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Isoler un immeuble ancien en immeuble : guide et conseils

Les immeubles anciens sont souvent mal isolés, les nouvelles normes en vigueur pour l’isolation des constructions étant récentes. C’est pourquoi des travaux d’isolation sont désormais obligatoires en cas de rénovation, pour que les anciens logements soient plus éco-responsables. L’isolation d’un immeuble ancien coûte entre 20 et 150 € le m2.

Qu’est-ce qu’un immeuble ancien ?

Un immeuble est considéré comme ancien si sa construction date de plus de 5 ans ou s’il a déjà fait l’objet d’un transfert de propriété. Comme l’isolation d’un bâtiment est envisagée avant la construction de ce dernier, un certain nombre d’immeubles anciens n’ont pas été correctement isolés. Cela a une incidence sur le confort des habitants, sur la facture d’énergie mais aussi sur l’environnement.

 


Réglementation pour l’isolation d’un immeuble ancien : quelles obligations ?

À une époque où nous avons conscience de l’impact écologique de notre consommation d’énergie, la bonne isolation d’un immeuble ancien est essentielle pour réduire les déperditions thermiques et donc les émissions de gaz à effet de serre.

 

La Loi sur la transition énergétique pour la croissance verte (LTECV) est particulièrement exigeante. Suite au décret n°2016-711, cette loi, mise en application depuis le 1er janvier 2017, impose des travaux d’isolation par l’extérieur pour toute rénovation de bâtiment ancien et plus particulièrement dans les cas suivants :

  • Travaux importants de ravalement de façade (au moins 50 % de la façade)
  • Travaux importants de réfection de toiture (au moins 50 % de la toiture)
  • Aménagement d’un local inoccupé, supérieur à 5 m2, afin de rendre celui-ci habitable.

 

Cette loi a pour but d’améliorer la performance énergétique d’un immeuble ancien. Ces mesures permettent en outre un meilleur confort et une augmentation de la valeur immobilière de l’immeuble. 

 


Dérogations à la loi de transition énergétique

Il existe toutefois des dérogations à la loi de transition énergétique, possibles dans les cas suivants :

  • Si les travaux ne sont pas conformes aux règles d’urbanisme. D’où la nécessité de se renseigner sur les règles d’urbanisme de la commune avant de procéder aux travaux d’isolation par l’extérieur.
  • S’il y a un risque de dégradation du bâtiment. Il est conseillé de recourir à un professionnel qui vérifiera si les travaux risquent de détériorer l’état de l’immeuble et qui fournira un justificatif. 
  • Si les travaux d’isolation ne sont pas financièrement rentables, c’est-à-dire si le retour sur investissement est supérieur à 10 années. Un justificatif est alors nécessaire.
  • Si le projet risque d’endommager l’architecture de l’immeuble. Une dérogation est alors possible pour préserver le cachet du bâtiment, sous réserve de la note justificative d’un architecte. Les travaux d’isolation par l’extérieur sont notamment impossibles dans le cas de façades d’immeubles ornées de frises, de sculptures ou de colombages.

 

Pour effectuer des travaux d’isolation par l’extérieur, une déclaration préalable et un permis de construire sont en outre nécessaires.

 

La réglementation thermique encadre les travaux d’isolation d’un immeuble

Plus la consommation énergétique de votre immeuble est basse, plus celui-ci est écologique. C’est pourquoi la RT 2012, réglementation thermique actuelle, exige une consommation d’énergie de 50 K/W maximum par m2 par an. Si vous effectuez des travaux d’isolation dans un immeuble ancien, il faut vous assurer de respecter cette norme, qui exige une justification de résultat. Suite aux travaux d’isolation, la réglementation thermique demande en outre que les parois extérieures aient un indice R de résistance thermique de 2,9 K/W minimum par m2.

 


Recourir à un professionnel pour les travaux d’isolation d’un immeuble ancien

Il est fortement conseillé de faire appel à des professionnels, que ce soit pour les vérifications évoquées ci-dessus ou pour les travaux d’isolation. Il est en outre obligatoire, depuis le 1er janvier 2015, de recourir à un professionnel Reconnu Garant de l’Environnement (RGE) afin de bénéficier d’aides financières.

 

Différentes options selon la partie de l’immeuble à isoler

L’isolation d’un immeuble ancien implique diverses contraintes selon la partie du bâtiment à isoler. Différentes options d’isolation existent pour les murs, le sol et la toiture.

