Les travaux d'isolation obligatoires en copropriété

Les engagements de l’état sur la scène internationale lors des différentes conférences sur le climat de même que le Grenelle de l’environnement au niveau national, ont montré la volonté de la France de diminuer ses émissions de gaz à effet de serre et de réduire sa consommation en énergie. Le secteur du bâtiment est particulièrement concerné par les différentes mesures adoptées à cet effet. Isoler est la règle n°1 pour pouvoir compter sur des économies d’énergie. Si dans le neuf, la RT 2012 pose des exigences d’efficacité énergétique, rénover les bâtiments anciens pour en améliorer l’isolation est également une nécessité. Quels travaux d’isolation entreprendre en copropriété ? Sur les parties privatives ou collectives ? Obligatoires ou seulement indicatifs ?

Les travaux d'isolation obligatoires en copropriété

Les obligations de la loi Grenelle 2

Si la loi Grenelle 1 a fixé des objectifs quant au niveau énergétique à atteindre pour réduire les émissions de GES dans les nouvelles constructions, c’est la loi Grenelle 2 qui a précisé les moyens à mettre en œuvre pour y parvenir.

Parmi les nouvelles mesures que la loi Grenelle 2 a instauré pour les copropriétés se trouvent l’obligation de réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif, et celle de la mise au vote d’un plan de travaux d’économie d’énergie.

 


Les mesures de la loi Alur

La loi Alur du 20 février 2014 est venue compléter ces premières obligations en imposant de nouvelles mesures :

-  La réalisation d’un diagnostic technique global ou DTG lors de la mise en copropriété d’un immeuble, puis tous les 10 ans. Ce diagnostic technique global, obligatoire depuis le 1er janvier 2017 comprend notamment un bilan énergétique de l’immeuble qui prend soit la forme d’un DPE soit d’un audit énergétique selon la taille de la copropriété et son année de construction. Le bilan énergétique a pour objectif d’inciter le syndicat des copropriétaires à voter des travaux de rénovation énergétique si la performance de l’immeuble n’est pas probante.

-  La création d’un fond de travaux en vue de simplifier la réalisation de travaux obligatoires, dont ceux concernant l’amélioration énergétique de l’immeuble. 

 

Par ailleurs, la loi Alur a facilité la prise de décision d’actions de rénovation énergétique dans les copropriétés en changeant les règles de majorité nécessaires pour voter des travaux d’économie d’énergie. Désormais, la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 suffit pour faire adopter un projet de remplacement de chaudière collective ou d’isolation des murs par l’extérieur. Concernant les travaux représentant une amélioration ou une addition, la majorité absolue de l’article 25 est requise à la place de la double majorité de l’article 26 auparavant nécessaire.

 


Les nouvelles obligations de la loi de transition énergétique

La loi n° 2015-992 du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissante verte est venue compléter les précédentes mesures en ajoutant une obligation de réalisation de travaux d’isolation thermique en cas de rénovation. Cette obligation est entrée en vigueur au 1er janvier 2017, suite au décret d’application n°2016-711 du 30 mai 2016.

Les travaux embarqués d’isolation doivent obligatoirement être réalisés en cas de travaux :

-  De ravalement de façade ;

-  De réfection de toiture ;

-  D’aménagement pour rendre un local habitable : dans les combles, un garage etc.

Ces obligations sont désormais inscrites dans l’article L 111-10 du Code de la Construction et de l’Habitation et ses modalités d’application aux articles :

R. 121-28-7 : « Lorsqu’un bâtiment fait l’objet de travaux de ravalement importants, portant sur des parois de locaux chauffés donnant sur l’extérieur, le maître d’ouvrage réalise des travaux d’isolation thermique » ;

-  R. 121-28-8 : « Lorsqu’un bâtiment fait l’objet de travaux importants de réfection de toiture, le maître d’ouvrage réalise des travaux d’isolation thermique de la toiture ou du plancher haut du dernier niveau occupé ou chauffé » (…)« Les travaux de réfection concernés sont des travaux comprenant le remplacement ou le recouvrement d’au moins 50 % de l’ensemble de la couverture, hors ouvertures. ;

- R 131-28.11 : « Lorsqu’un maître d’ouvrage réalise dans un bâtiment à usage d’habitation des travaux d’aménagement en vue de rendre habitable un comble, un garage annexe ou toute autre pièce non habitable, d’une surface minimale de plancher de 5 m2, non enterrée ou semi-enterrée, il réalise des travaux d’isolation thermique des parois opaques donnant sur l’extérieur. ».

