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L’audit global de copropriété ou audit global partagé

En copropriété, les travaux demandent l’accord des copropriétaires et, en partie pour cette raison, ne sont pas simple à mettre en place. La création de l’audit global partagé vise à répondre aux besoins des résidents et des copropriétaires. Cette démarche globale vise à faciliter la mise en place des projets de rénovation en copropriété.

L’audit global de copropriété ou audit global partagé
L’audit global de copropriété ou audit global partagé

L’audit global partagé : définition

L’audit global partagé est un document que réalise un professionnel en se rendant dans la copropriété pour faire un état des lieux du bâtiment et des possibles améliorations à suggérer aux copropriétaires afin d’améliorer le confort des habitations.

 

Contrairement à d’autres audits, celui-ci prend tout en compte et ne néglige aucun point, afin d’informer l’ensemble des copropriétaires et des résidents sur les problèmes présents et les solutions adéquates à mettre en place. Il s’agit d’une intervention sur-mesure qui établit des préconisations justifiées.

L’objectif d’un audit global partagé est de répondre aux enjeux d’une copropriété en permettant d’améliorer la qualité de vie des résidents tout en leur assurant de faire des économies d’énergie au quotidien et dans la durée. Le troisième et dernier objectif d’un audit global partagé est d’augmenter la plus-value des biens de l’immeuble.

 

L’audit global partagé va plus loin que l’audit énergétique (relatif à la consommation énergétique du bâtiment), qui, lui, est obligatoire depuis quelques années avec la loi Grenelle II. Il peut également être réalisé à l’occasion d’un diagnostic technique global.

 

Le Bilan Initial de Copropriété (BIC)

Avant de faire réaliser un audit global de copropriété, il est fortement conseillé de commencer par un Bilan Initial de Copropriété (BIC). L’objectif de celui-ci est d’établir le bon fonctionnement de la copropriété. Ce document permet ainsi d’assurer l’utilité de l’audit global partagé. Avant la réalisation de cet audit, le BIC permet de vérifier :

  • que le syndic de copropriété est apprécié et reconnu pour la qualité de son travail ;
  • que la copropriété fonctionne correctement ;
  • que le conseil syndical est motivé pour réaliser des travaux d’amélioration du bâtiment ;
  • que les charges actuelles sont correctement calculées et réparties entre les résidents ;
  • qu’il n’y a pas d’ores et déjà des impayés restants ;
  • que les copropriétaires sont motivés pour investir dans l’immeuble afin de bénéficier d’une meilleure qualité de vie et d’augmenter la plus-value de leurs biens.

 

En effet, si un ou plusieurs de ces points ne sont pas remplis, il convient de les résoudre avant de mettre en place un projet comme l’audit global de copropriété afin de mettre toutes les chances de réussite de votre côté. Un conseil syndical découragé par les impayés, un syndic de copropriété qui ne fait pas son travail, des copropriétaires mécontents sont autant de critères qui font que la copropriété n’est pas en bonne position pour entamer un projet de rénovation.

 


Fonctionnement de l’audit global de copropriété

Pour réaliser un audit global partagé, le prestataire sollicité tiendra compte :

  • des caractéristiques du bâtiment et de son audit énergétique :

○     les performances thermiques et acoustiques de la toiture et des façades ;

○     le système de renouvellement de l’air dans les logements ;

○     le type de chauffage installé, etc.

  • la vétusté du bâtiment ;
  • les problèmes de sécurité de l’immeuble ;
  • les modifications d’architecture nécessaires ;
  • les dysfonctionnements des équipements ;
  • les remarques des résidents (afin d’identifier les problèmes réellement vécus) :

○     problèmes d’humidité ;

○     nuisances sonores et/ou olfactives ;

○     dégâts des eaux, etc.

 

En incluant l’audit énergétique, l’audit global ne s’y cantonne pas et prend en compte dans leur globalité les aspects techniques et pratiques permettant d’optimiser l’usage des lieux et des équipements tout en améliorant la qualité de vie et le confort des habitants.

 

En copropriété, la réalisation d’un audit global partagé permet aux copropriétaires d’obtenir un document complet constitué :

  • d’un calendrier de travaux de rénovation sur plusieurs mois, voire sur plusieurs années ;
  • d’un plan de financement prévisionnel pluriannuel précis composé :

○     d’un chiffrage des coûts pour les copropriétaires

○     et d’un chiffrage du retour sur leur investissement.

