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Isolation et étanchéité des toits terrasses

En copropriété, les travaux liés à la toiture terrasse de l’immeuble n’engendrent pas les mêmes problématiques que les travaux liés à une toiture inclinée. La toiture terrasse a en effet des fonctions complémentaires puisque les résidents peuvent s’y rendre. Isolation thermique et étanchéité sont les principaux éléments à surveiller. Les travaux d’isolation et d’étanchéité des toitures terrasses en copropriété sont coûteux, mais permettent de bénéficier d’aides financières et de subventions dans le cadre de la transition énergétique.

Isolation et étanchéité des toits terrasses
Isolation et étanchéité des toits terrasses

En copropriété, les travaux liés à la toiture terrasse de l’immeuble n’engendrent pas les mêmes problématiques que les travaux liés à une toiture inclinée. La toiture terrasse a en effet des fonctions complémentaires puisque les résidents peuvent s’y rendre. Isolation thermique et étanchéité sont les principaux éléments à surveiller. Les travaux d’isolation et d’étanchéité des toitures terrasses en copropriété sont coûteux, mais permettent de bénéficier d’aides financières et de subventions dans le cadre de la transition énergétique.

 

Isoler une toiture terrasse

Les professionnels disposent de différentes techniques pour isoler une toiture terrasse de copropriété :

  • l’isolation la plus courante est appelée isolation toiture chaude ;
  • l’isolation inversée ;
  • l’isolation végétale.

 

Afin de garantir l’étanchéité du bâtiment, il est conseillé de réaliser une isolation par l’extérieur dès lors que c’est possible. Cette technique d’isolation est également plus facile à mettre en place. Une isolation en sous-face, c’est-à-dire par l’intérieur, est également aussi possible.

 

Afin d'être durable, l'isolant d'un toit terrasse doit être suffisamment robuste. Pour cette raison, il sera possible de choisir entre les solutions suivantes :

  • mousse phénolique ;
  • laine de roche ;
  • verre cellulaire ;
  • panneaux en liège ;
  • mousse polyuréthane, etc.

 

Dans le cas d'une isolation inversée, le matériau le plus conseillé est le polystyrène extrudé. Il s'agit d'une solution particulièrement adaptée aux chocs mécaniques et aux intempéries auxquels l'isolant va être exposé.

 

L'entretien de l'isolation et de l'étanchéité d'un toit terrasse en copropriété consiste principalement au nettoyage des mousses, à l'application de traitements adaptés pour lutter contre leur prolifération et à des vérifications concernant l'écoulement des eaux pluviales. Nous vous conseillons de faire venir un professionnel une fois par an pour réaliser cette mission d'entretien. Lors de son intervention, le professionnel pourra également effectuer de petites réparations.

 

L’isolation de toiture chaude

La solution la plus courante consiste à poser un pare-vapeur directement sur l’élément porteur du toit. Son installation permet de réduire la condensation dans l’immeuble, en effet, la présence du pare-vapeur permet d’éviter que l’eau stagne entre les parois. L’isolant doit être posé entre le pare-vapeur et la membrane d’étanchéité. L’isolant peut être acheté sous forme :

  • de panneaux ;
  • de rouleaux ;
  • en vrac.

 

Il faut compter entre 70 et 120 € le m² pour une isolation en toiture chaude.

 

L’isolation inversée

Selon les caractéristiques de la toiture de la copropriété, il peut également être intéressant de prévoir une isolation inversée. Cette solution est à privilégier lorsque la membrane d'étanchéité actuellement installée est encore en très bon état. C'est donc principalement en rénovation que les professionnels ont recours à cette technique. Cette dernière consiste à poser l'isolant par-dessus la couche d'étanchéité. Un pare-vapeur n'est pas nécessaire dans cette configuration. Pour que le toit plat soit accessible aux résidents, l'isolant est lesté par des graviers ou par des matériaux de type :

  • carreaux ;
  • dalles, etc.

 

Il faut compter entre 80 et 110 € le m² pour une isolation inversée. Veuillez toutefois noter qu'une seconde membrane d'étanchéité est généralement installée en complément.

 

L’isolation végétale

Une alternative en copropriété consiste à opter pour l'isolation végétale. Il s'agit d'une démarche écologique de plus en plus prisée qui permet aux résidents de bénéficier d'un petit coin de verdure. Également très esthétique, la toiture plate végétalisée offre d'excellentes performances d'isolation.

 

Elle se constitue de deux couches distinctes. La première se compose d'une couche isolante drainante et la seconde d'une couche isolante filtrante. Ces deux couches sont recouvertes d'un épais tapis de terre dans lequel les végétaux peuvent être plantés. Il faut compter entre 90 et 110 € le m² pour une isolation végétale.

