Fissures en copropriété : apparition et combattre les fissures

La constitution du terrain sur lequel est bâti un immeuble dispose d’une importance primordiale dans la prévention d’apparition des fissures sur les murs et plafonds du bâtiment. Certaines zones géographiques sont plus sensibles que d’autres et, selon le type de sol, la copropriété sera plus ou moins enclin à l’apparition des fissures.

L’étude de sol, en amont de la construction

C’est pour cette raison qu’avant tout construction, une étude de sol doit toujours être effectuée. Celle-ci permet d’estimer la pérennité du bâtiment. Hormis la constitution du terrain, les zones sismiques, ou à moins grande échelle : les zones soumises à des mouvements de terrain, sont également des lieux à risques. D’ailleurs, pour obtenir un permis de construire dans une telle zone, il est indispensable d’avoir fait réaliser une étude de sol approfondie.

Toutefois, si l’étude de sol permet de construire l’immeuble, des fissures peuvent toutefois apparaître sur les murs, les plafonds et la façade extérieure de la copropriété.

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Les différents types de fissures

Les fissures et microfissures sont visibles à l'oeil nu. Elles apparaissent sur les murs et plafond et prennent aussi bien une forme horizontale que verticale. Parfois, les fissures sont également en escalier.

Le terme microfissure caractérise généralement les fissures dont la largeur maximale est de 0,2 mm. Leur profondeur, quant à elle, est importante, contrairement aux fissures superficielles. Ces dernières prennent généralement une forme différente. On parle alors d'une forme en toile d'araignée. Elles ne sont présentées qu’en superficie du mur.

Les fissures peuvent être identifiées à différents endroits du bâtiment :

• à l'intérieur ;
• comme à l'extérieur ;
• sur un mur porteur ;
• ou sur une simple cloison.

Lorsqu’elle est superficielle, la fissure ne traverse qu’une partie du mur. Parfois, elle ne traverse que l'enduit. Une fissure traversante, quant à elle traverse le mur de l'intérieur jusqu'à l'extérieur.

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Les fissures esthétiques, dites superficielles

L’apparition de fissures superficielles, également appelées des fissures esthétiques, peut être causée par de nombreux éléments déclencheurs différents. De telles fissures sont appelées esthétiques lorsqu’elles ne permettent ni à l’air ni à l’eau de passer. Il est important de surveiller l’évolution de telles fissures. En effet, il faut déterminer si elles se sont stabilisées ou si elles continuent à évoluer. Pour cela, l’intervention d’un expert travaillant au sein d’un bureau d’études techniques sera nécessaire.

Les fissures non infiltrantes ne sont pas prises en charge par les assurances. En effet, elles ne portent pas atteinte à la solidité de la structure du bâtiment. Elles sont simplement inesthétiques.

Les fissures dues au retrait des matériaux

Selon le type de fissures, les causes de leur apparition peuvent être variées. Dans le cas des fissures dues au retrait des matériaux, la cause de l'apparition de la fissure est :

• l'absence d'un revêtement efficace contre l'humidité et les intempéries ;
• ou son endommagement ;
• ou des capacités insuffisantes.

Ce type de fissures peut également trouver sa source avec une mauvaise application des enduits avec une préparation trop humide, un séchage trop rapide, etc. Il n'est alors pas rare que des microfissures peu profondes apparaissent.

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Les fissures structurelles

Lorsque les fissures ne sont pas stables et ont tendances à évoluer de manière compromettante pour la structure du bâtiment, on parle alors de fissures structurelles. Celles-ci sont une réelle menace pour l’intégrité de l’immeuble et sont susceptibles de mettre les habitants en danger. Une fissure structurelle est profonde. Elle ne touche pas uniquement le mur ou le plafond en surface.

Un mouvement des fondations doit être envisagé lorsque des fissures structurelles apparaissent sur les murs. Les risques encourus pour le bâtiment, mais aussi pour les résidents, voire les voisins, vont jusqu'à l'effondrement du mur.

Les fissures, dans une telle situation, sont à la fois verticales et obliques.

