Définition et nature des charges de copropriété
Les charges de copropriété regroupent l'ensemble des dépenses engagées pour le compte de la copropriété.
Elles permettent de financer :
- L’entretien,
- L’administration,
- La gestion des parties communes et des équipements collectifs de l'immeuble.
Ces dépenses sont réparties entre les copropriétaires en fonction de leurs tantièmes de propriété, définis dans le règlement de copropriété.
Distinction entre charges générales et charges spéciales
On distingue deux grandes catégories de charges de copropriété :
- Les charges générales correspondent aux dépenses courantes et régulières de la copropriété. Elles incluent, par exemple :
○ L'entretien des parties communes (couloirs, ascenseurs, espaces verts...)
○ Les frais d'administration de la copropriété (honoraires du syndic, assurance...)
○ Les consommables (eau, électricité...)
○ Les frais de personnel (concierge, gardien...)
- Les charges spéciales correspondent à des dépenses ponctuelles et non-récurrentes, engagées pour réaliser des travaux d'amélioration ou de rénovation de l'immeuble. Elles peuvent concerner, par exemple :
○ La réfection de la toiture
○ L'isolation des murs
○ L'installation de panneaux solaires
Les dépenses ne constituant pas des charges de copropriété
Il est important de noter que toutes les dépenses ne constituent pas des charges de copropriété. Ne sont notamment pas pris en charge par la copropriété :
- Les travaux d'entretien et de réparation des parties privatives
- Les dépenses personnelles des copropriétaires
- Les impayés de charges
- Les amendes et les frais de contentieux
Répartition des charges de copropriété
Les charges de copropriété doivent être réparties équitablement entre tous les copropriétaires qui sont obligés de participer aux frais de la résidence. Pour ce faire, la répartition répond à des critères fixés dans le règlement de copropriété.
Les tantièmes de propriété : clé de répartition des charges
La répartition des charges de copropriété est généralement effectuée en fonction des tantièmes de propriété de chaque lot. Les tantièmes représentent la quote-part que détient chaque copropriétaire dans les parties communes de l'immeuble. Ils sont calculés en fonction de trois critères principaux :
- La consistance du lot : sa superficie en mètres carrés.
- La situation du lot : son étage, son orientation, sa desserte (ascenseur, terrasse...).
- L'affectation du lot : parties privatives et parties communes.
Plus les tantièmes d'un lot sont élevés, plus sa quote-part dans les charges est importante. Cette répartition proportionnelle vise à garantir que chaque copropriétaire contribue aux dépenses de la copropriété en fonction de l'avantage qu'il tire de l'utilisation des parties communes.
Cas particuliers : parties privatives donnant accès aux parties communes
Certaines parties privatives peuvent donner accès aux parties communes, comme un balcon ou une terrasse. Dans ce cas, les tantièmes de ces parties privatives peuvent être majorés afin de tenir compte de l'avantage supplémentaire qu'elles procurent à leur propriétaire.
Cette majoration est généralement fixée par le règlement de copropriété.
L'individualisation des charges : vers une répartition plus équitable ?
L'individualisation des charges consiste à répartir certaines charges en fonction de la consommation réelle de chaque copropriétaire.
Cela peut concerner, par exemple, l'eau chaude et le chauffage, si les logements sont équipés de compteurs individuels. L'individualisation des charges est un sujet de débat récurrent en copropriété, car elle peut générer des inégalités entre les copropriétaires. En effet, les occupants de logements plus grands ou plus énergivores peuvent se voir facturer des charges plus élevées, même s'ils n'utilisent pas nécessairement plus d'eau ou de chauffage que les autres. A contrario, l’individualisation des charges peut paraître équitable lorsque les habitudes de consommation des occupants sont différentes. Un copropriétaire qui fait attention au temps d’une douche et qui paye autant qu’un autre qui laisse couler l’eau longtemps peut paraître inégal.
Calcul des charges de copropriété
Chaque année, le syndic de copropriété est tenu d'établir un budget prévisionnel des charges, qui doit être approuvé par l'assemblée générale des copropriétaires. Ce budget doit être réaliste et prendre en compte les dépenses courantes de la copropriété, ainsi que les éventuels travaux d'entretien ou de rénovation à prévoir.
Le budget prévisionnel des charges est généralement ventilé par type de charge (charges générales, charges spéciales) et par nature de dépense (entretien, consommables, personnel...). Il permet aux copropriétaires de se faire une idée de leurs charges annuelles et de prévoir leur budget.
Les charges de copropriété sont appelées auprès des copropriétaires par le syndic, généralement de façon trimestrielle. Les appels de fonds doivent être accompagnés d'un décompte individuel des charges, qui permet à chaque copropriétaire de comprendre le détail des dépenses imputées à son lot.
En fin d'exercice, le syndic établit un compte de régularisation des charges. Ce compte compare les dépenses réelles engagées pendant l'année aux provisions versées par les copropriétaires. Si les provisions se révèlent insuffisantes, un appel de fonds complémentaire est effectué. A contrario, si des provisions ont été trop importantes, un trop-perçu est remboursé aux copropriétaires.
