Des travaux dans mon immeuble
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Quel prix pour le ravalement d’une façade de copropriété ?

Le prix d’un ravalement de façade au m² fluctue selon plusieurs paramètres, liés en particulier aux caractéristiques du bâtiment lui-même et de la nature de la rénovation. Or, ce poste budgétaire doit être correctement appréhendé par les copropriétaires qui redoutent généralement le financement de tels travaux. Quelles sont les obligations à respecter ? A quel tarif de ravalement de façade de copropriété doit-on s’attendre ? Explications.

Qu’est-ce qu’un ravalement de façade pour une copropriété ?

Comme tous les bâtiments, les façades d’immeuble subissent les affres du temps qui passe. Outre l’aspect esthétique, les murs extérieurs sont soumis à rudes épreuves engendrant différents symptômes, depuis le simple décollement de peintures jusqu’aux fissures, en passant par les salissures, les infiltrations et autres changements de couleurs.

Le ravalement de façade consiste donc à procéder au nettoyage et à la restauration des parties endommagées voire de toute la façade pour lui redonner un aspect neuf. Ces travaux constituent un vaste chantier surtout s’ils modifient l’aspect extérieur des bâtiments. C’est aussi l’occasion de réaliser des travaux annexes tels que des travaux d’isolation extérieure ou de remplacement des fenêtres pour optimiser le confort de vie des résidents.


 Façade d’immeuble à rénover : de quoi parle-t-on exactement ?

Evidemment, plus les prestations sont nombreuses, plus le coût de ravalement d’une façade de copropriété augmente. Pour mieux visualiser l’ampleur des travaux possibles, on peut définir une façade comme la somme des parties extérieurs maçonnées et des éléments visibles que sont :

  • les dispositifs d’écoulement des eaux (zinguerie, chêneaux, gouttières) ;
  • les revêtements en pierre, en brique ou en enduit (bardages, lames, parements) ;
  • les éléments de fermeture (menuiseries, persiennes, ferronneries, volets, châssis) et de modénature (corniche, linteau, acrotère, frise, bandeaux, marquise) ;
  • les équipements de protection (rampe, appuis, garde-corps) ;
  • les balcons ;
  • les loggias ;
  • les lucarnes ;
  • les coursives.

 


Quels sont les différents travaux de ravalement de façade ?

Si les tarifs des entreprises de ravalement de façade de copropriété peuvent apparaître conséquents, il faut bien avoir en tête que cette opération engage un chantier d’importance comme :

  • nettoyer la façade indépendamment du type de matériaux ;
  • traiter et réparer les murs et les revêtements ;
  • rénover les balcons et les éléments extérieurs de façade ;
  • protéger et décorer les murs extérieurs avec un nouvel enduit, de la peinture spécifique de façade ou encore du crépi ;
  • faire des travaux d’isolation thermique et acoustique ;
  • entreprendre le remplacement des fenêtres et des portes.

Dans une copropriété, un ravalement de façade inclut aussi bien des parties communes que des parties privatives (fenêtres, barre d’appuie, garde-corps, stores, etc.). Or, l’assemblée générale du syndic n’a pas vocation à intervenir sur ses parties privatives. Conséquence : des copropriétaires peuvent payer plus cher que leurs voisins s’ils sont conduits à changer de volets ou de fenêtres. Veillez à consulter votre bail.

 

Prix moyen d’un ravalement de façade : de quels éléments doit-on tenir compte ?

Cette question éminemment intéressante est délicate à trancher tant les variables sont nombreuses. Citons tout de même les plus importantes :

  • la dimension de l’immeuble (étages, accessibilité pour poser les échafaudages, etc.) ;
  • la nature des matériaux à rénover (pierres de taille, béton, briques, bois, etc.) ;
  • les prestations sélectionnées : simple nettoyage, isolation extérieure, pose d’enduits, etc. ;
  • les travaux complémentaires à intégrer au devis de rénovation de façade de copropriété, tels que la réfection des balcons, l’installation de volets roulants et/ou de doubles vitrages, l’amélioration de l’étanchéité des toitures, etc.

Le tarif d’une rénovation de façade de copropriété s’élève à plusieurs milliers d’euros, dans une fourchette allant de 20 à 110 euros par m² de façade. Il faut alors imputer ce prix au m² de rénovation de façade d’immeuble à chaque copropriétaire selon l’échelle des tantièmes (ou millièmes).