Les mouvements de terrain sont en effet la cause la plus fréquente de l’apparition de fissures structurelles. Elles sont également appelées fissures traversantes, puisque comme leur nom l’indique, les infiltrations d’eau et les infiltrations d’air depuis l’extérieur sont permises par l’ouverture créée. Une expertise par un bureau d’études techniques sera nécessaire. Celle-ci permettra d’identifier la provenance exacte de la fissure afin que les bonnes mesures soient prises pour y remédier.

Les fondations peuvent également être déséquilibrées par des vibrations trop importantes causées par le passage de poids lourds à proximité au quotidien, notamment.

Apparition de fissures inertes

Les fissures dites inertes sont des fissures stables qui ne bougent plus. Si elles gênent l'oeil, elles ne sont toutefois d'aucun danger et il est tout à fait possible de ne pas les traiter. Selon le type de revêtement, la taille d'une fissure qualifiée inerte n'est pas la même. Ainsi :

• pour un revêtement de classe L2, les fissures inertes sont inoffensives jusqu'à 0,5 mm ;
• alors que pour un revêtement de classe L1, les fissures inertes ne sont considérées inoffensives que jusqu'à 0,2 mm.

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Combattre les fissures inertes

Selon le type de matériaux composant le mur, différentes techniques pourront être mises en place pour faire disparaître les fissures inertes.

Le traitement des fissures inertes de moins de 5 millimètres fonctionne de la manière suivante :

• nettoyer la surface ;
• ouvrir la fissure ;
• appliquer un fixateur et du mastic.

Un revêtement de façade spéciale fissure peut ensuite être appliqué en extérieur afin de mieux lutter contre l'apparition ultérieure de nouvelles fissures.

Apparition de fissures actives

Les fissures actives sont considérées comme des fissures dangereuses sur lesquelles il faut absolument intervenir du fait qu’elles ne restent pas figées. En effet, elles continuent à s’agrandir et à s’élargir, ce qui, avec le temps, fragilise le mur ou le plafond. C’est au niveau de ce que l’on appelle communément les points singuliers que les fissures actives apparaissent généralement.

Les points singuliers d’un immeuble en copropriété sont les suivants :

Il existe d’autres points singuliers propices à l’apparition des fissures comme les casquettes des fenêtres, par exemple, mais aussi : les sorties des conduits de cheminée (avec un point faible au niveau de la toiture), les balcons, les garde-corps, les jonctions de maçonnerie, etc.

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Combattre les fissures actives

Comme précisé précédemment, les fissures actives mesurent au minimum 0,2 ou 0,5 mm d'épaisseur en fonction de la classe du revêtement.

Elles apparaissent notamment au niveau des jonctions de maçonnerie où il convient de les réparer avec un joint de dilatation. Pour cela, le professionnel du bâtiment intervenant privilégiera un joint souple comme le mastic élastomère pour réparer la fissure.

Le traitement des fissures actives fonctionne de la manière suivante :

• toutes les aspérités présentes dans la zone entourant la fissure doivent être supprimées ;
• la fissure doit être ouverte et nettoyée puis brossée ;
• le mastic est ensuite appliqué en une ou plusieurs fois.

Selon l'importance de la fissure, la réparation peut être renforcée en incorporant au niveau de la fissure :

• un calicot ;
• une armature ;
• ou un galon.

Cet élément noyé dans le revêtement sera particulièrement indispensable au niveau des points singuliers.

Pour finir, il est conseillé d'appliquer un revêtement adapté. Le professionnel du bâtiment privilégiera un revêtement de classe L4 pour éviter l'apparition de nouvelles fissures actives.

Assurance et prise en charge des frais

Selon la date d’apparition des fissures, différentes assurances doivent être contactées pour une prise en charge partielle ou totale des réparations. Ainsi, la garantie dommages-ouvrages permet, pendant les 10 ans suivants la construction des travaux, une prise en charge complète des frais de réparations dès lors qu’il s’agit d’une malfaçon avérée réalisée lors de la construction.

