En quoi consiste la surélévation d’un immeuble en copropriété ?
Il faut savoir qu’il n’existe pas de définition légale à proprement parler de la surélévation d’un immeuble. Toutefois, il est possible de parler de surélévation d’immeuble dès lors que 3 conditions sont rassemblées.
En effet, il faut que la construction réalisée soit en dur, que les façades soient prolongées de manière verticale et qu’il y ait un rehaussement de la toiture.
Un rehaussement de toiture est considéré comme une augmentation de la hauteur de la ligne de faîtage constituant la toiture ou bien l’élévation de la hauteur de la toiture terrasse.
Il faut préciser que le simple fait de rendre accessible le toit terrasse n’est pas considéré comme une surélévation. De la même façon, l’aménagement de combles n’est pas non plus considéré comme une surélévation.
Ainsi, une surélévation consiste donc à ajouter un, voire plusieurs niveaux d’habitation supplémentaires au bâtiment déjà existant. Cela a donc pour but la création de nouveaux lots à usage privatif.
Les points forts de la surélévation d’un immeuble
Surélever un immeuble en copropriété apporte un certain nombre d’avantages non négligeables. Parmi eux, il est possible de dresser la liste suivante.
Dans un premier temps, cette surélévation permet d’obtenir des mètres carrés habitables supplémentaires en créant de nouveaux logements et espaces.
Cela entraîne alors une obtention d’apport financier pour la copropriété avec la vente ou la location des nouveaux logements, ce qui permet de financer d’éventuels travaux au sein du bâtiment.
Les travaux engagés ont alors pour vocation de permettre des gains énergétiques et donc une amélioration des performances sur ce plan, car la surélévation offre l’occasion d’améliorer l’isolation de cette partie du bâtiment. En effet, près de 30 % des déperditions ont lieu par la toiture. Les nouvelles parties créées se devront alors de respecter les dernières normes en matière de réglementation thermique.
De plus, la surélévation d’un immeuble est l’occasion de réduire les charges qui sont alors divisées selon le nombre de lots créés et donc avec les nouveaux occupants selon les tantièmes répartis.
La copropriété est également valorisée, notamment avec les travaux énergétiques qui peuvent être réalisés à l’occasion de la surélévation, mais aussi des travaux de rénovation de façade ou de toiture par exemple. L’entretien du bâtiment et la conservation du patrimoine est alors possible au travers de ces travaux de valorisation.
Qui peut demander une surélévation d’un immeuble ?
Mettre en œuvre des travaux de surélévation en immeuble nécessite obligatoirement de disposer d’un droit de surélévation. Il est donc indispensable de vérifier à qui appartient ledit droit, mais également de contrôler si des clauses sont présentes dans le règlement de la copropriété à ce sujet, notamment une clause d’interdiction.
Plusieurs cas de figure peuvent exister en la matière.
Dans un premier temps et dans de nombreuses configurations, c’est le syndicat de copropriétaires qui détient le droit de surélévation. A ce titre, il peut donc décider de la réalisation des travaux lui-même ou bien confier son droit de surélévation à un tiers qui se chargera des travaux.
Dans les deux cas de figure, il faudra effectuer, au préalable, un vote en assemblée générale. Pour la création de nouveaux logements à usage d’habitation, c’est la majorité de l’article l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 qui doit être observée. Il faut donc que les deux tiers des copropriétaires présents ou représentés soient en accord avec le projet.
Il faut néanmoins noter que, dans les zones urbaines où un droit de préemption est présent, le vote se fera à la majorité de l’article 25 de ladite loi, c’est-à-dire une majorité simple.
Il faut noter que, dans le cas où l’assemblée générale est favorable au projet, il sera nécessaire d’attendre la fin du délai légal de contestation fixé à 2 mois pour pouvoir débuter la phase des travaux à proprement parler.
L’initiative de surélévation peut également provenir d’un copropriétaire, notamment les occupants du dernier étage afin d’obtenir des mètres carrés habitables supplémentaires. Dans ce cas, il devra supporter toutes les dépenses liées à ces travaux.
Enfin, le dernier cas de figure possible est celui provenant de l’unique propriétaire de l’immeuble dans son intégralité. Il décidera alors seul et prendra en charge l’intégralité des travaux et des démarches à mettre en œuvre dans ce projet de surélévation.
Marche à suivre pour la surélévation d’un immeuble
Afin de pouvoir mettre en œuvre des travaux de surélévation d’un immeuble en copropriété, il est indispensable de suivre certaines étapes. Dans un premier temps, il faudra se rapprocher du service urbanisme de la mairie afin de connaître les dispositions existant dans le PLU de la commune.
Si aucune contre-indication n’entrave le projet, il faudra ensuite réaliser une étude de faisabilité. L’appel à un bureau d’études ou à un architecte est préférable. Il est recommandé, lorsque c’est possible, de passer par l’architecte qui s’est chargé de la construction du bâtiment. Cette étape a pour vocation de vérifier si le projet peut être exécuté, aussi bien sur le plan technique et structurel que sur le plan financier.
Si tel est le cas, les démarches administratives pourront alors être lancées, notamment la demande de permis de construire. Cette demande est obligatoire dès lors que le projet dépasse les 40 m² de superficie ou que cela porte la surface totale de l’immeuble à plus de 150 m².
Ce n’est qu’une fois toutes les autorisations obtenues qu’il sera possible de débuter véritablement les travaux de surélévation.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Comment sont financés les travaux de surélévation d’un immeuble ?
Les travaux de surélévation sont généralement assez coûteux. Il faut compter, de manière générale, un coût oscillant entre 2 500 et 5 000 € par m² supplémentaire. Ce prix peut varier selon un certain nombre de critères tels que : les matériaux utilisés, le type de toiture, les finitions, le choix du professionnel…
Une des solutions les plus intéressantes pour financer les travaux de surélévation d’un immeuble consiste à céder son droit de surélévation à un tiers. Dans ce cas, le coût des travaux ne sera pas à la charge de la copropriété, mais à celle de l’acquéreur.
Ce dernier pourra alors se matérialiser sous différentes formes :
- copropriétaire : il faut noter que les copropriétaires logeant au dernier étage ont un droit de priorité en cas de cession du droit de surélévation par le syndic. Cela signifie donc qu’ils doivent être informés en priorité de la cession et peuvent alors se porter volontaires pour acheter ce bien et réaliser les démarches et les travaux à leurs frais.
- promoteur immobilier
- marchand de biens
- société spécialisée
Il reste toutefois possible que la copropriété conserve son droit et se charge alors de financer elle-même les travaux. Dans ce cas, il sera possible d’utiliser le fonds travaux qui, pour rappel, est alimenté par les cotisations des copropriétaires.
Dans le cas où le montant des travaux engagés ne peut pas être couvert par ce fonds, il est possible de contracter un emprunt bancaire au titre de la copropriété. De ce fait, les frais sont supportés par l’ensemble des copropriétaires.
Il est aussi possible que le syndicat de copropriétaires cède les logements nouvellement créés grâce à la surélévation. Les fonds ainsi obtenus peuvent permettre de couvrir tout ou partie des travaux engagés pour gagner des niveaux supplémentaires dans la copropriété.
Les sources de financement sont multiples et dépendent, avant toute chose, de l’organisme en charge du projet (syndicat de copropriétaires, promoteur, copropriétaire…) et donc de la décision prise lors de l’assemblée générale annuelle ou extraordinaire durant laquelle s’est déroulée le vote.