 

Les dérogations possibles à la loi de transition énergétique

Concernant les travaux d’isolation embarqués, des dérogations ont été prévues dans certains cas :

-  S’il existe un risque avéré de pathologie du bâti ;

-  Si les travaux d’isolation ne sont pas conformes à certaines dispositions législatives et règlementaires ;

-  Si les travaux d’isolation entrainent des modifications dans des secteurs protégés ou sauvegardés ;

-  S’il existe une disproportion manifeste entre le bénéfice de l’isolation et le coût que les travaux entrainent ;

-  Si les travaux d’isolation entrainent une dégradation de la qualité architecturale du bâtiment.

 


Quels travaux d’isolation réaliser ?

L’isolation des toitures : l’isolation des toitures peut être menée par l’intérieur ou par l’extérieur. Par l’intérieur, elle se traduit le plus souvent par la pose d’une couche d’isolant entre les chevrons, par l’ajout d’isolant de divers types dans les combles.

L’isolation des façades : aussi importante que celle du toit, l’isolation des façades peut se faire par l’intérieur ou par l’extérieur, chaque solution ayant ses atouts et ses limites. L’isolation de la façade permet d’éviter les pertes thermiques et d’améliorer le confort de vie sans alourdir la facture d’énergie. C’est en éradiquant les ponts thermiques et les fuites d’air que l’immeuble disposera de l’étanchéité à l’air nécessaire à un bon confort de vie. Outre la pose d’isolant sur la façade ou l’ajout d’un bardage, le remplacement des fenêtres et/ou le changement des volets permettront de bénéficier d’un gain conséquent d’efficacité thermique.

 

En complément de ces travaux d’isolation du bâtiment, le calorifugeage de l’ensemble du réseau de chauffage permet de limiter les déperditions d’énergie et de réaliser des économies, surtout dans les pièces dites « froides » comme la cave, le garage ou les parkings.

Par ailleurs, il est possible de profiter des travaux d’isolation thermique pour améliorer l’isolation phonique de l’immeuble, ce qui le rendra plus confortable pour ses occupants et le valorisera.

 

Coût et financement ?

Avec un coût moyen pouvant varier de 100 à 200 euros le m2 selon qu’elle est faite par l’intérieur ou par l’extérieur, l’isolation du bâtiment reste une opération onéreuse. Toutefois des aides et subventions sont disponibles pour en amoindrir le coût. Par ailleurs, les économies d’énergie réalisées rentabilisent très vite les travaux d’isolation thermique.

Les frais d’isolation de l’immeuble seront répartis entre les copropriétaires au prorata de leur quote-part, selon les critères prévus par le règlement de copropriété. Ils pourront être financés par le fond de travaux mis en place.

 

Quelles aides ?

Diverses aides peuvent venir alléger le coût des travaux d’isolation, qu’il s’agisse de travaux sur les parties privatives ou sur les parties collectives. Outre les subventions accordées au niveau local ou régional, les principales aides sont :

-  L’Eco-PTZ, qui peut aussi bien être accordé au copropriétaire qu’au syndicat des copropriétaires. Il concerne les travaux de rénovation énergétiques réalisés sur des logements construits avant 1990. Son montant peut atteindre jusqu’à 30 000 euros avec une durée de remboursement de 15 ans.

-  Le CITE ou Crédit d’impôt pour la Transition Energétique qui permet de bénéficier d’une déduction fiscale allant jusqu’à 30% du montant des travaux d’amélioration énergétique portant sur une résidence principale. L’Eco-PTZ et le CITE sont cumulables.

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