Pour cela, après la fin de la construction, lors de la première année, il convient de s’adresser directement au constructeur. C’est alors la garantie de parfait achèvement qui devrait fonctionner. Le syndic de copropriété doit pour cela envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception. Il s’agit d’une mise en demeure qui échoue parfois. Ainsi, si le constructeur ne fait rien, le syndic de copropriété pourra, dans un deuxième temps, s’adresser à l’assurance dommages ouvrages.

Pendant les 10 années qui suivent l’achèvement de la construction de la copropriété, tous les désordres liés à des problèmes de construction doivent être adressés à cette assurance dommages ouvrages. Les déclarations sont à effectuer directement auprès de la compagnie d’assurance concernée. Attention, cela n’est toutefois valable que dans les cas où la solidité du bâti est en jeu. A ce titre, les fissures dites esthétiques ne sont pas prises en charge par les assurances. Sauf, si la fissure venait à évoluer et que l’aggravation menait à une fissure traversante. Il faudra alors renouveler la déclaration auprès de l’assurance compétente.

Les fissures apparues à la suite d’un dégât des eaux ne font pas l’objet du même type d’indemnisation et ce n’est pas la même assurance qu’il faudra contacter. Leur prise en charge n’est effective que si la cause du dégât des eaux répond à certains critères. De plus, en copropriété, si le dégât des eaux provient du voisin du dessus et cause des fissures au voisin du dessous, c’est l’assurance du premier auprès de qui il faudra réaliser la déclaration afin que soit octroyé une indemnisation au second.

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Les fissures de plafond

Afin de pouvoir réparer une fissure de plafond dans un appartement ou dans les parties communes de la copropriété, le professionnel du bâtiment missionné devra tout d’abord mettre en état la surface afin que son travail soit durable et effectué dans de bonnes conditions. De plus, il doit s’adapter au revêtement de la zone où la fissure est apparue. Il peut s’agir :

• d’enduit ;
• de peinture ;
• de papier peint ;
• de crépi, etc.

Le professionnel du bâtiment doit donc préparer le mur afin d’enlever toute trace de fissures, et autres imperfections avant, de parfois, avoir à refaire le revêtement dans son ensemble lorsqu’il n’est pas possible d’obtenir un résultat homogène en intervenant sur la seule zone concernée.

Les enduits de lissage

Selon la taille de la fissure, le professionnel du bâtiment qui interviendra au sein de la copropriété n’utilisera pas le même type d’enduit. Ainsi, pour une petite fissure (ou fissure esthétique)dont la profondeur maximale est de 3 millimètres, un enduit de lissage sera utilisé par l’intervenant. Pour toute fissure plus profonde, la technique de rénovation ne sera pas la même. Un enduit de rebouchage sera alors indispensable.

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Les enduits de rebouchage

Afin de reboucher une fissure, il existe plusieurs techniques. En effet, en fonction du type de fissure, les réparations n'impliquent pas l’application de la même méthode. Ainsi, pour une petite fissure de plus de 3 millimètres de profondeur, l’enduit suffira à colmater le trou. Pour cela, il faudra commencer par élargir le trou afin d’enlever toute la partie friable entourant la fissure. Avant d’appliquer l’enduit de rebouchage, il faudra bien entendu bien nettoyer la zone afin d’enlever toutes les aspérités et poussières. L’enduit ne doit pas seulement recouvrir la fissure, il doit également pénétrer dans le trou afin de le remplir.

Plusieurs applications seront parfois nécessaires sur la même fissure.

Produits hydrofuges et mortier de rebouchage sont indispensables dans le cas de fissures provoquant des infiltrations d'eau dans les murs.

Pour les fissures de largeur plus importante, il sera nécessaire de mettre en place un calicot. Un calicot est une bande qui vient colmater le trou. Elle peut être en fibre de verre. Il sera également possible de mettre en place une bande en non-tissé.

Une fois positionné, le professionnel du bâtiment passe l’enduit de rebouchage afin de noyer la bande. En séchant, cette intervention permet la solidification du mur à l’endroit où il y avait précédemment la fissure.

Cette technique est très efficace puisque la bande installée est malléable et épouse la forme de la fissure.

Avant de pouvoir appliquer le revêtement sur le mur, le professionnel du bâtiment devra poncer l’enduit afin qu’il soit parfaitement plat et sans aspérités.

