Transformer le toit en toit terrasse : règle et fonctionnement

Toit en pente et toit terrasse

Un immeuble en copropriété peut être équipé de deux types de toiture : un toit plat ou un toit avec pente. Tous les toits plats ne sont pas accessibles aux résidents, mais lorsqu'ils le sont, ils permettent aux résidents de disposer de m² supplémentaires.

Le toit en pente a toujours été conçu avec un certain dénivelé afin de le rendre le plus résistant possible aux conditions climatiques d'une région. C'est la raison pour laquelle la pente de la toiture est plus accentuée dans certaines régions que d'autres.

Toutefois son aspect uniquement utilitaire peut également avoir un plus grand potentiel. Les architectes sont aujourd'hui capables de proposer aux copropriétés des solutions adaptées aux intempéries mais également à leurs besoins supplémentaires en espace de vie.

C'est dans les grandes villes que les toits terrasses se développent principalement : par manque de place. De plus, c'est un espace singulier qui permet d'obtenir l'intimité rarement possible à avoir dans les quelques mètres carrés présents devant la copropriété, devant une rue passante.

Si l'esthétisme d'une toiture terrasse est très appréciée, les techniques de construction de ce type de toiture ou de transformation d'un toit déjà existant sont fiables. De plus, les performances d'isolation de ce type de toiture sont bien meilleures.

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Les avantages du toit terrasse

Le toit terrasse est un toit plat qui apporte une véritable plus-value à votre immeuble.

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Les règles pour des travaux de transformation de toiture

Si dans la majeure partie des cas, la mise en place d'une toiture terrasse n'a pas besoin de faire l'objet d'un permis de construire à part entière et si les travaux de toiture neige pas l’aval d'un architecte, certaines règles sont à suivre afin de pouvoir réaliser des travaux de transformation de la toiture en copropriété. Une déclaration préalable de travaux doit toujours être déposée en mairie, à l'attention du service urbanisme, avant la mise en place d'un tel projet en copropriété.

Si des modifications sont apportées à la façade de l'immeuble, ce qui peut être le cas lors de travaux de rénovation d'une toiture, un permis de construire sera obligatoire.

Si les refus sont rares, sachez que chaque commune est libre de choisir les règles en vigueur pour la région qu'elle couvre. Le PLU (Plan Local d'urbanisme) peut à ce titre, légalement interdire les toitures-terrasses dans votre commune. Les règles sont notamment plus strictes en Bretagne, dans le sud de la France et dans toutes les régions classées par les Bâtiments de France.

Les différents types de toit terrasse

L'appellation toit terrasse fait référence à deux types de toits plats qu'il ne faut pas confondre. En effet, une ce type de toiture :

• peut être accessible ;
• ou peut ne pas être accessible.

Un toit terrasse accessible peut se composer de nombreux matériaux. Sa caractéristique première, comme son nom l'indique, est la possibilité de son accessibilité par les résidents de l'immeuble.

En béton, en bois ou en pierre, il n'est pas rare qu’une toiture terrasse soit transformée en véritable jardin par les copropriétaires, ou au moins soit agrémentée par des végétaux.

Un toit terrasse inaccessible sera tout aussi plat en apparence, mais aucune disposition ne sera prise pour rendre cette zone accessible aux habitants. Elle ne sera donc pas aménagée en zone de vie supplémentaire et ne sera accessible que lors de travaux de rénovation ou de réparation nécessitant l'accès au toit.

Un toit terrasse inaccessible est parfaitement compatible avec :

• L'installation de panneaux photovoltaïques ;
• L'installation d'un système de chauffage ou d'un système de ventilation imposant, une machinerie d'ascenseur, etc. ;
• Un revêtement végétalisé non accessible. Permettant une excellente isolation thermique et une excellente gestion des eaux pluviales.

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Jouissance privative ou collective du toit terrasse

Selon ce que stipule le règlement de copropriété, le futur toit terrasse pourra être une partie commune à la jouissance privative d'un ou de plusieurs des copropriétaires, voire de l'ensemble d’entre eux. Il est rare que le toit terrasse soit classifié de partie privative sauf dans le cas où le copropriétaire bénéficiant de la propriété du toit accepte de prendre à son entière charge les frais d’entretien du toit. Ce peut être un bon compromis lorsque les copropriétaires n'ont pas les moyens de payer les travaux de rénovation important de l'immeuble. La toiture peut alors être vendue pour être transformée en toit terrasse avec possibilité (ou non) de surélever l'immeuble en construisant de nouveaux logements dont la vente ou la location permettront de rentabiliser les travaux de transformation du toit pentu en toit plat.

En ville, ce type de projet intéresse notamment les promoteurs immobiliers.