  • L’isolation des murs par l’extérieur nécessitant une modification de la façade, une isolation par l’intérieur peut être préférable dans certains cas.
  • L’isolation des sols peut être plus ou moins complexe selon la situation de la pièce à isoler. L’on peut soit déposer le revêtement afin d’isoler le sol lui-même, soit isoler le plafond de la pièce en dessous, le cas échéant.
  • L’isolation de la toiture peut demander une dépose de cette dernière si elle est endommagée ou non étanche, afin d’installer le matériau isolant sur la charpente. Dans le cas contraire, une isolation intérieure est suffisante.

 


Isolation d’un immeuble ancien par l’extérieur ou par l’intérieur

Une isolation par l’extérieur est exigée lors de travaux de rénovation d’un immeuble ancien, à l’exception des cas cités ci-dessus. Dans ce cas, la solution reste l’isolation intérieure, moins coûteuse mais aussi moins efficace. Celle-ci n’exige en effet ni de dépose de toiture ni de modification de façade et n’implique donc pas de travaux aussi importants. Voici un récapitulatif des principaux avantages et inconvénients de l’isolation par l’intérieur et par l’extérieur :

 

L’isolation par l’extérieur demande des travaux d’une grande ampleur, souvent longs et onéreux.

  • Avantages : performance thermique très élevée, ne réduit pas la surface habitable, limite les ponts thermiques.
  • Inconvénients : coûteuse, demande des démarches administratives exigeantes, nécessite une modification de la façade et l’isolation de toutes les façades en même temps.

 

L’isolation intérieure implique des travaux plus simples et moins coûteux mais présente aussi des inconvénients.

  • Avantages : moins longue à poser, permet de préserver la façade extérieure de l’immeuble, évite les parois froides, offre une bonne isolation phonique, ne demande pas de démarches administratives, peut être effectuée pièce par pièce.
  • Inconvénients : performance thermique plus faible, nécessite de refaire la décoration intérieure et l’installation électrique, réduit la surface habitable, impose un déménagement temporaire pendant les travaux.

 

L’isolation par l’extérieur coûte entre 60 et 150 € le m2 et l’isolation par l’intérieur entre 20 et 50 € le m2, sachant que ce prix varie également en fonction du matériau isolant utilisé.

 

Les meilleurs matériaux isolants pour un immeuble ancien

Le choix d’un bon matériau isolant est important pour isoler efficacement un immeuble ancien. Pour cela, il faut tenir compte d’une part du coefficient lambda (λ) de conductivité thermique, qui doit être peu élevé, d’autre part de la résistance thermique, c’est-à-dire la résistance de l’isolant au passage de l’énergie. Outre cela, il est bon de vérifier son impact écologique, sa densité, ses capacités d’isolation acoustique et, bien sûr, son prix. Il faut toutefois préciser qu’opter pour l’isolant le moins cher n’est pas forcément la meilleure solution ; il s’agit plutôt de raisonner en termes de retour sur investissement. En effet, un isolant peu onéreux comme la paille est aussi peu performant. Cette dernière n’est d’ailleurs pas utilisée en rénovation, nécessitant beaucoup d’épaisseur pour être performante. Elle est donc réservée à la construction.

 

Les matériaux isolants conseillés pour l’isolation d’un immeuble ancien sont les suivants :

  • Les laines minérales, comme la laine de verre ou la laine de roche, sont les plus intéressantes d’un point de vue rapport qualité / prix. Elles ont en effet une bonne performance thermique, un lambda peu élevé et sont conformes aux normes environnementales. Elles coûtent environ 5 à 12 € le m2 pour 10 cm d’épaisseur.
  • La laine de bois est particulièrement conseillée dans le cas d’une isolation par l’extérieur. Cet isolant naturel présente effectivement une performance thermique très efficace sur le long-terme. Elle coûte environ 18 à 30 € le m2 pour 10 cm d’épaisseur.
  • La ouate de cellulose est idéale pour l’isolation de la toiture et coûte environ 16 à 20 € le m2 pour 10 cm d’épaisseur.

Matériau isolant

Prix par m2 pour 10 cm d’épaisseur  

Laine de roche

5 à 12 €

Laine de verre

5 à 12 €

Laine de bois

18 à 30 €

Ouate de cellulose

16 à 20 €

 

Aides financières pour l’isolation d’un immeuble ancien

Les travaux d’isolation d’un immeuble ancien peuvent être très onéreux, d’autant plus qu’ils s’ajoutent souvent à d’autres travaux. Les propriétaires peuvent heureusement bénéficier des aides financières suivantes : 

  • Des aides locales
  • Le Crédit d’Impôt pour la transition énergétique (CITE), permettant une réduction de 30 % de l’ensemble des dépenses
  • L’éco-prêt à taux zéro
  • Des aides de l’ANAH (Agence Nationale de l’Habitat)
  • La prime énergie

 

Pour en savoir plus au sujet des travaux d’isolation obligatoires en copropriété, cliquez ici.

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