Assurance copropriété : prix et remboursements

Lorsqu’un bâtiment en construction ou un bâtiment dont la destination change est mis en copropriété, il est important de se pencher sur le sujet des assurances de copropriété à prendre, mais aussi de leur prix et des possibilités de remboursements possibles. En effet, certaines assurances sont obligatoires aux yeux de la loi, d’autres ne sont que facultatives mais peuvent se révéler nécessaires aux yeux des copropriétaires.

Assurance copropriété : prix et remboursements

L’assurance de copropriété, qu’est-ce que c’est ?

En copropriété, il existe plusieurs niveaux d’assurances. Ainsi, l’assurance de copropriété désigne celle prenant en charge les dommages survenus au niveau des parties communes. C’est le syndic de copropriété qui est mandaté par l’assemblée générale des copropriétaires pour se charger de la souscription collective et de la répartition des frais entre les différents propriétaires de l’immeuble au titre de leurs tantièmes. L’assurance de copropriété couvre les sinistres dont la cause provient du bâtiment ou d’une personne chargée de son entretien.

 

La responsabilité civile

Ce n’est que depuis la mise en place de la loi ALUR en 2014 que l’assurance de copropriété est devenue obligatoire pour les ces structures, notamment en termes de responsabilité civile. Cette dernière couvre les dommages subis par des tiers au niveau des parties communes de la copropriété.

 

Dans la responsabilité civile de la copropriété, il est indispensable que deux clauses soient prévues :

  • la renonciation de l’assurance à procéder à un recours contre les copropriétaires ;
  • le fait que les copropriétaires soient reconnus comme des tiers entre eux.

 

Ces deux clauses permettent d’éviter des litiges et empêchent l’assurance de ne pas indemniser un copropriétaire en considérant le copropriétaire, le syndic ou la copropriété comme responsable du sinistre. En effet, une garantie de responsabilité civile ne dédommage que les dégâts causés à un tiers et non pas subis par l’assuré.

Ces clauses peuvent également être étendues aux locataires.

 

L’assurance multirisques

Toutefois, l’assurance de copropriété, bien qu’indispensable, n’est pas suffisante à elle seule. Selon les dispositions mises en place, le règlement de copropriété peut imposer la souscription à des assurances complémentaires, auxquelles le syndic de copropriété devra également souscrire au nom des copropriétaires. Il s’agit notamment d’une assurance multirisque qui assure une meilleure prise en charge en cas de besoin.

 

Certaines parties privatives comme les garages et les caves peuvent parfois être incluses dans l’assurance de la copropriété.

 


Une assurance par copropriétaire

En plus de ces différentes assurances, chaque copropriétaire devra, en son nom, souscrire individuellement à une assurance qui lui permettra d’être couvert au niveau des parties privatives dont il est le propriétaire, dans le cas où la cause du sinistre provient de ces parties. Là encore, le niveau d’assurance minimale correspond à la responsabilité civile.

Cette assurance prend également en charge les sinistres provenant des parties privatives du propriétaire mais dont les conséquences se sont répercutées dans un logement voisin. Cette assurance pourra couvrir un éventuel locataire. Si le copropriétaire bailleur ne dispose pas de cette assurance, ce sera d’ailleurs au locataire de souscrire individuellement à une assurance de ce type.

 


Prise en charge des sinistres : les garanties conseillées

Il faut se référer au règlement de copropriété pour savoir quels éléments de la structure sont reconnus comme privatifs ou communs. En effet, les terrasses sont généralement considérées comme des parties communes à usage exclusifs. La partie intérieure d’une porte est un élément privatif, alors que sa face extérieure, donnant dans le couloir du bâtiment est un élément commun. Les planchers, les ascenseurs, les escaliers, la toiture, etc., sont considérés comme des éléments collectifs.

 

C’est la distinction entre privatif et commun qui permettra de déterminer quelle assurance prend en charge les dommages. En cas de sinistres, il est conseillé de contacter l’ensemble de ces assurances en cas de doute afin d’éviter les litiges.

 

  • La garantie responsabilité civile est obligatoire. Elle indemnise des dégâts causés à des tiers et prenant leur origine dans les parties communes de l’immeuble.
  • Les dommages incontournables concernent les incendies, les dégâts des eaux, les intempéries, les tempêtes, la foudre, la neige, les catastrophes naturelles (tremblements de terre, inondation, avalanche), le terrorisme, les catastrophes technologiques, les cambriolages, les bris de vitres, etc.
  • Les garanties annexes s’étendent aux jardins de la copropriété, aux tags et graffitis sur les murs, aux ascenseurs, etc.
  • Les garanties complémentaires optimales comprennent la protection juridique, l’extension des biens comme les murs d’enceinte, ainsi que la garantie effondrement.