 

Pour la réalisation de l’audit global partagé de copropriété, les intervenants auront besoin de visiter l’immeuble dans son ensemble. Cela comprend aussi bien les parties privatives que les parties communes. Ce sera le rôle du syndic de copropriété de se charger de la présence des différents intervenants dans l’immeuble et de leur faire visiter l’immeuble. Il peut aussi déléguer la tâche à un prestataire spécialisé.

 

L’audit global est un document qui doit pouvoir permettre d’identifier :

  • l’état actuel de l’immeuble ;
  • l’état souhaité par les copropriétaires ;
  • les travaux envisageables pour se rapprocher au plus près de cet objectif ;
  • les travaux que les copropriétaires acceptent effectivement de faire réaliser.

Il s’agit de déterminer des priorités et de respecter le budget des copropriétaires.

 


Les intervenants

Divers professionnels interviennent pour rendre possible l’établissement d’un audit global partagé en copropriété. Au sein de l’immeuble en lui-même, la mobilisation de l’ensemble des copropriétaires est nécessaire à l’aboutissement d’un audit global. Ceci est indispensable pour obtenir un résultat convenant au maximum des copropriétaires tout en s’assurant que cela soit le moins contraignant possible pour la minorité d’entre eux restante.

Si les travaux sont si compliqués à mettre en place en copropriété, c’est notamment à cause de la divergence des intérêts individuels de chacun, ce à quoi l’audit global partagé tente d’apporter des éléments de réponse.

 

Etapes de réalisation

Intervenants nécessaires

Elaboration d’un calendrier de travaux sur les plans énergétique et technique

  • un thermicien
  • et un architecte

Elaboration d’un plan prévisionnel de financement

  • un expert en ingénierie financière
  • ou un bureau financier et technique d’ingénierie

Rôle d’accompagnateur des intervenants et de médiateurs auprès des copropriétaires

  • le syndic de copropriété

Autres participants indispensables

  • les copropriétaires occupants
  • les copropriétaires bailleurs
  • les résidents locataires

 

Temps de réalisation d’un audit global

La présence des intervenants extérieurs au sein de la copropriété dure généralement une journée. Selon la taille de la copropriété, elle peut se prolonger. Afin qu’il puisse être réalisé dans de bonnes conditions, la mobilisation de l’ensemble des résidents sera nécessaire. En effet, leurs commentaires seront essentiels pour définir les possibilités d’amélioration de leur qualité de vie.

 


Une approche globale et partagée

Ce type d’audit doit permettre de répondre aux besoins des copropriétaires de manière plus proche que toute autre type de démarche. C’est pour cette raison que tous les résidents sont encouragés à y participer. Les auditeurs peuvent ainsi traités les problèmes en profondeur de leur identification jusqu’à la proposition de solutions adaptées et d’un projet de mise en place sur la décennie à venir au besoin.

 

Loin des préconisations générales inadaptées au cas particulier de tout type de copropriété, l’audit global partagé permet un réel accompagnement des copropriétaires vers une recherche de solutions adéquates.

 

Prix audit global partagé

Afin de mener à bien son audit global partagé, la copropriété peut être accompagnée dans l’ensemble de ses démarches. Voici les tarifs d’un auditeur / accompagnateur à envisager, ainsi que les tarifs d’un thermicien, d’un architecte et d’un expert en ingénierie financière.

 

Intervenants

Type d’intervention

Prix par prestation

Auditeur ou accompagnateur spécialisé assistant le syndic de copropriété dans la mise en place de l’audit global de copropriété

Analyse du BIC

parfois gratuit

Aide à la mise à niveau du fonctionnement de la copropriété à la suite de l’analyse du BIC

forfait compris entre 180 et 220 € par prestation

Explications méthodologiques de la mise en place de l’audit global de copropriété

Aide à la préparation d’un cahier des charges

Aide aux choix des intervenants (ingénieur, thermicien, architecte, etc.)

Aide à la préparation des réunions des copropriétaires concernant l’audit

Présence éventuelle lors de ces réunions

forfait de 200 € par réunion

Thermicien

Elaboration d’un programme complet de travaux

une étude thermique coûte entre 300 et 2 000 €

Architecte

80 € par m²

Expert en ingénierie financière

Elaboration d’un plan de financement prévisionnel

non renseigné

 

Bénéficier d’une subvention

Le syndic de copropriété pourra se renseigner auprès de la région pour savoir si la copropriété est éligible à une subvention pour la réalisation d’un audit global partagé. En effet, certaines régions proposent cette subvention pour accompagner les copropriétés vers la réalisation d’un plan de travaux sur-mesure respectant les possibilités financières des copropriétaires.

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