Le syndic de copropriété joue un rôle central dans le calcul des charges.
Il est responsable de :
- Établir le budget prévisionnel des charges
- Appeler les fonds auprès des copropriétaires
- Tenir la comptabilité des charges
- Établir le compte de régularisation des charges
- Informer les copropriétaires sur les charges et leur répartition
Il est important que le syndic soit transparent dans sa gestion des charges et qu'il fournisse aux copropriétaires toutes les informations nécessaires pour comprendre le calcul et la répartition des charges.
Les différents types de charges de copropriété
On recense deux principaux types de charges en copropriété :
Les charges générales
Les charges générales regroupent l'ensemble des dépenses courantes et régulières nécessaires au bon fonctionnement de la copropriété. Elles incluent, par exemple :
- Les fraisd'entretien des parties communes : nettoyage, maintenance des ascenseurs, des espaces verts, etc.
- Les frais d'administration de la copropriété : honoraires du syndic, assurance de la copropriété, frais de tenue des assemblées générales, etc.
- Les consommables : eau, électricité, chauffage, etc.
- Les frais de personnel : gardien, concierge, etc.
Ces charges sont réparties entre les copropriétaires en fonction de leurs tantièmes de propriété.
Les charges spéciales
Les charges spéciales correspondent à des dépenses ponctuelles et non récurrentes engagées pour réaliser des travaux d'amélioration ou de rénovation de l'immeuble.
Elles ne font pas partie du budget prévisionnel des charges et doivent être approuvées par l'assemblée générale des copropriétaires à la majorité absolue.
Exemples de charges spéciales :
- La réfection de la toiture
- L'isolation des murs
- L'installation de panneaux solaires
- La mise en accessibilité de l'immeuble aux personnes à mobilité réduite
Conformément à la loi ALUR (Accès au Logement et pour un Urbanisme Rénové), les copropriétés sont tenues de constituer des provisions pour financer les gros travaux à venir. Ces provisions sont inscrites au budget prévisionnel de la copropriété et sont destinées à anticiper les dépenses importantes nécessaires à la conservation et à l'entretien de l'immeuble à moyen ou long terme. Elles permettent d'éviter les appels de fonds exceptionnels et de lisser les charges sur plusieurs exercices comptables.
Les charges spéciales sont réparties entre les copropriétaires en fonction de l'avantage que chaque lot retire des travaux. Par exemple, les copropriétaires des étages supérieurs peuvent être amenés à payer une quote-part plus importante pour la réfection de la toiture, car ils bénéficient davantage de ces travaux.
Les charges récupérables auprès des locataires
Certaines charges, comme les frais d'entretien des parties communes et les consommables, peuvent être récupérées auprès des locataires par le bailleur.
Cela signifie que le bailleur peut inclure ces charges dans le loyer qu'il facture à son locataire.
Cependant, il est important de noter que toutes les charges ne sont pas récupérables auprès des locataires. La liste des charges récupérables est définie par la loi et par le contrat de bail. Une réfection de façade par exemple ne sera pas à la charge du locataire. Seul le copropriétaire doit régler la facture selon le montant de sa quote-part.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Contester les charges de copropriété : démarches et recours
Un copropriétaire qui estime que ses charges sont excessives ou mal réparties peut entamer une démarche de contestation. La première étape consiste à analyser attentivement les comptes de copropriété mis à disposition par le syndic.
Il est important de vérifier :
- La régularité des factures et des justificatifs de dépenses
- La conformité des charges aux contrats et devis
- La justesse de la répartition des charges en fonction des tantièmes de propriété
En cas de contestation des charges, le copropriétaire doit saisir le syndic de copropriété par courrier recommandé avec accusé de réception. Il doit exposer clairement les motifs de sa contestation et demander au syndic de lui fournir des explications détaillées.
Le syndic dispose d'un délai d'un mois pour répondre à la demande du copropriétaire. Si la réponse du syndic est jugée insatisfaisante, le copropriétaire peut alors envisager de recourir à d'autres moyens d'action.
Recours au tribunal
Si le litige avec le syndic ne peut être résolu à l'amiable, le copropriétaire peut saisir le tribunal de grande instance du lieu de situation de l'immeuble. Il est conseillé de se faire assister par un avocat spécialisé en droit de la copropriété.
Le juge examinera les pièces du dossier et les arguments des parties avant de rendre sa décision. Il peut notamment ordonner au syndic de régulariser les comptes de copropriété ou de rembourser au copropriétaire les sommes indûment perçues.
Il est important de noter que les copropriétaires disposent de délais de prescription pour contester les charges de copropriété. Ces délais varient selon la nature des charges :
- Un an pour les charges générales
- Deux ans pour les charges spéciales
- Dix ans pour les travaux d'amélioration ou de rénovation de l'immeuble
Passé ces délais, les copropriétaires ne sont plus recevables à contester les charges.