Lorsque l'ensemble des copropriétaires et des résidents de l'immeuble ont accès à cette nouvelle partie commune, il est important d'en fixer les règles d'usage dans le règlement de copropriété afin d'éviter les débordements. Les règles d'entretien devront également y être mentionnées.

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Transformer le toit de l’immeuble

Contrairement à un toit traditionnel, un toit terrasse n’est pas soutenu par une charpente. La structure porteuse du toit plat se compose de métal, de bois ou encore de béton. C’est ce dernier qui est le plus largement utilisé par les professionnels du bâtiment. En effet, une dalle en béton prodigue toutes les caractéristiques recherchées pour maintenir efficacement le poids des éléments disposés sur le toit terrasse (tout particulièrement dans le cas d’une toiture végétalisée).

Si l’on parle de toit plat, le toit terrasse n’est pas réellement plat puisqu’une légère pente est nécessaire afin de permettre l’évacuation des eaux pluviales. Cette pente doit être comprise entre 1 et 5 %, ce qui, en construction, équivaut à créer un toit bombé pour un petit toit terrasse. Alors qu’un toit d’immeuble de grande taille sera légèrement incliné.

La structure du toit terrasse

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Le faîtage plat du toit de l’immeuble

Afin de composer une charpente solide, capable de supporter la présence de personnes sur le toit, mais aussi d’un mobilier, voire d’un jardin, les professionnels du bâtiment commencent par construire un faîtage plat une fois la toiture traditionnelle déposée. Pour concevoir ce type de charpente, ils n’utiliseront pas les mêmes techniques ni les mêmes matériaux pour une raison simple : les contraintes de poids à supporter.

Le faîtage plat de la toiture terrasse de l’immeuble se compose d’une dalle en béton. L’architecte se charge, lors de l’élaboration de votre projet, de déterminer l’épaisseur suffisante pour que la dalle en béton soit en mesure de supporter la charge selon le type d’usage prévu.

Afin de garantir la solidité de l’installation, la dalle de béton est coulée dans une armature soutenue par des poutres et des étais. Contrairement à une toiture traditionnelle, l’espace sous la toiture ne pourra pas être aménagé.

L’isolation du toit terrasse

La toiture d’un immeuble est l’une des zones les plus propices aux déperditions énergétiques. Lors de la transformation du toit de l’immeuble en une toiture terrasse, il est primordial de bien penser l’isolation de cette partie du bâtiment. De plus, des travaux de rénovation énergétiques peuvent faire l’objet d’aide au financement qui pourront être les bienvenus pour financer ce type de projet.

Tous les copropriétaires bénéficient des bienfaits d’une bonne isolation de la toiture. En effet, si les résidents directement présents sous la toiture sont les principaux bénéficiaires de l’isolation thermique du toit, une bonne isolation protège également les murs de l’immeuble et l'aspect extérieur de la façade. L’isolation thermique de la toiture permet de garder un immeuble plus sain où le confort des résidents est une véritable plus-value pour l’ensemble des logements du bâtiment.

L’étanchéité du toit terrasse

Le mieux est d’ailleurs de compléter la couche d’isolation par une couche étanche. Les professionnels du bâtiment appellent généralement l’enveloppe étanche du bâtiment : le pare-vapeur. Il vient protéger l’isolant en étant installé sur sa face intérieure. Il le protège ainsi de l’humidité ou de la vapeur d’eau provenant de l’intérieur de l’immeuble. Afin de garantir la durabilité du toit terrasse de votre copropriété, cette couche étanche sera notamment indispensable au-dessus d’une cuisine ou d’une salle de bains située au dernier étage de l’immeuble.

Un pare-vapeur pour immeuble peut se composer de plusieurs couches :

• bitume coulé ;
• feutre bitumé ;
• feuilles d’aluminium ;
• asphalte.

Si l’étanchéité du toit terrasse est aussi importante c’est aussi parce que la pente de nouveau toit est bien moins importante. Ainsi, l’évacuation des eaux pluviales se fait moins facilement et le toit doit être plus résistant afin que l'immeuble ne soit pas endommagé avec le temps. Une mauvaise étanchéité d’un toit plat se remarque assez vite puisqu’elle provoque des infiltrations au niveau des murs.

L’étanchéité du bâtiment se compose des éléments suivants :

• un pare-vapeur ;
• un isolant polyuréthane ;
• une couche d’élastomère ;
• une couche de méthacrylique.

Malheureusement, la seule solution est de refaire l’étanchéité avant que les imperfections ne viennent trop endommager le bâtiment. Une solution intermédiaire consistera à l’entoilage de la fissure. Des pontages réguliers pourront également être réalisés.