 


Quel est le coût d’un ravalement d’un immeuble par copropriétaire ?

Le tarif d’un ravalement de façade de copropriété est réparti entre les copropriétaires. Ce qui ne veut pas dire que toutes les personnes concernées vont payer la même somme. En effet, l’estimation du prix des travaux pour ravaler une façade en copropriété se fait en fonction du tantième.

Pour rappel, le tantième correspond à la part de la copropriété détenue par chaque copropriétaire. Il permet de déterminer la quote-part de chacun pour contribuer au paiement des charges de copropriété. Ainsi, tous ne payent pas autant.

Deux catégories de charges de copropriété se distinguent :

  • les charges de copropriété générale qui sont en lien avec l’entretien, la conservation et l’administration des parties communes du bien immobilier ;
  • les charges de copropriété relatives aux éléments d’équipements communs et aux services collectifs.

Le ravalement de façade fait partie des charges de copropriété générales. Tous les copropriétaires sont donc contraints d’y participer, selon leurs tantièmes de copropriété. A ce titre, un copropriétaire qui ne posséderait qu’une place de parking en sous-sol n’est absolument pas dispensé de verser son écot au coût d’un ravalement de façade de copropriété.

Au final, le prix moyen d’un ravalement de façade par copropriétaire peut varier entre 4000 et 12 000 euros.

 

Et si je mets en vente mon bien pour ne pas payer le ravalement de façade de l’immeuble ?

C’est le propriétaire du bien, au moment de la décision de l’assemblée générale du syndic validant les travaux, qui s’acquitte des frais du ravalement de façade de copropriété.

Autrement dit : vous vendez le bien alors que la décision est entérinée, c’est à vous de payer. Vous l’avez vendu avant le vote décisionnaire, c’est à l’acheteur de payer. Ce dernier doit évidemment être informé avant la signature de l’acte d’achat.

 

Quel est le coût d’un ravalement de balcons ou de fenêtres en copropriété ?

Les travaux de ravalement de façade ne se limitent pas aux murs extérieurs de l’immeuble mais incluent la pose de stores, le changement de fenêtres ou de volets, la rénovation de balcons, etc. En fonction du règlement de copropriété, ces éléments sont considérés soit comme des parties communes, soit comme des parties privatives. Et cette distinction a des conséquences sur le coût d’un ravalement de façade pour un copropriétaire.

  • Si les équipements mentionnés précédemment sont considérés comme des parties communes, les frais sont calculés en fonction des tantièmes de copropriété ;
  • Si ces mêmes équipements sont considérés comme des parties privatives, alors les frais de ravalement de façade les concernant sont uniquement à la charge directe de leurs propriétaires.

Dans le second cas de figure, le règlement peut néanmoins prévoir que les frais de réfection des balcons, huisseries et autres loggias, bien que considérés comme parties privatives, soient à répartir entre tous les copropriétaires en fonction des tantièmes généraux. 

 


Ravalement de façade : prix et retour sur investissement

Le coût d’un ravalement de façade de copropriété doit tenir compte des divers travaux. Mais attention, car cette opération esthétique (rénovation de la façade de l’immeuble) et pratique (étanchéité et pérennité des murs extérieurs) génère un retour sur investissement.

Tout d’abord, les résidents obtiennent des conditions de vie plus confortables. Résultat : les propriétaires qui y habitent en tirent directement des bénéfices sur leur qualité de vie. Ensuite, les propriétaires bailleurs peuvent louer leurs appartements à des montants révisés à la hausse.

Ils trouvent également des locataires plus rapidement, ce qui réduit le taux de vacance d’un appartement, donc augmente la rentabilité de l’investissement locatif. Enfin, dans une stratégie de valorisation du patrimoine, en vue d’une revente immobilière, cet investissement fait grimper le prix du logement.

Déclaration préalable des travaux de ravalement de façade

Les travaux en façade entrepris dans le cadre de réparations ordinaires ou d’entretien ne réclament pas de formalités, sauf si le chantier empiète sur la voie publique (installation d’un échafaudage sur un trottoir par exemple).

En revanche, tous les travaux de ravalement qui entrainent une modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment requièrent une déclaration préalable de travaux (art. R.421-17 du code de l’urbanisme).