 

L’isolation en sous-face

Si l'isolation par l'extérieur est davantage conseillée, il est également possible de procéder à une isolation par l'intérieur. On parle alors d'isolation en sous-face. Le principal inconvénient d'une telle solution est que la chaleur captée par l'isolant est renvoyée sur la dalle ce qui a pour effet de fragiliser la structure. En effet, la chaleur concentrée sur la dalle lorsque le rayonnement solaire est fort nuit, à termes, sur les performances de l'étanchéité.

 

Pour contourner ce problème, il est toutefois possible de prévoir un faux-plafond ventilé, c'est-à-dire une large lame d'air ventilé menant sur des bouches d'aération. Pour réaliser l'isolation et l'étanchéité du toit-terrasse de la copropriété, le professionnel viendra poser l'isolant sur le faux-plafond fixé sous la dalle à l'aide de lambourdes et de suspectes. Il faut compter entre 30 et 60 € le m² pour une isolation en sous-face.

 


Les avantages et les inconvénients

Afin d'assurer un plus grand confort de vie aux résidents de la copropriété mais également dans le but de favoriser une meilleure résistance thermique, l'isolation par l'extérieur d'une toiture terrasse en copropriété est fortement conseillé. Si ces travaux de rénovation permettent de faire des économies d'énergie importantes en hiver avec le chauffage et en climatisation en été ; ce sont des travaux coûteux pour lesquels les copropriétaires voudront peser les avantages et les inconvénients selon les techniques de pose dont voici une liste :

 

Différents types d’isolation

Avantages

Inconvénients

Travaux d’isolation d’une toiture terrasse de copropriété

  • 30 % de déperditions énergétiques en moins grâce à l’isolation de la toiture pour les appartements du dernier étage
  • amélioration du confort thermique à l’intérieur des logements tout au long de l’année ;
  • amélioration des performances acoustiques par rapport aux bruits extérieurs
  • amélioration de la plus-value de l’immeuble
  • prix
 

L’isolation toiture chaude

  • excellentes performances d'isolation
  • excellente protection de l’isolant qui permet une meilleure durabilité
  • étape du lestage non nécessaire
  • entretien facile
  • les travaux ne peuvent être réalisés que par beau temps
  • risque de fragilisation de la membrane d’étanchéité avec le temps
  • prix élevé
  • durée des travaux longue
 

L’isolation inversée

  • solution moins coûteuse que les autres
  • rapide à installer
  • pare-vapeur non nécessaire
  • l’isolant n’est pas protégé contre l’humidité
  • solution moins durable
 

L’isolation végétale

  • solution esthétique et écologique idéale et agréable pour un toit terrasse accessible pour les résidents
  • solution qui permet un bon amorti des flux causés par les eaux pluviales dans les zones avec fortes intempéries (la végétation freine et régule l'écoulement de l'eau)
  • prix très élevé
 

 


Les différents matériaux d’isolation

De nombreux matériaux peuvent être utilisés pour isoler un toit terrasse en copropriété comme :

  • la laine de roche ;
  • le polystyrène expansé (PSE) ;
  • le polyisocyanurate (PIR) ;
  • ou encore le polystyrène extrudé (PSX).

 

La laine de roche est une solution peu coûteuse qui permet d’opter pour un isolant résistant efficacement au feu et disposant de bonnes capacités d’isolation phonique. Pour un toit terrasse de copropriété accessible aux résidents, il faudra opter pour des panneaux haute densité ou des panneaux ultra haute densité. Il est indispensable de recouvrir la laine de roche pour qu’elle ne subisse pas directement les intempéries. En effet, elle se fragilise très vite si elle est en contact avec les intempéries.

 

Le polystyrène expansé (PSE) est un isolant thermique efficace qu’il est possible d’utiliser dans le cadre d’une isolation par l’intérieur. En extérieur, le polystyrène expansé ne résiste pas longtemps aux intempéries. Peu résistant face au feu, c’est un isolant à manier avec précaution car il est facilement cassant. Le polystyrène expansé étant un isolant à faible densité, il est peu conseillé de l’utiliser pour l’isolation d’un toit terrasse en copropriété.

 

Le polyisocyanurate (PIR) est un isolant auto-extinguible très résistant face au feu puisqu’il s’éteint tout seul. De par son efficacité, le polyisocyanurate est de plus en plus utilisé. La densité choisie pour le panneau doit être compatible au matériau installé pour l’étanchéité du toit terrasse de l’immeuble.

