Des travaux dans mon immeuble
Demande de devis

La surélévation d’un immeuble en copropriété : financement et avantages

Les travaux de surélévation d’un immeuble en copropriété offrent l’opportunité d’agrandir la surface habitable du bâtiment en hauteur. Puisque dans les villes, les zones entourant l’immeuble sont généralement déjà toutes occupées, c’est une alternative pour attirer de nouveaux acquéreurs. C’est d’ailleurs ce à quoi oeuvre la loi ALUR, promulguée en 1965, dans le but de mieux permettre la densification urbaine. Quel financement faut-il pour effectuer de tels travaux de surélévation dans un immeuble en copropriété ?

La surélévation d’un immeuble en copropriété : financement et avantages
La surélévation d’un immeuble en copropriété : financement et avantages

La surélévation d’un immeuble en copropriété : le principe

Les travaux de surélévation de l’immeuble entraîneront la création de nouveaux espaces habitables au-dessus de ceux existants déjà et ce, dans le prolongement de la façade du bâtiment. Elle peut être à l'initiative d’un seul copropriétaire ou du syndicat des copropriétaires.

Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division devront être modifiés pour que soient mentionnées les nouvelles répartitions des tantièmes incluant les nouveaux lots.

 

Une source de financement

La création de nouvelles surfaces habitables au sein de l’immeuble de la copropriété n’est pas seulement une question du financement à trouver. En effet, outre l’accord des copropriétaires et les demandes à réaliser auprès de la mairie une fois le projet abouti, etc., lors d’une cession des surfaces concernées, la surélévation de l’immeuble est en fait une possible source de financement elle-même pour faire réaliser de grands travaux au niveau de la partie du bâtiment existant déjà. La surélévation de l’immeuble participe, ainsi, à l’amélioration de l’immeuble.

 

Déclenchement d’un projet de surélévation

La surélévation d’un immeuble en copropriété peut provenir de différentes personnes et peut donc avoir différents effets. Ainsi, si le projet est à l’initiative d’un copropriétaire habitant actuellement au dernier étage, il pourra très bien s’agir d’une affaire à titre privé. A l’inverse, il peut s’agir d’une réalisation collective à la charge de l’ensemble des copropriétaires ou déléguée à un tiers : un promoteur immobilier, un acquéreur, un marchand de biens, etc. Dans ce cas-là, il s’agit d’une affaire d’envergure qui consiste généralement à la création de plusieurs nouveaux lots qui seront alors indépendants les uns des autres.

 

Si le projet est délégué à un tiers, il pourra s’agir d’une source de financement pour d’autres travaux pour les copropriétaires. De même, s’il est à l'initiative des copropriétaires, l’investissement leur garantira une source de revenus fournie pas les futurs locataires ou les prochains acquéreurs.

 


Les avantages de la surélévation de l’immeuble en copropriété

Si le projet de surélévation permettra de diminuer les charges de copropriété dues par chaque copropriétaire, la surélévation de l’immeuble de copropriété permet également d’améliorer le bâtiment d’un point de vue esthétique et énergétique. En effet, les planchers hauts pourront notamment être isolés. Le projet devrait aussi, normalement, permettre de revaloriser l’ensemble des lots de la copropriété.

 

Apport financier

Les nouveaux espaces habitables sont construits en respectant les dernières normes énergétiques et environnementales en vigueur. Celles-ci bénéficient d’une charge foncière plus faible.

Ainsi, la cession des droits à construire des nouveaux logements est une affaire qui peut se révéler rentable pour les copropriétaires et tout particulièrement dans les quartiers où le prix du m² est élevé. En effet, les copropriétaires se partagent alors les bénéfices réalisés avec la vente des logements. Ce gain, ou une partie de ce gain, sert généralement ensuite à financer de gros travaux communs d’amélioration sur la partie de la copropriété existant déjà.

 

Financement de la réhabilitation de l’immeuble

Certains promoteurs immobiliers se chargent des travaux de surélévation depuis les études jusqu’à la réalisation de l’ensemble des travaux. Dans ce cas-là, la valeur des bénéfices, dont nous avons parlé ci-dessus, permet d’inclure dans la prestation dudit promoteur immobilier la refonte complète de l’isolation de l’immeuble, par exemple.

 

Avant de commencer les travaux de surélévation, des diagnostics seront réalisés. Ceux-ci permettront d’identifier l’état général de l’immeuble. Cette étape permet de définir si d’autres travaux peuvent être effectués en même temps. Les économies sur les travaux sont alors considérables puisques les échafaudages et autres installations sont déjà sur place et qu’il s’agit alors d’une intervention globale groupée.

C’est aussi l’occasion de remettre à neuf certaines parties communes, tout comme effectuer la mise aux normes de certains éléments anciens comme les ascenseurs, l’étanchéité de la toiture, les systèmes de prévention incendie, etc.

 

Limiter les déperditions en provenance de la toiture

La surélévation de l’immeuble en copropriété induit nécessairement la création d’une nouvelle toiture. Les performances de celles-ci sont fixées par les nouvelles réglementations thermiques, ainsi, si le bâtiment date de plusieurs années, voire de plusieurs décennies, la nouvelle toiture permettra de limiter jusqu’à 10 % des déperditions thermiques.

