Quelles charges ?
L’entretien de l’immeuble entraine des charges de copropriété, qui doivent être assumées par l’ensemble des copropriétaires.
La participation de chacun varie en fonction de la nature des charges. Ces dernières sont classées en deux catégories qui sont :
- Les charges générales
Elles concernent toutes les dépenses liées à l’administration, l’entretien et la conservation de l’immeuble : honoraires de syndic, réparation de toiture, nettoyage des parties communes etc.
- Les charges spéciales
Elles concernent les équipements communs et les services collectifs : entretien de l’ascenseur ou de la chaudière etc.
Le règlement de copropriété mentionne la répartition des charges de l’immeuble entre charges générales et charges spéciales. Parfois certaines charges ne concernent qu’un escalier ou qu’un bâtiment de la copropriété.
Quelle répartition ?
La répartition des charges générales et des charges spéciales ne suivent pas la même logique.
Les charges générales sont réparties entre les copropriétaires au prorata des des tantièmes détenus.
Quant aux charges spéciales, elles sont réparties selon le critère de l’utilité, c’est à dire la possibilité offerte d’utiliser les équipements ou les services, même si le copropriétaire ne les utilise pas vraiment.
Appel des charges
L’appel de charges et le paiement de celles-ci varient selon le caractère de la dépense : prévue au budget ou hors budget.
Avant la date d'exigibilité des provisions pour charges, décidée par l'assemblée générale des copropriétaires, le syndic adresse en lettre simple à chaque copropriétaire le montant de la somme exigible et l'objet de la dépense.
Dépenses prévues par le budget prévisionnel
Établi par le syndic en concertation avec le conseil syndical, le budget prévisionnel est voté chaque année par l’assemblée des copropriétaires pour un exercice comptable de douze mois.
Il est calculé de façon à pouvoir faire face à toutes les dépenses courantes à réaliser pour l’entretien des parties communes et des équipements communs, qu’il s’agisse de charges générales ou de charges spéciales.
Le montant du budget prévisionnel détermine le montant des provisions que chaque propriétaire va verser au syndic.
Représentant 25 % du budget total, les provisions sont versées trimestriellement.
C’est le syndic qui envoie aux copropriétaires le montant à de la provision à payer. Le règlement de celle-ci doit intervenir au 1er jour du trimestre ou le premier jour d’une période fixée par l’Assemblée Générale.
Dépenses hors budget prévisionnel
Le syndic est aussi amené à appeler et percevoir :
- Des provisions pour charges pour travaux urgents ou travaux sur l’immeuble et ses équipements.
Des dépenses hors budget peuvent être nécessaires en cours d’année. Elles concernent les travaux urgents que le syndic peut engager sans attendre le vote de l’assemblée générale, ou encore des travaux de maintenance, entretien et amélioration de l’immeuble et de ses équipements non compris dans le budget prévisionnel mais votés en assemblée générale. Le montant des provisions et leur date d’exigibilité sont votés à la suite. Ils sont appelés par le syndic.
- Des provisions spéciales afin de constituer des réserves pour les travaux d’entretien de l’immeuble et de ses équipements qui sont amenés à être réalisés selon l’échéancier du plan pluriannuel, ou pour les travaux encore non votés mais qui devraient être réalisés dans les trois ans qui suivent.
- une réserve appelée aussi fonds de roulement dont le montant, fixé par le règlement de copropriété, ne peut être supérieur à 1/6e du budget prévisionnel.
A partir du 1er janvier 2017, il faudra ajouter à cette liste la participation de chaque copropriétaire au fonds de travaux pour les copropriétés de plus de 10 lots dans le but de financer les dépenses de travaux obligatoires, hors budget prévisionnel, votés en assemblée générale ou de travaux urgents. Décidé par les copropriétaires en AG, ce fonds de travaux devra représenter au moins 5% du budget prévisionnel.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Contestation des charges
La contestation peut porter sur le montant des charges ou sur leur répartition.
Sur la répartition :
Si un copropriétaire conteste la répartition des charges, suite à une décision de l’assemblée générale des copropriétaires, il peut en faire voter la correction à la même majorité que la première décision.
Si la contestation porte sur les modalités de répartition des charges fixées par le règlement de copropriété, il peut en demander la correction par une décision à l’unanimité de l’assemblée générale des copropriétaires.
A défaut d’obtenir l’unanimité, il peut sous certaines conditions saisir le Tribunal de Grande Instance qui pourra annuler la répartition et en instaurer une nouvelle, conforme à la loi.
Sur les montants
L’article 45-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 précise que « l'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires ».
Ainsi, même s’il y a eu approbation des comptes, tout copropriétaire peut contester le montant des charges que le syndic lui réclame, qu’il s’agisse d’un appel de charges, d’un appel de fonds pour travaux ou d’une régularisation de charges.
Sous quel délai ?
Selon l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires disposent d’un délai de 10 ans pour contester une charge qu’ils considèrent comme abusive.
Recouvrement des charges et gestion des impayés
Recouvrer les charges de copropriété fait partie des missions du syndic bénévole. Le non paiement des charges ou des appels de fonds sont considérés comme des impayés.
Le problème des impayés reste le même dans le cadre de la gestion de la copropriété par un syndic bénévole que par un syndic professionnel.
Les retards ou les défauts de paiements créent un préjudice à l’ensemble de la copropriété. C’est pourquoi le syndic dispose de moyens et pouvoirs importants pour le recouvrement des charges impayées et n’a pas besoin de l’autorisation de l’assemblée générale pour poursuivre un copropriétaire en justice.
Sa responsabilité peut même être engagée s’il ne le fait pas ou s’il tarde à le faire.
