Définition et cadre juridique de la clause d'aggravation des charges
La clause d'aggravation des charges est un dispositif réglementaire propre aux règlements de copropriété. Elle permet d'adapter la répartition des charges communes en fonction de critères spécifiques liés aux caractéristiques des différents lots composant l'immeuble.
Le cadre juridique de la clause d'aggravation des charges trouve ses fondements dans la législation sur la copropriété. En France, les dispositions légales relatives à la copropriété sont principalement régies par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967. Ces textes encadrent la répartition des charges entre copropriétaires et prévoient la possibilité d'introduire des clauses spécifiques, comme celle de l'aggravation des charges, dans le règlement de copropriété.
La clause d'aggravation des charges est donc une disposition insérée dans le règlement de copropriété qui permet de faire supporter à un ou plusieurs copropriétaires les dépenses supplémentaires qu'ils ont occasionnées par leur comportement fautif.
Concrètement, cette clause vise à rompre le principe de l'égalité des charges en imputant à un individu ou à un groupe d'individus les surcoûts qu'ils ont engendrés.
La jurisprudence joue également un rôle majeur dans l'interprétation et l'application de ladite clause. Les décisions des tribunaux permettent de clarifier les critères de répartition des charges et de déterminer la légitimité des clauses insérées dans les règlements de copropriété. Les litiges fréquents autour de cette clause ont conduit à une jurisprudence abondante, qui évolue régulièrement pour s'adapter aux nouvelles réalités de la vie en copropriété.
Ne pas confondre avec la clause d'augmentation des charges
La clause d'aggravation des charges est souvent confondue avec la clause d'augmentation des charges, pourtant il s'agit de deux notions distinctes qui répondent à des objectifs différents.
La clause d'augmentation des charges vise à modifier le montant des charges générales de la copropriété, c'est-à-dire les dépenses courantes nécessaires à l'entretien et à l'administration de l'immeuble.
Cette modification peut avoir lieu pour plusieurs raisons, telles que :
- un usage différencié des équipements communs comme un cabinet libéral en étage qui impliquera une utilisation récurrente de l’ascenseur et de l’éclairage,
- l'augmentation du coût des énergies,
- des travaux d'entretien imprévus,
- la mise en place de nouveaux services.
L'adoption d'une clause d'augmentation des charges relève de la compétence de l'assemblée générale des copropriétaires, qui doit se prononcer à la majorité absolue. La décision doit être motivée et prendre en compte les besoins de la copropriété et les capacités financières des copropriétaires.
En résumé :
- Clause d'aggravation des charges : impute à un ou plusieurs copropriétaires les surcoûts qu'ils ont occasionnés par leur comportement fautif.
- Clause d'augmentation des charges : modifie le montant des charges générales de la copropriété pour faire face à des dépenses nouvelles ou accrues.
Mise en place et fonctionnement de la clause d'aggravation des charges
La mise en place de la clause d'aggravation des charges dans une copropriété exige une démarche rigoureuse et conforme aux procédures légales.
Tout d'abord, l'adoption ou la modification d'un règlement de copropriété pour y inclure cette clause nécessite une décision de l'assemblée générale des copropriétaires. Cette décision doit être prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires, conformément aux dispositions de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965. L'approbation de cette clause repose donc sur un consensus large au sein de la copropriété, garantissant ainsi sa légitimité et son acceptation par l'ensemble des copropriétaires.
La précision des critères d'application de la clause dans le règlement de copropriété est essentielle pour éviter toute ambiguïté et garantir une répartition équitable des charges.
Le syndic de copropriété est responsable de la répartition des charges selon les critères établis et de la facturation des copropriétaires en conséquence. Cette répartition doit être transparente et justifiée pour éviter les contestations.
Il est important de noter que selon différents arrêts de la Cour de Cassation de 2000 et 2007, il faut que l’aggravation des charges soit prouvée. De ce fait, il est courant que l'aggravation ne soit pas réellement imposée. Cette clause reste un levier de pression envers un copropriétaire ayant un comportement qui nuit à l'équilibre de l’ensemble de la copropriété.
Les différents types de clauses d'aggravation des charges
La clause d'aggravation des charges peut prendre différentes formes selon la nature du comportement fautif du copropriétaire. On distingue généralement trois catégories principales :
Clauses d'aggravation des charges liées à des dégradations
Ce type de clause vise à faire supporter à un copropriétaire les frais de réparation des parties communes qu'il a endommagé par son comportement négligent ou imprudent.
Exemples :
- Dégâts sur les parties communes : Un copropriétaire endommage une porte d'entrée lors d'un déménagement, cause des rayures sur les murs du couloir en transportant des meubles volumineux, ou laisse traîner des objets encombrants qui obstruent le passage.
- Dégâts causés par des enfants : Un enfant mineur brise une vitre dans les parties communes en jouant, raye les ascenseurs ou inonde le local poubelles en jouant avec le robinet d'eau. Ce sont alors les parents qui sont concernés par l'éventuelle application de clause d’aggravation.
Clauses d'aggravation des charges liées à des impayés
Ce type de clause vise à dissuader les retards de paiement des charges en imputant au copropriétaire défaillant les frais de recouvrement engagés par la copropriété.
