Réseau électrique d’un immeuble : normes, entretien, consommation, sécurité

Le réseau électrique d’un immeuble

Lorsque le réseau électrique d’un immeuble n’est plus aux normes, les risques d’incidents sont plus importants. Sachez qu’un réseau électrique défectueux peut notamment être la cause du déclenchement d’un incendie. C’est donc principalement pour des raisons de sécurité que nous vous conseillons fortement de respecter les réglementations en vigueur dans votre copropriété.

Prévoir plusieurs disjoncteurs

De plus, si un incident venait à se déclarer, l’assureur peut refuser toute indemnisation si l’incident a été causé par le réseau électrique de l’immeuble et que celui-ci n’était pas aux normes. Ainsi, un réseau électrique d’immeuble aux normes doit notamment être équipé d’un disjoncteur pour chaque appartement de la copropriété.

Prévoir une prise de terre

Autre réglementation sécuritaire à respecter, l’immeuble doit être doté d’une prise de terre. Celle-ci permet d’évacuer toute fuite de courant vers le sol et de protéger ainsi le bâtiment et ses habitants. C’est aussi pour cette raison que les pièces humides (cuisine et salles de bains) sont des pièces où il faut être très vigilant lors de l’installation et de l’entretien. En effet, les risques d’électrocution sont beaucoup plus importants en cas de réseau électrique défectueux.

Parties communes et parties privatives exigent le même niveau d’attention concernant les normes à respecter pour l’installation des différentes prises électriques. Leur nombre par pièce est d'ailleurs également réglementé. Pour l’installation d’une prise électrique, il faut compter entre 50 et 150 € par unité en moyenne.

Les normes électriques en copropriété

Ce sont particulièrement les bâtiments anciens pour lesquelles le réseau électrique n’est plus aux normes. En effet, celles-ci évoluent régulièrement, mais ces normes sont prises en compte lors de la construction d’un nouveau bâtiment. En copropriété, il est important de distinguer le réseau électrique des parties communes de celui des parties privatives.

En effet, seul le réseau électrique des parties communes est de la responsabilité de l’ensemble des copropriétaires alors que le réseau électrique des parties privatives ne concerne que le copropriétaire de l’appartement concerné.

La norme NF C 15-100 est applicable depuis 2010 pour les travaux de construction et de rénovation des bâtiments à destination d’habitation. Elle apporte de nouvelles réglementations par rapport aux précédents textes de loi et permet aussi de regrouper l’ensemble des réglementations à respecter actuellement pour tout bâtiment d’habitation concernant les installations électriques basse tension. Ainsi, la norme NF C 15-100 reprend notamment les principales exigences internationales, mais également la norme HD 384 du Comité Européen de Normalisation en électronique et en électrotechnique et les normes de la Commission Electrotechnique Internationale.

La consommation électrique des parties communes

Concernant les parties communes, la répartition de la consommation en électricité se fait en fonction des tantièmes de chaque copropriétaire au sein de l’immeuble. Il faut savoir que le fonctionnement d’un ascenseur hydraulique sur 3 étages représente une consommation électrique annuelle de 4 000 kWh en moyenne, soit :

• 1 600 kWh par an pour l’éclairage à l’intérieur de l’ascenseur ;

• 1 320 kWh par an pour faire monter et descendre l’ascenseur ;

• et 1 080 kWh par an pour l'électrification des composants.

Si les copropriétaires installent un ascenseur PMR au sein de leur duplex ou triplex, sa consommation sera moins importante que celle d’un ascenseur présent dans les parties communes.

Dans les parties communes de l’immeuble, la consommation électrique peut aussi concerner :

• la consommation électrique de l’éclairage ;

• la consommation électrique des portes automatiques ;

• la consommation électrique du chauffe-eau ;

• la consommation électrique du chauffage ;

• etc.

*Il est de plus en plus fréquent que les installations de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire soient individuelles à chaque logement et non plus collectives. Dans ce cas-là, la répartition des frais est alors plus équitable, puisqu’elle correspond à la consommation réelle de chaque foyer, indépendamment du type de consommation des autres résidents.

La consommation électrique des parties privatives

Pour l’usage d’un aspirateur 2 heures par semaine, la consommation électrique sera d’environ 2 000 W (soit 2 kW) par semaine, cela correspond donc à une consommation annuelle moyenne de 104 kW. En copropriété, la consommation électrique moyenne d’un appartement où résident 4 personnes est de près de 4 700 kWh par an, ce qui correspond à une facture d’électricité avoisinant les 800 € par an. Ce prix peut varier en fonction du fournisseur d’électricité de votre copropriété, mais aussi de l’abonnement souscrit.

Voici un tableau vous indiquant la consommation en électricité des différents appareils électroménagers utilisés dans les parties privatives de l’immeuble afin de vous aider à mieux comprendre et/ou anticiper votre facture d’électricité :

La veille des appareils comme la télévision, les ordinateurs et les consoles de jeux, le micro-onde ou encore la cafetière à un coût annuel qui peut être éviter avec l’installation d’une multiprise avec interrupteur, notamment, pour en savoir davantage sur le sujet, nous vous invitons à consulter le guide suivant : La consommation électrique d’un immeuble et par appareil (ascenseur, éclairage, chauffage, portes…).

