ravalement de courette, peut-il être imposé par la mairie ?

Lorsqu’une façade d'immeuble n’est pas en bon état, la mairie peut, dans certains cas, imposer à la copropriété de procéder au ravalement de la courette du bâtiment et de l’ensemble des murs. Selon la loi SRU2, le maintien en bon état des façades extérieures des immeubles signifie que les murs ne doivent présenter aucun risque physique pour les résidents et les passants. Ainsi, les façades doivent être :

  • sécurisées ;
  • solides ;
  • en bon état ;
  • capables d’éviter les remontées capillaires ;
  • et les ruissellements d’eau.

 

Si l’état de propreté est techniquement défini par la copropriété, la mairie peut intervenir si la copropriété ne montre aucun signe de prise d’initiative. Dans les cas suivants, la mairie peut imposer le ravalement de façade et de courette de l’immeuble :

  • lorsqu’elle considère que l’état de l’immeuble nuit à l’environnement urbain et au cadre de vie général du quartier ;
  • en cas d’insalubrité du bâtiment, avec un taux d’humidité tel à l’intérieur de l’immeuble que la bonne santé des résidents est en jeu ;
  • lorsqu’un ou plusieurs monuments sont classés comme patrimoine architectural à préserver dans les alentours ;
  • lorsque des infiltrations d’eau sont visibles ou que lichens et mousses se développent ;
  • mais aussi lorsque des risques de chutes de matériaux des éléments de la façade sur le domaine public sont imminentes et ne garantissent pas la sécurité des passants et résidents.

 

Le syndic de copropriété reçoit alors une injonction de la mairie. Il doit alors en informer l’ensemble des copropriétaires dans les plus brefs délais par lettre recommandée avec accusé de réception et les travaux doivent être exécutés dans un délai de 6 mois. Une fois ce délai écoulé, en cas de non-exécution, le syndic de copropriété reçoit alors une sommation à réaliser les travaux de la mairie. Si dans le délai alloué, les copropriétaires ne se chargent pas de faire réaliser les travaux de ravalement, le maire peut ordonner leur exécution d’office après avoir obtenu l’autorisation du président du tribunal de grande instance.

 

Les travaux alors réalisés d’office sont entièrement à la charge des copropriétaires. De plus, en cas de récidive, l’amende encourue est comprise entre 3 750 et 7 500 €.

 


Les différentes étapes du ravalement de courette

Les différentes étapes des travaux de ravalement de courette de l’immeuble dépendent principalement du type de matériau utilisé pour la construction des façades de la courette. En effet, les spécificités d’entretien varient d’un matériau à l’autre et le ravalement de courette d’immeuble peut être plus ou moins complexe, plus ou moins coûteux en fonction du type de matériaux des façades de la courette :

 

Type de courette

Caractéristiques

Différentes étapes d’intervention

Façade en briques recouverte de plâtre en bon état

La brique est un revêtement peu onéreux à ravaler.

  • nettoyage de la façade à basse pression
  • prévoir la réfection des joints
  • passer un film hydrofuge pour une meilleure résistance de la façade aux intempéries

Façade de briques et de ciment

  • nettoyage de la façade à haute pression
  • prévoir la réfection des joints
  • passer un film hydrofuge pour une meilleure résistance de la façade aux intempéries

Façade en béton

Le béton est un revêtement onéreux à ravaler.

  • nettoyage délicat
  • prévoir le colmatage des trous et fissures
  • passer un film hydrofuge pour une meilleure résistance de la façade aux intempéries

Façade en pierre

La pierre est un revêtement onéreux à ravaler.

  • nettoyage délicat et indispensable
  • prévoir le colmatage des trous et fissures
  • passer un film hydrofuge pour une meilleure résistance de la façade aux intempéries
  • finition avec une peinture à base de résine permet d’uniformiser l’apparence de la façade

Façade en bois

Le bois est un matériau complexe à ravaler.

  • nettoyage délicat car le bois est fragile
  • vérification de l’état de la façade (le bois est particulièrement sensible aux insectes, à l’humidité, aux champignons, aux termites et aux mérules)
  • traitement et réparation des façades
  • passage d’un enduit ou d’un mortier

 

Le ravalement d’une courette d’immeuble peut prendre 2 à 3 semaines.

