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Installer des panneaux solaires en copropriété : lois et conseils

Afin de tirer le meilleur parti possible du toit de l’immeuble ou d’un pan de mur sans fenêtre, il est possible d’installer des panneaux solaires en copropriété. En effet, cela représente généralement des surfaces assez importantes à exploiter.

L'énergie solaire en copropriété

Lorsque l’on parle de panneaux solaires, cela peut faire référence à deux systèmes différents. Les énergies solaires photovoltaïques permettent de produire de l’électricité à partir des rayonnements qui sont captés. Les énergies solaires thermiques, quant à elles, transforment les rayons en chaleur, ce qui est une solution de chauffage ou de production d’eau chaude pour un bâtiment tel qu’une copropriété.

Petit conseil, pour maximiser ce genre d’équipement, vérifiez que l’état de l’isolation de l’immeuble est correct. En effet, une bonne isolation permet déjà, à elle-même, de faire de sérieuses économies d’énergies.

 

L’autoconsommation solaire, qu’est-ce que c’est ?

Depuis l’été 2017, EDF propose une offre d’autoconsommation solaire aux habitations collectives, sous le nom de « Notre soleil et nous ». Pour démocratiser l’autoconsommation au sein de l’habitat collectif, la société encourage l’installation de panneaux solaires photovoltaïques qui utilise des énergies renouvelables et permet de faire des économies vis-à-vis des autres énergies.

L’autoconsommation permet ainsi d’utiliser une énergie propre et de réduire la consommation d’énergies fossiles.

 

Les panneaux solaires photovoltaïques

Installer sur le toit d’un bâtiment, voire sur une façade sans fenêtre, en fonction de la présence ou non d’autres bâtiments autour, les panneaux photovoltaïques interceptent la lumière durant le jour. Ils transforment ensuite cette énergie gratuite en électricité.

Dans une copropriété, l’électricité se voit ensuite distribuée entre les différents résidents.

 

Les panneaux solaires thermiques

Ces équipements sont aujourd’hui en mesure de produire entre 500 et 700 kWh/m² par an. L’un des inconvénients de ce principe demeure le possible décalage entre l’utilisation de l’eau chaude et sa production. Cependant, pour un usage collectif, les capacités de stockage correspondent mieux pour pallier aux demandes.

Le chauffe-eau solaire collectif à appoints individualisés (CESCAI) et le chauffe-eau solaire collectif individualisé (CESCI) ont aujourd’hui le grand avantage de permettre l’individualisation des consommations de chaque logement.

 


Les réglementations en copropriété

L’installation de panneaux solaires en copropriété est réglementée. Commencez par vous renseigner auprès de votre mairie concernant les règles relatives à l’aspect du bâtiment. Cela vous permettra, dans un premier temps, de savoir si vous avez le droit de faire installer des panneaux solaires dans votre commune et de savoir si un plan local d’urbanisme (PLU) est applicable à votre bâtiment. Celui-ci pourra ajouter une réglementation relative à la pose de panneaux solaires.

 

De plus, si un bâtiment historique est situé à proximité, la réglementation en sera d’autant plus stricte. Vous devrez alors obtenir, en plus, l’autorisation des Architectes des bâtiments de France.

Dans un deuxième temps, il est indispensable d’obtenir l’accord de l’ensemble des copropriétaires s’il s’agit d’une décision individuelle. Une assemblée générale doit alors être mise en place. S’il s’agit d’une décision collective, tous les copropriétaires devront tomber d’accord sur le type d’installation, le budget, le prestataire, etc.

Pour tout permis de construire pour la construction d’un bâtiment, l’installation de panneaux solaires doit être mentionnée s’il y a lieu d’être. Toutefois, pour un bâtiment déjà existant, une autorisation préalable de travaux peut-être suffisante.

 


L’étude de faisabilité technique

La productivité des panneaux solaires peut devenir équivalente partout en France moyennant un ajustement des surfaces recouvertes. En effet, 100 m² à Toulouse correspondront à 120m² à Paris.

 

Dans tous les cas de figures, les capteurs solaires :

  • doivent être, autant que faire se peut, orientés vers le sud ;
  • ne devront pas être, après installation, cachés du soleil par des arbres ou un bâtiment proche ;
  • peuvent être installés sur des toits dont la pente est comprise entre 20 et 45° ou sur des toits-terrasse ;
  • installés sur toits-terrasse, ils ne devront pas être cachés du soleil par des cheminées d'aération ou des conduits de ventilation ;
  • pourront servir à la production d’eau chaude solaire uniquement si un système d’eau chaude collective est en place.