Exemple :
Un copropriétaire ne règle pas ses charges pendant plusieurs mois, nécessitant l'intervention d'un huissier de justice pour recouvrer les sommes dues. Les frais d'huissier, ainsi que les intérêts moratoires éventuels, peuvent être imputés au copropriétaire défaillant en vertu d'une clause d'aggravation des charges.
Il est important de noter que toute clause d'aggravation des charges doit respecter des conditions de validité spécifiques, notamment en termes de proportionnalité et de respect des droits du copropriétaire mis en cause.
Conditions de validité et limites de la clause d'aggravation des charges
Si la clause d'aggravation des charges peut constituer un outil utile pour responsabiliser les copropriétaires et préserver l'équilibre financier de la copropriété, son application doit impérativement se faire dans le respect de certaines conditions et limites strictes.
La clause d'aggravation des charges doit être conforme aux dispositions légales et réglementaires applicables à la copropriété. Elle ne doit pas porter atteinte aux droits fondamentaux des copropriétaires, tels que le droit à un logement décent ou le respect de la vie privée.
De plus, la clause doit être conforme aux dispositions du règlement de copropriété. Ce dernier peut prévoir des conditions spécifiques pour son application, telles que la majorité requise pour son adoption ou les procédures à suivre pour sa mise en œuvre.
Pour que la clause d'aggravation des charges puisse être appliquée, il est indispensable de démontrer un lien de causalité direct et certain entre le comportement fautif du copropriétaire et les surcoûts engendrés pour la copropriété.
En d'autres termes, il faut prouver que les dépenses supplémentaires engagées par la copropriété sont la conséquence directe du manquement du copropriétaire mis en cause.
Cette preuve peut être apportée par :
- des témoignages,
- des constats d'huissier,
- des factures ou tout autre élément probant.
Proportionnalité entre le manquement et les charges aggravées
Le principe de proportionnalité est un élément fondamental dans l'application de la clause d'aggravation des charges. Les surcoûts imputés au copropriétaire fautif ne doivent pas être disproportionnés par rapport à la gravité de son manquement.
En clair, les charges aggravées doivent être en adéquation avec le préjudice subi par la copropriété. Il ne saurait être question de sanctionner un copropriétaire de manière excessive pour une faute mineure.
Le copropriétaire mis en cause par une clause d'aggravation des charges dispose de certains droits fondamentaux qu'il est impératif de respecter. Il doit être informé de la procédure engagée à son encontre, avoir la possibilité de s'exprimer et de présenter ses arguments, et bénéficier d'un recours contentieux auprès du tribunal de grande instance.
Limites de la clause d'aggravation des charges
Il est important de souligner que la clause d'aggravation des charges ne peut pas être utilisée pour sanctionner des situations relevant de l'usure normale des parties communes, des vices de construction, ou des cas de force majeure.
De plus, elle ne doit pas être employée à des fins discriminatoires ou abusives. Son application doit toujours se faire dans un souci d'équité et de justice.
Ainsi, pour appliquer la clause et obtenir une indemnisation de la part du copropriétaire, le syndic doit recourir à la justice. Pour ce faire, il doit obtenir l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.
Si le juge reconnaît l’aggravation des charges il déterminera :
- si la responsabilité civile du copropriétaire est engagée,
- si la faute commise a causé un préjudice à la copropriété,
- il fixera éventuellement le montant de la pénalité applicable.
Aucun frais ne peut être imputé au compte du copropriétaire tant qu’un jugement n’a pas été rendu.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Procédure et recours possibles
La mise en œuvre de la clause d'aggravation des charges suit une procédure encadrée par la loi et le règlement de copropriété. Il est important de respecter chaque étape pour garantir une application équitable et conforme aux droits des copropriétaires.
Le syndic est chargé de constater le comportement fautif d'un copropriétaire, de réunir les preuves nécessaires et de saisir l'assemblée générale pour obtenir l'autorisation de mettre en œuvre la clause.
L'assemblée générale, réunie en majorité absolue, doit statuer sur l'imputation des charges supplémentaires au copropriétaire mis en cause. Sa décision doit être motivée et nécessite de prendre en compte les éléments de preuve apportés par le syndic et le copropriétaire concerné.
Recours contentieux auprès du tribunal de grande instance
Le copropriétaire mis en cause par une clause d'aggravation des charges dispose d'un délai de deux mois à compter de la notification de la décision de l'assemblée générale pour contester cette décision devant le tribunal de grande instance.
Le juge aura pour mission de vérifier la régularité de la procédure, la validité de la clause d'aggravation des charges, l'existence d'un lien de causalité entre le comportement fautif et les surcoûts, et le respect du principe de proportionnalité.
Recommandations pour une mise en œuvre sereine de la clause
Afin de garantir une mise en œuvre sereine et respectueuse des droits de chacun, il est recommandé de suivre les étapes suivantes :
- Favoriser le dialogue et la médiation.
- Constituer un dossier solide en réunissant l'ensemble des preuves nécessaires pour justifier l'application de la clause d'aggravation.
- Informer le copropriétaire concerné. Ce dernier doit avoir la possibilité de s'exprimer et de présenter ses arguments.
- Respecter les principes de proportionnalité et d'équité.