 

L’assurance de protection juridique

Une garantie de protection juridique peut être ajoutée en annexe au contrat d’assurance ou peut être signée de manière indépendante. Cette assurance prend en charge les frais engagés par la copropriété dans une situation de préjudice qui a été portée au tribunal. L’indemnisation comprendra aussi la défense de la copropriété.

 


Le Bureau central de tarification (BCT)

Pour souscrire à une assurance de copropriété, il est possible de se tourner vers le Bureau central de tarification en cas de difficulté à obtenir la signature d’un contrat d’assurance. En effet, tout copropriétaire, tout locataire et tout syndic de copropriété peut saisir cet organisme s’il se voit refuser la possibilité de souscrire à une assurance de responsabilité civile. Celle-ci est en effet obligatoire.

 

La convention IRSI : qu’est-ce que c’est ?

Il s’agit d’un accord que les compagnies d’assurance signent entre elles afin que les personnes sinistrées puissent toucher une indemnisation le plus rapidement possible. Cette convention facilite les démarches en déterminant précisément qui est l’assureur gestionnaire et qui est l’assureur payeur d’indemnités lorsque surviennent des dégâts des eaux ou des incendies :

  • l’assureur gestionnaire s’occupe de la gestion du dossier d'indemnisation, il s’agira donc de l’assureur du sinistré ;
  • l’assureur payeur sera également l’assureur du sinistré pour une indemnisation nécessaire de moins de 1 600 € HT, au-delà et jusqu’à 5 000 € HT, l’assureur gestionnaire réalise une expertise pour savoir quel assureur devra se charger de l’indemnisation du sinistré.

 

La convention IRSI n’est valable que pour de tels sinistres dès lors que les réparations sont inférieures à 5 000 € HT.

 

Prix d’une assurance de copropriété

Le prix d’une assurance est notamment calculé par rapport à la surface de l'immeuble. Pour obtenir la souscription annuelle à une assurance de responsabilité civile pour une petite copropriété de 1 000 m² qui se compose de 4 à 5 logements, il faut compter 1 000 € au minimum.

 

Caractéristiques du bâtiment

Prix approximatif de la prime d’assurance

  • immeuble construit dans les années 1980
  • situé en région parisienne
  • en bon état et avec peu de risques de sinistres

0,80 € par m²

  • situé en région parisienne
  • immeuble disposant de nombreux étages
  • davantage sujet à des risques de sinistres

2 € par m²

  • situé en province
  • en bon état et avec peu de risques de sinistres

0,65 € par m²

  • situé en province
  • davantage sujet à des risques de sinistres

1,40 € par m²

 

En comparaison à la région parisienne, les primes d’assurance en copropriété sont de 10 à 30 % moins chères en province. Ainsi, pour un bâtiment de 11 400 m² situé dans le Val-de-Marne, il faut compter 15 000 € par an d’assurance de copropriété, soit 1,32 € le m², alors qu’à Strasbourg, il faudra compter 10 000 € par an, soit 0,87 € le m².

 

Les franchises

Pour faire baisser le prix de l’assurance, il est notamment possible d’accepter le paiement de franchises. Lors d’un sinistre, la franchise est le montant que doit payer l’assurer, il s’agit d’une participation à l’indemnisation qui permet de faire diminuer le prix de la prime annuelle. Toutefois, les franchises ne doivent pas dépasser les 400 €.

Il est aussi possible de ne pas déclarer les petits sinistres pour lesquels une indemnisation n’est pas forcément indispensable. En effet, plus les sinistres sont nombreux et importants, plus la prime risque d’augmenter l’année suivante.

 

Mise en concurrence

Pour bénéficier d’un tarif annuel intéressant et des indemnisations correspondantes sans pour autant surpayer l’assurance de copropriété, la mise en concurrence de l’assureur est nécessaire. En effet, celui-ci peut procéder à l’augmentation des primes annuelles.

 

Le courtier en assurance

Tout comme un particulier, le syndic de copropriété peut tout à fait avoir recours à un courtier en assurance. Certains professionnels sont spécialisés dans ce service pour les copropriétés et sont les plus à même pour trouver des solutions adéquates et pour représenter le syndicat des copropriétaires.

 


L’assurance dommages-ouvrage

Dans le cas où la date de fin de construction de l’immeuble est inférieure à 10 ans, l’assurance dommages-ouvrage du constructeur est toujours valable. Lorsqu’une malfaçon est décelée, durant cette période de 10 ans, les réparations seront à la charge de l’assurance du constructeur.

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