Quid des travaux de ravalement de façade sous le sens strict d’une simple remise à neuf ? Une déclaration préalable des travaux de ravalement est aussi nécessaire, même sans modification de l’aspect extérieur, quand ils sont réalisés :

  • dans un secteur sauvegardé ;
    • dans le champ de visibilité d’un monument historique ;
    • dans un site inscrit ou classé ;
    • dans les périmètres établis par délibération en conseil municipal.

A retenir : pour les travaux de rénovation de copropriété, une déclaration préalable est obligatoire.

 


Quand un ravalement de façade est-il nécessaire ?

La question de la fréquence d’un ravalement de façade n’est pas anodine pour les copropriétaires qui doivent s’acquitter et donc prévoir la récurrence d’une telle dépense. Théoriquement, le cadre légal impose cette opération pour des bâtiments privés comme publics tous les dix ans (ravalement décennal établi par le code de la construction et de l’habitation).

Que les copropriétaires se rassurent, ravaler une façade intervient en moyenne tous les 15 et 20 ans. Mais tout dépend du bon entretien des murs extérieurs et de la qualité des travaux réalisés. Sachez toutefois que la mairie peut bien engager une procédure d’injonction auprès de la copropriété pour que les travaux de ravalement de façade soient effectués. C’est notamment le cas quand le bâtiment concerné se situe dans un secteur ayant fait l’objet de récents travaux de revalorisation.

Ainsi, le ravalement de façade de copropriété peut être :

  • imposé par l’administration ;
  • décidé en assemblée générale de copropriété de manière spontanée.

 

Comment se décide un ravalement de façade en copropriété ?

La réponse se trouve dans la lecture de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 : l’approbation ou non des travaux d’entretien et de conservation des parties communes, n’affectant pas les parties privatives, est décidée à la majorité des votes exprimés des copropriétaires, présents ou représentés.

Mais là encore tout dépend du dossier. Si le syndic de copropriété reçoit une injonction à faire les travaux par la mairie, l’approbation doit se faire à la majorité absolue de l’ensemble des copropriétaires du bien immobilier, que ces derniers soient ou non présents, ou représentés (art.25).

Autre cas de figure : le prix du ravalement de façade de copropriété porte sur une simple plus-value esthétique ou sur une réelle amélioration des murs extérieurs (installation de stores, nouveaux volets, etc.). L’approbation passe par l’obtention de la double majorité, c’est-à-dire la majorité en nombre de la totalité des copropriétaires représentant au minimum les deux tiers des voix (art.26).

Bon à savoir : la convocation de l’assemblée générale, dont le délai est de 21 jours, retranscrivant l’ordre du jour doit être accompagnée de différents devis de ravalement de façade d’immeubles de copropriété et de documents techniques (avis d’architecte).

 

Que contient un devis de ravalement de façade de copropriété ?

Étant donné le coût d’un ravalement de façade de maison pour les copropriétaires, chacun doit s’assurer que le syndic, par le biais du maitre d’œuvre désigné, a bien consulté plusieurs entreprises de ravalement. Comparer plusieurs devis pour rénovation de façade afin de sélectionner l’offre la plus compétitive semble logique mais, paradoxalement, n’est pas toujours respecté.

C’est pourtant la seule manière d’optimiser les dépenses, de chiffrer un tarif précis pour ravaler une façade ou tout simplement d’établir un diagnostic de la façade pour savoir le type de travaux à entreprendre. Encore faut-il comprendre le devis de ravaleurs façadiers…

Par exemple, un devis de ravalement de façade en ligne comprend : 

  • l’adresse et le nom du client ;
  • l’adresse et la dénomination sociale de l’entreprise de ravalement façade ;
  • le prix des travaux de ravalement de façade HT et TTC ;
  • le détail du coût des assurances liées à un tel chantier ;
  • le descriptif des diverses étapes du chantier ;
  • la mention des garanties obligatoires et facultatives ;
  • les délais et les conditions des travaux à exécuter ;
  • la nature des produits utilisés certifiés NF ou CE.

Vous devez être attentif aussi au fait que le syndic ait bien sollicité toutes les aides financières à la rénovation de façade de l’immeuble auxquelles il peut prétendre (mairie, département, agence nationale de l’habitat, etc.). Cela permettra ainsi de baisser le prix moyen au m² du ravalement de façade.

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