 

Où installer les panneaux solaires ?

C’est le toit qui est le plus favorable à capter la lumière. Est à privilégier, bien entendu, un pan de toit orienté plein sud. Lorsqu'il s’agit d’un toit terrasse, ce qui n’est pas rare en copropriété, les panneaux solaires photovoltaïques sont orientés vers le sud à l’aide de châssis qui permettent une inclinaison de 30° environ.

A l’inverse, pour un toit couvert, avec des tuiles ou ardoises par exemple, les panneaux seront visibles depuis la rue. En effet, ils seront posés en surcroît du revêtement initial sur la partie du tout qui est la mieux exposée au soleil. Pour ce type d’installation, l’harmonie de l’architecture doit être pensée en amont.

 

Dans certains cas, cependant, l’orientation de l’immeuble fait qu’une installation de panneaux solaires sur le toit n’est pas conseillée. La parade devient alors la pose de panneaux photovoltaïques en casquette des fenêtres. Il s’agit d’un projet collectif réalisable. Par contre, en tant que projet individuel, cela est toutefois beaucoup plus difficile à faire accepter.

Il est aussi possible de les installer sur une façade sans fenêtres.

Les très grandes copropriétés choisissent parfois de faire installer les panneaux solaires sur des bâtiments annexes appartenant à la copropriété, comme les abris voitures par exemple.

 


La location de toiture en copropriété

La copropriété a aussi la possibilité de louer sa toiture à un exploitant qui se chargera lui-même des frais d’installation des panneaux et de revente de l'électricité. Cela permet à la copropriété de n’avoir aucun investissement tout en percevant une recette régulière. De plus, en cas de problème, ce sera à l’exploitant de gérer les réparations. Le “loyer” s’élèvera alors environ à 5 % des recettes de l’exploitant.

 

Etapes

Système individuel

Système collectif

Location de toiture à un exploitant

A l’initiative du projet

un copropriétaire

le syndic de la copropriété

la copropriété

Etude technique selon besoins et surface disponible pour les panneaux sur le toit de la copropriété

Accord à obtenir

accord du syndic de copropriété

assemblée générale des copropriétaires

premier tour : vote à la majorité de l’ensemble des copropriétaires (majorité de l'article 25)

deuxième tour : vote à la majorité des copropriétaires présents ou représentés (majorité de l'article 24)

Les questions souvent posées

nuisances sonores

ondes néfastes

modification de la structure du toit

dégradations du toit

coût

-

Les avantages à mettre en avant

valorisation du logement

moins de pollution ;

développement durable ;

valorisation de la copropriété ;

indépendance énergétique et diminution des charges  (chauffage, eau chaude) ;

ou recettes pour la copropriété (l’électricité se revend)

aucun investissement nécessaire de la part des copropriétaires ;

aucune responsabilité en jeu ;

les copropriétaires se contentent de percevoir un loyer ;

valorisation de la copropriété

Lancement des démarches

Installation des panneaux solaires et raccordements

 

Un système de panneaux solaires thermiques est exclusivement destiné aux besoins de l’immeuble, alors que les panneaux solaires photovoltaïques sont généralement davantage utilisés pour revendre l’électricité produite (comme vous pouvez le voir dans le paragraphe suivant).

 

Revendre l'électricité produite

Si des panneaux solaires photovoltaïques sont installés, il sera possible à la copropriété de revendre l’électricité produite. Le tarif de revente de l’électricité à EDF est avantageux pour les copropriétés, il est donc plus intéressant de revendre l’électricité plutôt que de l’utiliser directement. En effet, le prix de revente est fixé entre 0,31 €/kWh ou 0,57 €/kWh par l'arrêté du 10 juillet 2006. Ce qui représente entre 3 et 5 fois, le prix que les particuliers paient lorsqu’ils reçoivent une facture d’électricité, c’est-à-dire environ 0,11 €/kWh.

A titre indicatif, une surface de 10 m² de panneaux photovoltaïques produit environ 1 000 kWh d'électricité par an, alors que la consommation en électricité, sur la même durée, pour une famille est de 3 000 kWh (chauffage non compris).