Les différents types de calicots

Ce que les professionnels du bâtiment nomment communément “calicot” qualifie en fait une bande de coton servant à boucher les fissures. Il existe, plus précisément, 3 différents types de calicot :

• le calicot fin ;
• le calicot adhésif ;
• et le calicot adhésif et ponté.

Le calicot fin convient pour reboucher de très fines fissures. Il faut d'abord commencer par l'application d'une couche de peinture vinylique sur la fissure. L'enduit permet de le rendre invisible et de parfaitement incorporer la zone réparée au reste du mur.

Le calicot adhésif, quant à lui, répond aux besoins des fissures apparaissant au niveau des jonctions entre les murs et les huisseries. Il faut commencer par nettoyer la fissure. Le calicot est ensuite directement collé dessus afin de la masquer. Une couche d'enduit servira ensuite de finition.

Le calicot adhésif et ponté s'applique également sur la fissure. Un enduit adapté doit ensuite venir le recouvrir. La pose se fait à l'aide d'un couteau à enduire.

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Les mastics et les résines

Les résines, mastics et enduits convenant à la réparation de fissures sont divers et variés. En fonction des causes des fissures sur les murs de la copropriété, des conditions climatiques de la région et autres critères propres à votre cas, il faudra choisir des produits résines, mastics et enduits spécialement conçus pour les façades extérieures, pour les pièces humides, pour le bois, les murs en parpaings, etc. De plus certains produits sont plus souples que d'autres et seront ainsi à privilégier pour la réparation des fissures.

Il faudra également prendre en compte dans votre choix, le revêtement final qui viendra recouvrir la fissure rebouchée.

Boucher une fissure structurelle

De par sa gravité, une fissure structurelle nécessite un rebouchage plus complexe. L’intervention peut ainsi consister en :

• l’injection d’une résine expansive dans le sol ;
• la mise en place de micropieux ;
• l’injection d’un mortier afin d’assurer le compactage statique d’un sol tendre.

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Réparer une fissure de jonction

Les fissures de jonctions sont celles que l’on peut retrouver entre deux murs, ou au niveau de l’angle entre le haut du mur et le plafond. Egalement appelées fissures de liaisons, on les retrouve également au niveau des huisseries, des jonctions entre les chambranles, les carreaux de plâtre, les plaques de plâtre, etc. C’est avec du mastic que le professionnel répare ce type de fissure.

Les fissures de carrelage

Des fissures peuvent également apparaître sur les fissures des carrelages revêtant les murs des cuisines et salles de bains ainsi que les sols des parties communes et privatives de la copropriété. La fissuration du carrelage peut être causée par :

• une malfaçon au niveau de la chape en béton ;
• une malfaçon effectuée au moment de la pose du carrelage ;
• un phénomène de retrait des matériaux présents sous le carrelage, etc.

Là encore, il existe différents types de fissuration et tous ne sont pas pris en charge. Ainsi, une fissure non coupante est qualifiée d’esthétique. Comme pour les murs et les plafonds, elle n’est prise en charge par aucune assurance. Contrairement aux fissures coupantes qui elles sont prises en charge par un certain nombre d’assurances. Les assureurs font toutefois venir un expert pour constater l’état de la fissure avant d’indemniser ou non les copropriétaires.

Une fissure coupante de carrelage se caractérise par un bout de carrelage ou un bout de faïence qui se soulève. Ainsi saillant, les résidents risquent de se blesser. On parle également d’une fissure désaffleurant dans ce contexte-ci. Elle est ainsi qualifiée lorsqu'elle est visible :

• des aspérités
• des courbures ;
• ou des inégalités.

Dans une copropriété, il n’est pas rare que l'ensemble des appartements aient été construits en même temps et que les revêtements intérieurs soient semblables. Le même type de fissures peut alors généralement être observé dans plusieurs logements. Mieux vaut prévenir le syndic de copropriété afin qu’il puisse identifier un éventuel problème généralisé. Si tel était le cas, c’est alors l’assurance collective de l’immeuble qui sera amenée à prendre en charge les frais.