Quelles copropriétés sont concernées ?
L’obligation d’immatriculation concerne tout immeuble totalement ou partiellement destiné à l’habitation, dès lors qu’il y a des parties communes.
La loi ALUR du 24 mars 2014 a introduit cette obligation dans le cadre de la rédaction de l’article 1-1 inséré dans la loi du 10 juillet 1965.
La modification apportée par la loi ELAN (2018) a précisé que depuis le 31 décembre 2018, l’immatriculation est étendue à toutes les copropriétés, sans exception liée à la taille.
Exception : une division d’un immeuble sans parties communes ne constitue pas une copropriété et n’est pas soumise à cette obligation.
Quand procéder à l’immatriculation ?
- Pour les copropriétés existantes (antérieures à 2018) non encore immatriculées, la mise en conformité est exigible immédiatement.
- Pour les copropriétés créées après la loi ELAN, l’immatriculation doit être faite dès la création du syndicat de copropriété.
- Cette obligation s’applique sans distinction de taille depuis le 31 décembre 2018.
Note : auparavant, la loi ALUR avait prévu des dates limites variables selon le nombre de lots, mais ces distinctions sont aujourd’hui caduques du fait de la généralisation par la loi ELAN.
Qui immatricule la copropriété ?
- Le syndic (professionnel ou bénévole) est le principal responsable de l’immatriculation.
- Si la copropriété est sans syndic ou si le syndic refuse, le notaire en charge de l’acte créant la copropriété (vente, division) doit procéder à l’immatriculation. Cela est notamment requis pour permettre la signature de l’acte notarié, le numéro d’immatriculation étant obligatoire sur les actes.
- En cas d’inaction, le président du tribunal judiciaire peut désigner un administrateur provisoire pour faire procéder à l’immatriculation.
Comment procéder à l’immatriculation ?
- La démarche se fait exclusivement en ligne via le portail officiel du registre des copropriétés géré par l’ANAH : registre-coproprietes.gouv.fr
- Le syndic ou le déclarant crée un compte (télédéclarant), saisit les informations requises et téléverse les pièces justificatives (règlement, PV d’AG, diagnostic, etc.).
- Un numéro d’immatriculation unique est attribué à la copropriété s’il n’en existait pas déjà.
Quelles données doivent être déclarées ?
Le registre exige les informations suivantes :
- Données générales
- Nom du syndicat des copropriétaires, adresse, date de constitution
- Nombre de lots (privatifs, usages divers : habitation, commerce, stationnement…)
- Type de syndic, coordonnées
- Données financières
- Budget prévisionnel
- Montant des charges
- Dettes envers les fournisseurs, impayés
- Fonds de travaux
- Données techniques / juridiques
- Travaux votés ou en cours
- Diagnostics (par exemple, performance énergétique, amiante, etc.)
- Éventuelles procédures judiciaires en cours
- Caractéristiques de l’immeuble (état, parties communes, etc.)
Les données doivent être à jour, et certaines d’entre elles (notamment financières et techniques) doivent être renouvelées chaque année.
Numéro d’immatriculation
- Le numéro d’immatriculation est obligatoire dans tout acte authentique de vente ou de succession pour un lot de copropriété.
- Si la copropriété n’est pas encore immatriculée, le notaire doit attendre l’attribution du numéro avant de finaliser la transaction, ou procéder lui-même à l’immatriculation si nécessaire.
- Ce numéro est permanent, même en cas de changement de syndic ou d’évolution de la copropriété.
Une mise à jour obligatoire du registre des copropriétés
- Le syndic doit procéder à une mise à jour annuelle des données générales, financières et techniques, généralement après l’assemblée générale d’approbation des comptes.
- En cas d’événement significatif (fusion, division, changement de syndic, travaux majeurs, modification du règlement, etc.), une mise à jour ponctuelle est obligatoire.
- Depuis la loi Climat et Résilience (2021), une attention particulière est portée aux données liées à la performance énergétique et aux obligations environnementales, qui peuvent être intégrées ou mentionnées dans le registre.
Défaut d’immatriculation et sanctions
- L’ANAH peut mettre en demeure la copropriété de se conformer à l’obligation d’immatriculation.
- En cas de non-respect, une astreinte de 20 € par lot et par semaine de retard peut être appliquée jusqu’à ce que l’immatriculation soit faite.
- Le syndic ne peut refacturer cette sanction aux copropriétaires, sauf peut-être si c’est un syndic bénévole et selon les statuts ou décisions pris.
- L’absence du numéro d’immatriculation peut bloquer la vente d’un lot par le notaire.
- Par ailleurs, certaines aides publiques (rénovation énergétique, subventions) peuvent être refusées à une copropriété non immatriculée.
L’immatriculation des copropriétés est devenue un gage de transparence et de sécurité pour les copropriétaires, les acquéreurs et les administrations.
Ne pas respecter cette obligation expose la copropriété à des sanctions financières et peut bloquer certaines démarches (vente, subventions, travaux).