 

Réaliser des travaux de rénovation de l’isolation thermique

Lors du ravalement de courette d’immeuble, il est aussi fortement conseillé d’en profiter pour revoir l’isolation thermique de l’immeuble. Veuillez noter que, depuis le 1er janvier 2017, ces travaux sont d’ailleurs parfois obligatoires. En effet, lorsque les travaux de rénovation concernent au moins 50 % de la façade, il est désormais obligatoire de prévoir des travaux d’isolation thermique :

  • pour les bâtiments d’habitation ;
  • pour les bureaux ;
  • pour les hôtels ;
  • pour les bâtiments commerciaux ;
  • et pour les bâtiments d’enseignement.

 

Les seules dérogations possibles pour les copropriétés et autres bâtiments concernent :

  • une impossibilité technique ;
  • une impossibilité architecturale ;
  • une impossibilité juridique ;
  • ou une impossibilité économique.

 

Pour la pose d’un isolant thermique comprenant la fixation des panneaux isolants mais aussi la couche de ragréage, il faut compter environ entre 80 et 100 € le m².

 


Le cas particulier des immeubles classés

Les copropriétés classées ou situées dans des zones classées sont des cas un peu à part. En effet, pour pouvoir réaliser le ravalement de courette d’un tel immeuble, il est nécessaire de commencer par faire une déclaration préalable auprès de l’architecte des Bâtiments de France. De plus, une déclaration de travaux auprès de la mairie ne sera pas suffisante et il sera obligatoire de faire une demande de permis de construire pour pouvoir réaliser les travaux de ravalement.

 

Le Service Départemental de l’Architecture et du Patrimoine (SDAP) pourra vous renseigner sur le sujet.

 

Prix d’un ravalement de courette d’immeuble

Le prix de ravalement de courette d’immeuble varie principalement selon la taille de la courette, la hauteur de l’immeuble et du matériau composant ses murs. En effet, le ravalement de façade se compose de plusieurs étapes : du nettoyage, à la réparation jusqu’aux finitions.

 

Différentes étapes du ravalement de courette

Prix TTC

Installation et désinstallation des échafaudages

20 à 30 % du montant total du devis

Nettoyage des façades de la courette

Lavage haute pression, gommage, ponçage, nébulisation, sablage, hydrogommage, etc.

de 10 à 30 € le m²

Traitement des façades de la courette

Traitement classique

de 10 à 100 € le mètre linéaire

Traitement contre les champignons

de 40 à 80 € le m²

Traitement anti-mousse

de 30 à 90 € le m²

Peinture imperméabilisante

de 30 à 50 € le m²

 

Finitions du ravalement de courette

Restauration des joints et des fissures

de 15 à 30 € le mètre linéaire

Enduit monocouche

de 20 à 35 € le m²

Enduit multicouche

de 50 à 90 € le m²

Badigeon de chaux

de 20 à 40 € le m²

Crépi

de 30 à 80 € le m²

 

Veuillez noter que pour un ravalement de courette d’immeuble, vous pourrez bénéficier d’un taux de TVA intermédiaire de 10 %.

 

Pour le ravalement de courette d’immeuble, les copropriétaires peuvent bénéficier de différentes aides financières et de subventions comme :

  • l’éco-prêt à taux zéro si des travaux d’isolation thermique sont réalisés en même temps que le ravalement de courette ;
  • les aides de l’Anah (Agence nationale de l'habitat) ;
  • un prêt collectif voté en assemblée générale (unanimité nécessaire).

Prix d’intervention d’un professionnel

Pour le ravalement d’une courette d’immeuble, il est possible de faire appel à différents professionnels expérimentés, parmi lesquels des façadiers, mais également des peintres, des plâtriers ou des plaquistes. Ils n’interviendront pas aux mêmes étapes du ravalement des façades de votre courette de copropriété et leur prix d’intervention varie en fonction de leurs missions :

 

Différentes étapes du ravalement de courette

Descriptif de l’intervention

Prix au m²

Prix horaire

Façadier

Nettoyage et ravalement des façades de la courette

40 à 90 € le m²

20 à 50 € de l’heure

Peintre

Rénovation des peintures des façades de la courette

25 à 35 € le m²

25 à 45 € de l’heure

Plâtrier

Isolation des façades de la courette

10 à 15 € le m²

30 à 40 € de l’heure

Plaquiste

Isolation des façades de la courette

10 à 15 € le m²

30 à 40 € de l’heure

 

Les frais de déplacement des professionnels sont généralement également pris en compte dans le devis.

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