 

Un immeuble plus respectueux de l’environnement

Ces travaux sont aussi l’occasion d’intégrer des équipements d’intérêt environnemental comme un système de récupération des eaux pluviales ou des systèmes de récupération de la lumière naturelle. Il est aussi possible d’avoir recours à la végétalisation de la toiture ou à des installations solaires thermiques par exemple.

 

Revalorisation patrimoniale de l’immeuble

Chaque copropriétaire bénéficie de l’augmentation de la valeur patrimoniale du bâtiment lorsque son style architectural est enrichi, par exemple. L’amélioration du confort de l’immeuble est évidente lorsqu’une amélioration énergétique est réalisée sur l’ensemble de l'immeuble. De plus, cela devrait permettre de réduire les charges d’entretien des parties communes et privatives à la charge des copropriétaires.

 

La baisse des charges

De manière générale, lorsque des travaux de ce genre sont réalisés dans une copropriété, une baisse des charges est largement visible sur le long terme pour deux raisons : premièrement le bâtiment est entretenu et offre d’excellentes performances, avec bien moins de déperditions énergétiques, deuxièmement, le nombre de lots ayant augmenté, les charges incombant aux copropriétaires se répartissent entre davantage de tantièmes.

 


Les contraintes de la surélévation de l’immeuble en copropriété

Pour que le projet puisse voir le jour, certaines contraintes sont toutefois à prendre en compte. Outre le financement, qui n’est pas des moindres et que nous aborderons plus tard dans cet article, voici les deux principales contraintes observées pendant la réalisation des travaux de surélévation de l’immeuble :

 

Le désordre causé par les travaux

Un projet de surélévation, selon son ampleur, engendrera la création d’un ou plusieurs étages supplémentaires, cela pourra avoir des conséquences sur la structure de l’immeuble de la copropriété mais éventuellement, aussi, sur celle des immeubles mitoyens en fonction de la répartition du quartier. Il s’agit par exemple du décèlement d’affaissements, des nuisances sonores causées par les travaux, de l’apparition de fissures, etc.

Toutefois, lorsque de tels litiges engendrent des procédures, la responsabilité des copropriétaires est rarement engagée ou n’est pas conséquente puisque, dans de nombreux cas, le chantier est confié à un tiers externe. En effet, l’une des principales étapes pour effectuer des travaux de surélévation est de réaliser une cession du droit à construire, comme nous en reparlerons plus loin.

 

La gêne des habitants durant les travaux

Outre les voisins, les copropriétaires résidents ou les locataires occupants des logements de copropriétaires bailleurs peuvent aussi être gênés par les travaux de surélévation. En effet, pendant que ceux-ci sont réalisés, ils continuent à habiter leur logement en dessous. Or, il s’agit d’un chantier de gros oeuvre qui peut facilement prendre de 10 à 12 mois. Les travaux concernés par les nuisances sonores les plus importantes ne représentent toutefois qu’une période de 2 mois.

 

Le coût d’une surélévation

La surélévation d’un immeuble récemment construit et ayant un toit plat est plus compliquée et donc plus coûteuse que la surélévation d’un immeuble ancien équipé d’un toit à pans inclinés. En effet, pour ce second cas, la charpente est beaucoup plus facile à démonter. De plus la rénovation de l’étanchéité de ce toit est plus évidente. C’est d’ailleurs pour cette raison que la surélévation est souvent effectuée en bois massif.

Pour ce type de surélévation il faut prévoir entre 2 500 et 4 500 € TTC par m² à Paris, le prix sera normalement un peu moins élevé dans des villes plus petites.

 


La loi facilite les surélévations

C’est au Plan Local d’Urbanisme (PLU) qu’il faut se référer pour connaître les règles en matière de surélévation. Celui de votre municipalité en fixe les règles d’aspect extérieur ainsi que le gabarit possible. Dans certaines communes, la présence du “bonus durable” permet toutefois que les règles de densité et de gabarit soient dépassées jusqu'à 30 % (art. L.128-1 du Code de l’urbanisme). Dans les zones protégées, la limite est posée à 20 %.

Toutefois, pour bénéficier de cette autorisation de dépassement, des critères de performance énergétique sont à respecter.

 

La loi ALUR

Mise en place en 2014, la loi ALUR vient participer à la simplification des travaux de surélévation. En effet, le Coefficient d’Occupation des Sols a disparu, ce qui permet de ne plus limiter les densités bâties sur telle ou telle parcelle.

A Paris, notamment, il est possible de déroger au PLU si le critère de mixité sociale est respecté.

 

La loi ALUR a également allégé les majorités nécessaires en termes de votes des copropriétaires. Ainsi, l’unanimité n’est plus attendue. La double majorité ou la majorité absolue suffit.

De plus, les copropriétaires du dernier étage n’ont plus un droit de veto, ils ont désormais un droit de priorité s’ils souhaitent acquérir un ou plusieurs des nouveaux lots.