 


Aides au financement

Pour installer des panneaux solaires sur le toit de la copropriété, il est possible de bénéficier de plusieurs aides au financement pour ce projet volumineux :

  • le crédit d’impôt de 30 % sur les installations solaires (en cas de projet collectif, chaque copropriétaire pourra en bénéficier à hauteur de ses tantièmes) ;
  • l’éco-prêt à taux zéro (PTZ) soutient les travaux permettant de faire des économies d’énergie (chaque copropriétaire pourra en bénéficier) ;
  • le taux de TVA intermédiaire de 10 % et le taux réduit de 5,5 % sont valables pour certaines installations solaires ;
  • les aides locales au niveau de la municipalité, du département et de la région accorde des aides pour la mise en place d’énergies renouvelables comme les panneaux solaires.

 

Pour bénéficier de ces aides, il vous faudra toutefois installer des équipements conformes aux critères attendus. Ainsi, par exemple, si vous installez des panneaux solaires thermiques, si le chauffe-eau solaire permet de bénéficier des aides ci-dessus, cela est à condition que les déperditions énergétiques soient contrôlées par une bonne isolation du ballon. Alors, s’il s’agit d’un ballon vertical, les pertes d’énergies doivent être inférieures à 2,35 kWh par jour. Pour un ballon vertical, elles doivent être inférieures à 2,17 kWh par jour.

Pour savoir quels équipements répondent à ces exigences, vous devez vous référer au label performance NF. Si la catégorie B ou C est indiquée, cela conviendra.

 

Exemple de cas

Prenons l’exemple d’une copropriété à Paris sur le toit de laquelle 90 mètres carrés de panneaux photovoltaïques ont été mis en place. Les fournitures et installation ont coûté 35 000 € à la copropriété. Ce tarif inclut également les fixations, le système de gestion intelligente de l’énergie, ainsi que les micro-onduleurs indispensables à la régulation de la production d’énergie. La copropriété se compose d’un bureau et de 3 appartements.

 

La rénovation thermique lourde du bâtiment (laine de chanvre, changement des huisseries des fenêtres) a été réalisée au même moment. Un éclairage LED, consommant moins, a également été installé pour que l’éclairage ponctionne moins d’électricité.

Les panneaux photovoltaïques garantissent entre 50 et 80 % de la consommation globale en électricité de la copropriété grâce à un système intelligent qui permet de réguler demande d’électricité et production d’énergie solaire.

 


Prix des panneaux solaires en copropriété

Pour prendre en compte tous les éléments correspondant à l’investissement initial nécessaire pour l’achat de panneaux solaires, il faut considérer :

  • le prix du matériel :

○     panneaux solaires ;

○     onduleur ;

○     régulateur, etc.

  • le coût des démarches administratives :

○     auprès des copropriétaires ;

○     auprès de la mairie ;

○     auprès du racheteur de l’électricité en cas de revente, etc.

  • le prix de la main d'œuvre pour l’installation des panneaux solaires ;
  • les frais de raccordement au réseau ;
  • le coût de l’assurance de responsabilité civile, etc.

 

De plus, une fois installé sur la toiture de la copropriété sur une façade ou sur le terrain attenant à la copropriété, un panneau solaire coûte également :

  • lorsque des frais de maintenance sont nécessaires ;
  • mais aussi l’impôt sur le revenu (uniquement en cas de revente de l’électricité).

 

Concernant les panneaux solaires photovoltaïques, voici un tableau détaillant l’ensemble des postes de dépenses à prévoir pour l’installation d’un tel équipement :

 

Installation d’un panneau solaire photovoltaïque

Prix (hors pose)

Panneau solaire photovoltaïque d'une puissance de 3 kW

intégré au bâti

environ 13 000 € TTC

non intégré au bâti

environ 11 000 € TTC

Onduleur

transforme le courant continu en courant alternatif (à changer tous les 8 à 10 ans)

entre 1 000 à 2 000 €

Raccordement au réseau d'une installation solaire photovoltaïque

revente totale de votre production d’électricité

1 500 € HT

revente partielle de votre production d’électricité

600 € HT

Installation photovoltaïque de 200 m²

puissance de 25 kWc

180 000 € HT

 

Concernant les panneaux solaires thermiques, voici un tableau détaillant l’ensemble des postes de dépenses à prévoir pour l’installation d’un tel équipement :

 

Installation d’un panneau solaire thermique

Prix (hors pose)

Installation solaire thermique de petite taille (10 m²)

10 000 €

 

Dans le cadre de l’installation d’un panneau solaire thermique, une chaudière d’appoint est vivement conseillée.

