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Charges de copropriété : à quoi servent-elles et comment sont-elles calculées ?

Les charges de la copropriété sont réparties entre les différents copropriétaires selon le règlement de copropriété et dans le respect du cadre légal fixé par la loi du 10 juillet 1965. C’est le syndic qui se charge de les recouvrer en réalisant des appels de charges ou des provisions.

Charges de copropriété : à quoi servent-elles et comment sont-elles calculées ?
Charges de copropriété : à quoi servent-elles et comment sont-elles calculées ?

Les charges comprennent tous les frais engagés pour la copropriété, son administration, son entretien, l’installation d’équipements et la maintenance de ces derniers.

On distingue les charges générales des charges spéciales, dont la répartition ne suit pas les mêmes règles.

 

Les charges générales :

Elles sont constituées par les dépenses liées à l’entretien et à la conservation de l’immeuble, ainsi que tous les frais liés relatifs à son administration.

 

L’entretien de l’immeuble concerne tous les travaux et services qui permettent de le maintenir les parties communes propres et en bon état. Il peut s’agir :

-  de l’achat de containers poubelles et l’enlèvement des ordures ménagères,

-  des contrats d’entretien des espaces verts,

-  des services de nettoyage des parties communes et achat de produits d’entretien, permettent de maintenir les parties communes en bon état,

-  de l’achat et de l’entretien des compteurs : eau, gaz, électricité.

 

La conservation de l’immeuble concerne les travaux de réparation, de petite ou grande importance, sur le gros œuvre, par exemple :

-  la façade et les murs,

-  la toiture,

-  les parties communes comme le hall d’entrée, les couloirs, les escaliers,

-  les locaux annexes,

-  les réseaux et canalisations.

 

Les frais relatifs à l’administration de la copropriété sont constitués par :

-  les honoraires du syndic et/ou les frais d’experts,

-  les primes d’assurance pour les contrats que la copropriété doit souscrire,

-  la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et autres impôts,

-  le salaire du gardien, s’il en existe un,

-  les frais de tenue d’AG : photocopie, courriers etc.

 

 

Les charges spéciales :

Il s’agit de toutes les dépenses et frais occasionnés par des équipements et services collectifs, par exemple :

-  Les frais d’installation et de maintenance des ascenseurs, chauffage collectif, systèmes d’ouverture automatique et interphone, antenne collective ou réseau câblé ;

-  L’eau chaude collective, et l’eau froide.

 

Quelle répartition ?

Le mode de répartition des charges est différent selon qu’il s’agit de charges générales ou de charges spéciales.

 

Les charges générales :

Chaque copropriétaire est tenu de participer aux charges générales, que son lot soit occupé ou non. Les charges générales sont réparties, entre les copropriétaires en fonction de leur quote-part, c’est à dire au prorata des tantièmes de copropriété qu’ils détiennent.

Selon l’article 5 de la loi du 19 juillet 1965 :

 «la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation. »

 

Exemple :

Pour le lot privatif d’un copropriétaire, la quote part de parties communes est fixée à 2500, sur les 40000 tantièmes de parties communes.

Si les charges générales s’élèvent à 15000 €, alors la participation de ce copropriétaire aux charges générales sera de :

15000 € x 2500 / 40 000 tantièmes = 937,50 euros.

 

Les charges spéciales :

En ce qui concerne les charges spéciales, c’est le critère de l’utilité qui est retenu pour réaliser leur répartition.

L’utilité s’apprécie en terme d’avantage que chaque copropriétaire retire ou pourrait retirer des équipements et services concernés.

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. »

 


L’appel de charges

Outre l’avance permanente de trésorerie que chaque copropriétaire réalise lors de l’achat de son lot, les copropriétaires sont tenus de payer les charges appelées par le syndic.

Ce dernier peut procèder à différents appels de charge :

-  Un appel de charges trimestrielles, dont le montant est déterminé par rapport au budget prévisionnel, les charges étant ensuite régularisées en fonction du budget réel ;

-  Un appel des charges non comprises dans le budget prévisionnel, les montants appelés et la périodicité étant votés en AG ;

-  des provisions votées en AG pour faire face aux travaux non encore votés mais susceptibles d’intervenir sous 3 ans,

-  D’éventuelles provisions spéciales en cours d'exercice pour faire face à des travaux urgents.

 

Le fond travaux

La loi du 24 mars 2014, connue sous le nom de loi ALUR, a mis en place l’obligation pour tout copropriétaire de participer à un fonds de travaux à partir du 1er janvier 2017.

« Dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

« 1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

« 2° Des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

« Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. »

 

Ce fond obligatoire ne concerne que les propriétés à usage d’habitation existant depuis plus de 5 ans.

Il a pour objectif de constituer une réserve, à la manière d’une épargne, de façon à permettre de faire plus facilement face à des dépenses liées à de gros travaux.

Le montant des cotisations ne pourra être inférieur à 5% du budget prévisionnel mais l’assemblée générale des copropriétaires pourra voter un montant supérieur.

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