 

Le polystyrène extrudé (PSX) offre de très bonnes capacités d’isolation thermique. Très résistant aux intempéries, sa densité convient pour l’isolation d’un toit terrasse en copropriété. Veuillez toutefois noter que les capacités d’isolation phonique ne sont pas très bonnes. Ce matériau est généralement utilisé dans le cadre d’une isolation inversée. Le polystyrène extrudé n’est pas très résistant en cas d’incendie.

 

Prix de l’isolation d’une toiture terrasse

Pour connaître le budget de travaux de rénovation de l'isolation et de l'étanchéité du toit terrasse de la copropriété, il faut prendre en compte différents critères parmi lesquels :

  • la technique de pose sélectionnée ;
  • la membrane d'étanchéité choisie ;
  • le revêtement de sol du toit terrasse souhaité ;
  • les fournitures ;
  • la main d'œuvre, etc.

 

Il faut en moyenne compter entre 80 et 120 euros le m² pour la pose du pare-vapeur, de l’isolant et la réalisation des finitions. Voici un tableau récapitulatif des prix à prévoir selon la technique d’installation de l’isolant.

 

Type de travaux

Prix TTC

L’isolation toiture chaude

entre 70 et 120 € le m²

L’isolation inversée

entre 80 et 110 € le m²

L’isolation végétale

entre 90 et 110 € le m²

L’isolation en sous-face (isolation par l’intérieur)

entre 30 et 60 € le m²

 

Si le toit-terrasse de votre copropriété fait 100 m², il faudra compter sur un budget compris entre 5 000 et 7 000 € pour refaire l’isolation et l’étanchéité du toit de l’immeuble.

 


Aides financières et subventions

Pour des travaux de rénovation de l’isolation et de l'étanchéité des toitures terrasses, les copropriétés peuvent bénéficier d’aides financières et de subventions dès lors que les travaux sont réalisés par un professionnel certifié RGE (Reconnu Garant de l’Environnement), que la date de fin de construction est supérieure à 2 ans et que la résistance thermique de l’isolant sélectionné pour les travaux soit au moins égale à 4,5 m2.K/W.

 

Si tous ces critères d'éligibilité sont remplis, la copropriété pourra prétendre à différentes aides financières et subventions comme :

  • un taux de TVA réduit à 5,5 % ;
  • un crédit d’impôt sur la transition énergétique de 30 % ;
  • un éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) ;
  • une prime énergie ;
  • différentes aides locales, départementales ou régionales ;
  • différentes subventions proposées par l’Anah (Agence nationale de l'habitat).

 

Voter les travaux

Pour pouvoir réaliser des travaux de rénovation de l'isolation et de l'étanchéité dans une copropriété, le syndic de celle-ci doit convoquer l'ensemble des copropriétaires à une assemblée générale pour délibération et vote. Afin de préparer la réunion, le syndic de copropriété, épaulé par le syndicat des copropriétaires doit regrouper les documents nécessaires pour que les copropriétaires disposent de devis de plusieurs professionnels à comparer et de toutes les informations concernant les travaux :

  • budget ;
  • gêne sonore ;
  • état de la toiture ;
  • urgence des travaux ;
  • raisons de la nécessité des travaux, etc.

 

Dans une copropriété, les travaux de rénovation de l'isolation et de l'étanchéité peuvent consister en des travaux de remise en état, d'amélioration de l'existant ou encore de rénovation énergétique.

 

Si la rénovation de l'isolation et de l'étanchéité de la toiture concerne uniquement des travaux d'entretien et de maintien du bon état de l'immeuble, la majorité simple de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 sera suffisante pour faire réaliser les travaux.

Si les travaux de rénovation sont considérés comme des travaux de transformation ou d'amélioration, la majorité absolue de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 devra être obtenue. Il en va de même pour les travaux d'économie d'énergie comme l'isolation thermique, non considérés comme des travaux d'entretien.

 

Dans le cas où l'état de la toiture offre des signes de dangers imminents pour la structure de l'immeuble, le syndic de copropriété doit prendre les devants pour lancer les travaux et régulariser la situation ensuite en organisant une assemblée générale.

 

Si le budget des travaux est trop élevé pour les copropriétaires, la copropriété peut avoir recours :

  • à un prêt collectif ;
  • à la vente de la toiture à un promoteur immobilier qui pourra y installer des panneaux solaires en échange de quoi il prend entièrement à sa charge les frais d'entretien du toit plat ;
  • à la vente du tout plat à un des copropriétaires qui disposera alors d'une jouissance privative du toit terrasse en échange de quoi il prend entièrement à sa charge les frais d'entretien du toit plat, etc.
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