 

Cession du droit à construire

La solution la plus simple pour financer la surélévation est de confier son droit à construire à un tiers. En effet, il s’agit d’un réel investissement puisque les copropriétaires vont pouvoir monétiser leur droit à construire. Le prix peut facilement atteindre entre 1 000 et 2 000 € le m² dans les zones denses et fortement demandées. Cela dépend également de l’état actuel du bâtiment et, par conséquent, des travaux de structures qui seront nécessaires à la surélévation.

 

Vers qui se tourner pour financer un projet de surélévation ?

Ce projet concerne quelques centaines de mètres carrés pour lesquels certains copropriétaires peuvent avoir les moyens, d’autres non. Pour bénéficier de l’apport financier qu’il est possible de gagner par ce “vide” utilisable au-dessus de l’immeuble, il faut se tourner vers le bon opérateur. Il s’agit :

○     des architectes ;

○     des marchands de biens ;

○     des sociétés spécialisées.

 

Si les deux premiers étaient sur ce marché depuis assez longtemps, les sociétés spécialisés, elles, sont apparues assez récemment. Il s’agit d’une réelle solution de financement pour effectuer les travaux de surélévation d’un immeuble en copropriété puisqu’ils s’occupent du projet dans son intégralité : parties financières, mais aussi techniques et commerciales.

Contrairement à certains architectes, l’étude de faisabilité et l’intégralité des frais du projet de surélévation sont pris en charge si vous passez par une société spécialisée. Il est important de savoir que certains architectes proposent tout de même ces services également.

 

La convention du droit de cession

Valide pendant 10 ans, la convention du droit de cession doit mentionner le nombre de lots que la surélévation va créer, leur gabarit ainsi que leur destination. Ce document mentionnera également la nouvelle répartition des charges de la copropriété une fois que ses nouvelles constructions seront achetées ainsi que la nouvelle répartition des tantièmes entre les différents copropriétaires (article 37 de la loi du 10 juillet 1965).

 

Si les copropriétaires se chargent du projet

Le financement des travaux inclut tout d’abord une étude de faisabilité administrative et juridique, suivie de l’obtention d’un permis de construire. Afin de garantir les intérêts de chacun, c’est-à-dire de la copropriété et des copropriétaires, mais également des copropriétés mitoyennes, il faut passer par l’étape du référé préventif ou, à défaut, d’un constat d’huissier. La souscription à une assurance dommages-ouvrage est également obligatoire.

 

Le syndicat des copropriétaires sera assisté par un bureau d’études ou un architecte dès le lancement des travaux. En effet, ce sont eux qui pourront réaliser l’étude de faisabilité technique, qui s’assureront du respect des règles d’urbanisme ainsi que des normes thermiques actuellement en vigueur.

De plus, si l’immeuble est dans une zone protégée, les architectes des bâtiments de France devront intervenir.

 

Les différentes démarches possibles

Voici un tableau comparatif concernant les démarches à effectuer d’une part si cession du droit à construire à un opérateur externe il y a, d’autre part si les copropriétaires se chargent du projet :

 

Démarches

Cession du droit à construire

Les copropriétaires se chargent du projet

Vote des copropriétaires

  • vote à la double majorité lors d’une assemblée générale (majorité des copropriétaires + ⅔ des tantièmes) ;
  • vote à la majorité absolue si la zone est régie par un DPU (Droit de Préemption Urbain)

Faisabilité du projet

à charge de l’opérateur externe

à charge du syndicat des copropriétaires

Cadre juridique

pas de structure juridique à créer pour le projet

structure juridique à créer pour le projet

Responsabilité juridique

à charge de l’opérateur externe

à charge du syndicat des copropriétaires

Maître d’ouvrage

l’opérateur externe

la copropriété

Financement

à charge de l’opérateur externe

le syndicat des copropriétaires devra effectuer un emprunt collectif auprès d’une banque

Assurance

à charge de l’opérateur externe

le syndicat des copropriétaires doit souscrire à une assurance dommages-ouvrage

Diagnostic global de la copropriété

à charge de l’opérateur externe

à charge du syndicat des copropriétaires

Prises de décisions

  • décisions prises par l’opérateur externe ;
  • les copropriétaires ont la possibilité de donner leur avis

toutes les décisions sont prises par les copropriétaires

Bénéfices

les copropriétaires reçoivent l’argent à la signature du droit à construire avec l’opérateur externe (devant notaire)

les copropriétaires reçoivent l’argent au moins 12 mois plus tard, lorsque les lots sont construits et vendus

Impôts

exonération fiscale complète

impôt sur la plus-value

 

Lorsqu’il s’agit d’une petite copropriété et que la surélévation s’avère restreinte, les résidents du dernier étage sont parfois intéressés. Il s’agit en effet d’acquéreurs potentiels et la loi leur donne d’ailleurs un droit de priorité pour l’achat du ou des nouveaux logements créés.

Je note le guide

Devis et information

Travaux, aménagement ou rénovation dans votre copropriété ?

Vos coordonnées
Votre copropriété
Envoyer votre demande

* Champs obligatoires

A lire aussi