Toilettes en copropriété : entretien, ménage et rachat par un copropriétaire

Dans les copropriétés, il est possible de trouver des toilettes sur un palier. Elles peuvent alors être utilisées par tous les résidents puisqu’elles sont considérées comme partie commune. Qui doit donc en assumer l’entretien et le ménage ? Un copropriétaire peut-il procéder à leur rachat ?

Toilettes en copropriété : entretien, ménage et rachat par un copropriétaire

Des toilettes sur un palier en copropriété

Le règlement de copropriété place généralement les paliers parmi les parties communes du bâtiment. Ainsi, les toilettes sur le palier n’appartiennent à aucun lot privatif, sauf si une indication contraire est stipulée dans l’état descriptif de division des lots.

 

  • Les parties communes à usage restreint :leur usage peut être limité à plusieurs copropriétaires.
  • Les parties communes à usage collectif :leur usage peut être mis à disposition de l’ensemble des copropriétaires.
  • Les parties communes à usage privatif : leur usage est limité au droit de jouissance exclusif d’un seul copropriétaire.

 

La limitation éventuelle de l’usage des parties communes doit être expressément mentionné dans le règlement de copropriété, sinon, l’ensemble des copropriétaires bénéficieront de droits et devoirs équivalents concernant cet espace.

 


Entretien et ménage des toilettes communes

Tout comme le reste des parties communes, l’entretien de cet espace commun est à la charge du syndic de copropriété. Un éventuel droit de jouissance privatif ne vient pas changer ce fait. Cela signifie notamment qu’il doit s’occuper de contacter les professionnels compétents en cas de problème et il doit mettre en place les moyens nécessaires pour que les missions suivantes soient réalisées. Il s’agit :

  • de l’entretien journalier des toilettes : le syndic de la copropriété doit veiller à la propreté des lieux, il peut déléguer cette tâche à un agent de ménage ou d’entretien s’il y en a un dans la copropriété ;
  • des travaux simples comme la réparation d’une chasse d’eau en panne ou le remplacement d’une ampoule ne fonctionnant plus (pour ce genre d’intervention, le syndic de copropriété n’a pas besoin du consentement des copropriétaires en assemblée générale) ;
  • des travaux importants nécessitant l’intervention d’un professionnel spécialisé (rénovation de la plomberie par exemple). Pour ce type de travaux, le syndic est mandaté par les copropriétaires pour s’occuper de la mise en oeuvre des travaux. Toutefois, avant de signer un devis avec un prestataire extérieur, il doit obligatoirement obtenir l’autorisation des copropriétaires lors d’un vote en assemblée générale.

 


Les frais d’entretien

Si le syndic de copropriété est responsable du bon fonctionnement des parties communes d’une habitation collective, ce n’est toutefois pas à lui d’assumer les frais d’entretien. Il est simple mandataire des copropriétaires et agit en leur nom. Ainsi, l’entretien des toilettes en copropriété est à la charge des copropriétaires. Les copropriétaires bailleurs pourront faire payer ces charges à leur locataire.

 

Les appels de fonds

Les frais d’entretien font l’objet d’un paiement par mois ou par trimestre, selon ce qui est défini dans le règlement de copropriété. Le syndic réalise un appel de fonds à ces échéances-là. Les frais d’entretien prévisionnels des toilettes communes y seront mentionnés. Ils correspondent aux charges générales et sont incorporés aux frais généraux de gestion et d’entretien des parties communes. Pour information, la fourniture en papier toilettes y est comprise.

 

La maintenance des équipements fait, quant à elle, partie des charges spéciales.

Les éventuels frais supplémentaires liés à des travaux plus importants font généralement l’objet d’un appel de charges indépendant.

 

Répartition des charges entre les copropriétaires

Ce sont les tantièmes que possèdent les copropriétaires qui définissent la hauteur de leur participation aux charges de la copropriété. Ainsi, chaque copropriétaire paie une somme différente. Lorsqu’il s’agit d’une partie commune à usage restreint ou privé, les copropriétaires pourront être exclus du paiement des charges générales si cela est prévu par le règlement de copropriété.

 

Rachat par un copropriétaire

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Un copropriétaire peut être intéressé pour racheter les toilettes présentes sur son palier, s’il ne bénéficie pas lui-même d’un équipement dans son logement ou s’il s’agit, par exemple, d’une personne exerçant une profession libérale et souhaitant réserver un usage exclusif de cet espace à sa clientèle.

Le rachat d’une partie commune par un copropriétaire implique le respect de certaines procédures.

 

Obtenir l’accord des copropriétaires

Pour mener à bien son projet, le copropriétaire intéressé doit soumettre son intention d’acquisition au syndic afin qu’il l'inscrive à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Au cours de cette dernière, le sujet sera soumis au vote des copropriétaires.

Pour obtenir leur consentement, deux majorités peuvent être mises en place. Cela dépend des projets de travaux éventuels à prévoir avec le rachat des toilettes communes.

  • Vote à la double majorité (article 26 de la loi du 10 juillet 1965) : la majorité est atteinte grâce aux deux-tiers des voix de l’ensemble des copropriétaires, qu’ils soient présents ou non lors de l'assemblée générale. Ce type de vote convient dès lors qu’un changement de destination de l’immeuble n’est pas à prévoir.
  • Vote à l’unanimité : si le rachat des toilettes du palier venait à modifier la destination de l’immeuble dans le cas de travaux, par exemple.

 

Le prix de rachat

C’est au copropriétaire souhaitant acquérir la partie commune de faire une proposition de prix lors de l’assemblée générale. Il n’existe aucune règle à proprement parlé, mais il est important de prendre en compte l’état de la pièce. Les toilettes communes peuvent très bien avoir été remises à neuf l’an passé qu’être en très mauvais état.

Le prix au m² dans la région où est situé l’immeuble peut également servir.

Le prix de rachat proposé peut être soumis à débat lors de l’assemblée générale. Le syndic se chargera de répartir équitablement la somme versée par l’acquéreur entre les différents copropriétaires en fonction de leurs tantièmes au sein de l’immeuble. En général, une décote forte vs le prix au m2 du coin est normale, les toilettes étant séparées de l’appartement !

 

L’acte notarié

Pour officialiser le rachat d’une partie commune par un copropriétaire, un acte notarié devra être réalisé. Pour cela, le procès-verbal de l’assemblée générale ayant approuvé la vente doit être envoyé au notaire par le syndic.

 

Modification du règlement de copropriété

L’état descriptif de division des lots devra être rectifié et les tantièmes des copropriétaires recalculés. Puisque la quote-part de ce copropriétaire augmentera, sa participation aux charges sera légèrement plus élevée et celles des autres copropriétaires diminuera, ce qui peut être un argument à avancer.

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