 

Prix de la revente de l’électricité

Selon l’année d’installation de vos panneaux solaires en copropriété, le prix de revente de l’électricité produite, qu’il s’agisse du surplus ou de sa totalité, n’est pas le même. Le prix de revente dépend donc directement de l’année d’installation des panneaux solaires. Voici les tarifs applicables pour les panneaux solaires installés en 2019 :

 

Date de l’installation des panneaux solaires

Vente de l’électricité produite

Puissance des panneaux solaires

Tarif

Prime d’autoconsommation

1er trimestre 2019

Vente partielle (vente du surplus uniquement)

≤ 3 kWc

10 €/kWh

400 €

≤ 9 kWc

10 €/kWh

300 €

≤ 36 kWc

6 €/kWh

190 €

≤ 100 kWc

6 €/kWh

90 €

Vente totale (aucune autoconsommation) de panneaux solaires intégrés au bâti

≤ 3 kWc

18,72 €/kWh

 

-

≤ 9 kWc

15,91 €/kWh

Vente totale (aucune autoconsommation) de panneaux solaires non intégrés au bâti

≤ 36 kWc

12,07 €/kWh

≤ 100 kWc

11,19 €/kWh

 

A titre de comparaison, le prix de revente de l’électricité pour l’installation de panneaux solaires en copropriété au 2ème trimestre 2019 était majoré de 0,01 €/kWh pour la vente totale de l’électricité de panneaux solaires intégrés au bâti, mais est resté inchangé pour la vente partielle d’électricité. De légers changements sont également visibles au niveau du prix de revente de l’électricité pour l’installation de panneaux solaires non intégrés au bâti, puisque le tarif est passé à 11,12 €/kWh pour les panneaux dont la puissance est ≤ 100 kWc.

 

En effet, les tarifs sont ajustés tous les trimestres par les gestionnaires du réseau public qui prennent en compte le nombre de demandes reçues. Ainsi, les tarifs baissent lorsque la demande est trop forte, c’est-à-dire lorsqu’elle dépasse les objectifs fixés par le gouvernement.

 

La politique de rachat de l’électricité a changé depuis la mise en place de l'arrêté du 9 mai 2017 avec une obligation d'achat pour EDF fixée à :

  • 0,10 €/kWh pour les installations de moins de 9 kWc en autoconsommation ;
  • et 0,06 €/kWh pour les installations de 9 à 100 kWc en autoconsommation.

 

Toutefois, ces prix ne sont valables que pour une installation de panneaux solaires réalisée par un artisan qualifié RGE. Si l’installation n’est pas effectuée par un artisan RGE, vous ne pourrez pas bénéficier de la prime d’autoconsommation, ni du tarif de rachat minimum.

 

La rentabilité de la revente de l’électricité

En copropriété, la rentabilité d’une installation solaire dépend de nombreux critères, c’est-à-dire :

  • du type de panneau installé :

○     panneau solaire thermique ;

○     ou panneau solaire photovoltaïque ;

  • de la taille des panneaux ;
  • de leur rendement ;
  • de la zone géographique de la copropriété ;
  • du coût de l’investissement ;
  • des aides financières et subventions ayant permis de réduire le coût d’investissement ;
  • du coût de l’assurance ;
  • du coût des frais d’entretien ;
  • du prix de rachat de l’électricité.

 

En prenant en compte tous ces critères, il faut entre 10 et 17 ans pour que l’installation d’un panneau solaire photovoltaïque soit rentable, sachant que la durée de vie moyenne de ce type d’équipement est comprise entre 20 et 25 ans. La rentabilité d’une installation solaire thermique est plus rapide : comprise entre 7 et 12 ans, sachant que les économies permises sont de l’ordre de 60 % lorsque les panneaux solaires thermiques remplacent un ancien système de chauffage.

 

La fourchette de rentabilité 10 - 17 ans, fait en fait référence à la localisation de la copropriété. En effet, le sud de la France bénéficie d’un taux d’ensoleillement bien meilleur que le nord de la France, ce qui permet aux installations photovoltaïques du sud de la France d’atteindre un retour sur investissement plus rapidement.

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