Le revêtement du toit terrasse

Le toit de l’immeuble doit être protégé contre les intempéries et contre les variations de températures. Pour transformer une toiture en toit terrasse, il est possible de choisir entre divers matériaux afin d'appliquer un revêtement efficace à votre toit d'immeuble plat :

• Revêtement bitumeux ;
• Revêtement minéral ;
• Revêtement synthétique ;
• Revêtement en bois ou en matériaux composite ;
• Revêtement végétal (terre et gazon), etc.

La mise en place de certains types de revêtement est bien plus simple que pour d’autres. La végétalisation d’un toit terrasse, par exemple, est le type de revêtement qui reviendra le plus cher à la copropriété puisque l’acheminement de la terre jusqu’au toit, notamment n’est pas simple. De plus, il ne sera possible d’installer qu’une quantité de terre pouvant être supportée par le faîtage de la toiture afin de ne pas la fragiliser.

Revêtement bitumineux

Choisir une membrane brumeuse comme solution de revêtement de sol d'une toiture terrasse en copropriété permet d'opter pour une solution fiable et durable. La durée de vie de ce type de matériau est estimée tenir jusqu'à 50 ans.

Les sites avantages d'un revêtement brumeux sont les suivants :

• Résistance élevée contre les UV ;
• Très bonne résistance mécanique ;
• Matériau 100 % recyclage ;
• Entretien annuel fortement conseillé, etc.

Ce type de revêtement est facile à recouvrir par une nouvelle couche brumeuse une fois sa résistance amoindrie.

Revêtement synthétique

Une autre solution de revêtement de toit terrasse est d'opter pour un matériau synthétique. La durée de vie de ces matériaux est presque aussi élevée que pour un revêtement bitumineux avec une résistance de près de 40 ans.

Les avantages d'un revêtement synthétique en copropriété sont notamment :

• La durabilité de ce type de revêtement ;
• Mais aussi l'apparence moderne qu'il apporte au toit plat.

La répartition des frais en copropriété

En copropriété, la répartition des frais pour transformer le toit de l’immeuble en toit terrasse dépend directement du type de jouissance prévu par le règlement de copropriété lors de la décision en assemblée générale des travaux. En effet, si les droits de jouissances sont cédés à un copropriétaire ou à un promoteur immobilier, les copropriétaires n’auront pas besoin de participer aux frais de transformation de la toiture de l’immeuble. La rénovation énergétique pourra également faire partie des travaux.

Toutefois, s’il s’agit d’un projet collectif, la répartition des charges entre les copropriétaires sera faite en fonction du degré de jouissance de chaque copropriétaire. En effet, la répartition sera faite équitablement si la partie commune est à la disposition de tous les habitants de l’immeuble. Une autre répartition des frais engendrés par les travaux pourra toutefois être prévue si l’un des copropriétaires souhaite bénéficier d’une jouissance exclusive de ce nouvel espace de vie.

Prix de transformation du toit

Voici les prix à prévoir pour les copropriétaires concernant les différentes étapes des travaux.

Prix au m² d’un toit terrasse

Lors de travaux de rénovation, le coût du projet vous sera généralement donné par les professionnels en un prix au m². La fourchette tarifaire pratiquée par les professionnels dépend grandement de la complexité de la transformation du toit de l'immeuble en un toit plat.

Pour un projet relativement classique, il faut prévoir entre 80 et 150 € par m² pour la réalisation des travaux d’adaptation (sans les équipements annexes). Pour la transformation du toit de l'immeuble en une toiture terrasse végétalisée, comptez entre 70 et 100 € par m² et près de 700 à 800 € par m²pour un toit plat accueillant des panneaux photovoltaïques. Ces prix sont uniquement représentatifs de l’adaptation du toit actuel de la copropriété. Pour rendre la terrasse accessible, un budget supplémentaire est à prévoir pour :

• la mise en place d’un revêtement adapté à l’usage du toit-terrasse ;
• l’installation de rambardes de sécurité ;
• l’ouverture du toit pour le rendre accessible par les résidents ;
• l’installation d’un escalier (ou d’une échelle adaptée).

Prix de pose d’un toit terrasse

Un couvreur spécialisé dans la construction de toits terrasses ou un architecte sera à même de mener à bien le projet de la copropriété. Il s'agit d'un projet technique, complexe et coûteux.

Dans un premier temps, les copropriétaires doivent prévoir le coût relatif à l'étude de faisabilité de l'architecte, ainsi que de la réalisation des plans des futurs travaux. Le tarif pratiqué par l'architecte représente généralement un pourcentage relatif au prix global des travaux.

Le taux d'un architecte correspond en moyenne entre 8 et 15 % du montant global des travaux.

Pour les travaux de transformation de la toiture l'immeuble, le prix horaire d'un maçon où d'un couvreur spécialisé est compris entre 45 et 60 € de l'heure selon la complexité des travaux.