Qu’est-ce que « l’aggravation de charges » ?
Plusieurs situations répondent à la définition d’aggravation des charges. Il s’agit le plus souvent d’une consommation excessive d’eau ou de chauffage par négligence, par exemple un robinet laissé ouvert par un copropriétaire en son absence ou des radiateurs laissés ouverts pendant les vacances. L’aggravation de charges peut également être le résultat de la détérioration des parties communes, par exemple un trou dans le mur en manipulant meuble ou vélo et nécessitant des travaux de remise en état, ou encore venir de l’utilisation intensive d’un équipement commun, par exemple un ascenseur ou la minuterie de l’éclairage par la clientèle d’un professionnel installé dans la copropriété.
En quoi consiste la clause d’aggravation des charges ?
Présente dans la plupart des règlements de copropriété, la clause d'aggravation des charges impute aux copropriétaires qui font augmenter les charges communes le montant de l’augmentation dont ils sont responsables, les obligeant ainsi à payer ce montant supplémentaire.
A quoi sert une clause d’aggravation des charges ?
Le rôle de cette clause est tout d’abord de rendre les copropriétaires plus responsables en les dissuadant d’adopter des comportements inappropriés.
Elle a également pour objectif de permettre une répartition plus juste des charges entre les copropriétaires.
Conditions de mise en œuvre de la clause
Pour mettre en œuvre la clause d’aggravation des charges, il est nécessaire de respecter plusieurs conditions :
L’identification du responsable
Tout d’abord il est nécessaire d’identifier le copropriétaire négligent. Dans le cas d’une surconsommation sans compteur individuel, cela peut ne pas être si simple, de même en cas de dommage dans les parties communes en l’absence de témoin, à moins que le copropriétaire concerné reconnaisse les faits.
L’existence d’une faute et d’un dommage
Pour appliquer la clause, il faut qu’il y ait eu une faute ou une négligence, un dommage et un lien de cause à effet entre les deux. En effet, selon différents arrêts de la Cour de Cassation de 2000 et 2007, il faut que l’aggravation des charges soit prouvée.
Mise en œuvre de l’aggravation des charges
Par ailleurs, la clause ne peut pas être mise en œuvre directement par le syndic en imputant au copropriétaire responsable de l’augmentation des charges la ou les factures correspondantes ou une somme forfaitaire décidée en assemblée générale. En effet, seuls les frais mentionnés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 peuvent être imputés directement au copropriétaire responsable.
Ainsi, pour se prévaloir de la clause et obtenir un dédommagement par le copropriétaire, le syndic doit saisir la justice. Pour cela il doit y être autorisé par une décision de l’assemblée générale des copropriétaires.
Si l’aggravation des charges est reconnue par le juge, celui-ci décidera alors si la responsabilité civile du copropriétaire est engagée, si la faute commise a entrainé un préjudice pour la copropriété et fixera le cas échéant le montant de la pénalité applicable.
Par ailleurs, aucun frais ne peut être imputé sur le compte du copropriétaire tant que le jugement n’a pas été rendu.
Comment mettre en place une clause d’aggravation des charges ?
Prévoir une clause d’aggravation des charges est toujours possible. Elle ne peut cependant être prise que dans certaines circonstances :
Décision du syndicat des copropriétaires
Si elle n’existe pas déjà dans le règlement de copropriété, l’ajout d’une clause d’aggravation des charges doit faire l’objet d’une résolution votée par l’assemblée générale des copropriétaires. Comme toutes décisions concernant « La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes », l’ajout de cette clause doit être voté à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, c’est à dire la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.
Clause d’augmentation des charges
Différente de l’aggravation, l’augmentation des charges peut également être décidée si un des copropriétaires utilise d’avantage que les autres un équipement commun. Cela peut être le cas d’un cabinet de profession libérale installé au deuxième étage et dont la clientèle utilisera l’ascenseur et la minuterie d’éclairage. L’assemblée générale peut dans ce cas voter une clause d’augmentation des charges avec une répartition différente de la quote-part des tantièmes détenus. Il s’agit simplement dans ce cas d’adapter la répartition des charges spéciales en fonction du critère d’utilité.
Cette clause ou nouvelle répartition est légale du moment que l’augmentation des charges est justifiée et non exagérée.
Clause d’aggravation de charges en cas d’impayé
Les clauses d’aggravation des charges en cas d’impayés ne sont pas légales. Elles prévoient que le copropriétaire défaillant doit prendre en charge tous les frais relatifs au non-paiement. Or, seul le juge peut décider quels frais seront à acquitter par ledit copropriétaire.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Quel recours pour le copropriétaire ?
S’il remet en cause l’aggravation des charges qui lui est reprochée et qu’il ne se pense pas en être responsable, le copropriétaire peut contester la décision de justice sous deux mois à compter de sa réception. Il peut également saisir le juge du tribunal de grande instance, pour une action de médiation ou une action en justice.
Il lui faudra dans ce cas parvenir à démontrer que les preuves de sa responsabilité données par la copropriété ne sont pas valables.