Sécurisation du réseau électrique

La sécurisation de l'approvisionnement en électricité de la copropriété, comme de tout autre bâtiment est relativement important, comme le précise le Ministère de la Transition écologique et solidaire dans un texte récent (de mars 2019) : « L’électricité ayant pour particularité de ne pas pouvoir être stockée en grande quantité de façon économique pour l'instant, la quantité d’électricité produite et injectée dans le réseau doit être égale à tout moment à la quantité d’électricité consommée. Autrement, des déséquilibres locaux peuvent se créer et se propager au système électrique tout entier, aboutissant à des black-out généralisés qui seraient extrêmement perturbants et coûteux pour l’économie du pays. »

C’est notamment pour ces raisons que le réseau électrique de votre immeuble doit suivre les évolutions des usages et des modes de vie des copropriétaires afin d’éviter les pannes d’électricité tout au long de l’année (mais principalement en hiver pendant les périodes de pointe de consommation). Pour cela, il est important de prévoir un abonnement correspondant à la puissance en électricité nécessaire. Il peut également être une bonne idée en copropriété de prévoir une solution de production d’électricité autonome en installant des panneaux solaires sur la toiture de l’immeuble ou encore une de taille moyenne. Pour approfondir ce sujet, nous vous conseillons de consulter notre guide : L'auto-consommation d’électricité : loi, méthodes et conseils.

L’entretien du réseau électrique en immeuble

Certains éléments du réseau électrique de l’immeuble n’appartiennent pas nécessairement à la copropriété, ce peut notamment être le cas des colonnes montantes (coffret coupe-circuit en bas des colonnes, gaines contenant les canalisations électriques et distributeurs d’électricité installés à chaque étage de l’immeuble). Si ces travaux sont parfois aux frais de la copropriété, ils sont aussi parfois aux frais du fournisseur d’électricité. Le rôle des colonnes montantes consiste à assurer le branchement collectif de l’immeuble pour transporter l’électricité jusqu’à chaque appartement.

Pour connaître l'appartenance des colonnes montantes de votre copropriété, le cahier des charges signé entre la municipalité et le distributeur d’électricité doit être consulté par le syndic de copropriété en mairie.

Le prix d’un électricien

Pour faire intervenir un électricien au niveau d’un appartement ou de l’immeuble dans son ensemble, il faut compter sur un tarif horaire HT compris entre 35 et 45 € en moyenne. En région parisienne, la base est plutôt de 50 € HT par heure. La TVA applicable à ce tarif horaire HT dépend principalement de la date de construction du logement. En effet, il faut prévoir :

• une TVA de 20 % pour un appartement ou un immeuble neuf ;

• une TVA de 10 % pour un appartement ou un immeuble dont la construction est terminée depuis au moins 2 ans.

Un électricien facture également ses frais de déplacement, raison pour laquelle il est intéressant de grouper les travaux dans la mesure du possible. Le forfait de déplacement d’un électricien coûte environ 30 € en sus.

Pour un dépannage électrique au milieu de la nuit ou un dimanche, le prix d’intervention peut facilement monter à 70 ou 80 €HT de l’heure.

L’attestation de conformité du réseau électrique

Afin de vous assurer que votre assurance prendra bien en charge l’indemnisation de tout incident causé par un problème sur le réseau électrique, il est important de bien conserver le certificat de conformité que le Consuel vous fournira. Le Consuel (c’est-à-dire le Comité national pour la sécurité des usagers de l'électricité) est le seul organisme pouvant vous fournir un certificat de conformité valable en France concernant votre installation électrique.

Ce certificat de conformité ne vous sera fourni par le Consuel que si les installations électriques respectent effectivement l’ensemble des normes actuellement en vigueur.

Veuillez noter que des entreprises comme EDF demandent parfois au syndic de copropriété ou aux copropriétaires de recevoir le certificat de conformité de l’immeuble avant d’accepter d’intervenir sur le réseau électrique du bâtiment. En effet, ce type d’entreprise est tout à fait en droit de demander à consulter ce document avant d’effectuer des travaux, notamment pour assurer la sécurité de son personnel.

Le diagnostic électrique obligatoire lors de la vente d’un bien

Lors de la vente d’un bien, mais aussi lors de la mise en location d’un appartement, il est obligatoire de prévoir un diagnostic électrique. Celui-ci devra être effectué par un professionnel qualifié dans le respect de la norme XP C16-600. Ce diagnostic électrique devra être présent dans le dossier donné aux futurs potentiels acquéreurs ou locataires afin qu’ils puissent connaître l’état du réseau électrique de l’immeuble et de l’appartement.

Cette procédure obligatoire consiste à évaluer l’état des installations électriques. Cela permet au futur acquéreur de savoir à l’avance s’il doit prévoir des frais de rénovation une fois le logement acheté, par exemple. Ce genre de facteur peut permettre à l’acquéreur de négocier le prix de vente.

Veuillez toutefois noter que seuls sont concernés les bâtiments dont la construction date d’au moins 15 ans.