Qu’est-ce que le droit de préemption ?
Le droit de préemption est une priorité donnée à une personne pour l’acquisition d’un bien donné en fonction d’une situation particulière. Le droit de préemption est un droit légal. En copropriété, il peut concerner le locataire en cas de vente du logement qu’il occupe ou l’ensemble des copropriétaires dans le cas de la vente d’une place de parking.
Le droit de préemption du locataire d’un logement
Le principe général est qu’un copropriétaire a toute liberté pour vendre son bien à qui il veut. Aucune clause dans le règlement de copropriété ne peut en effet le contraindre à vendre à une personne plutôt qu’à une autre ou l’obliger à vendre uniquement à d’autres copropriétaires, ce que rappelle l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 : « Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. »
Si le copropriétaire décide de vendre un bien qu’il loue, c’est à dire un bien occupé, il est en droit de le faire. Dans ce cas, le locataire ne dispose pas de droit de préemption et son bail se poursuit avec le nouveau propriétaire. Toutefois, si rien ne l’y oblige, rien n’interdit non plus au propriétaire de faire une offre de vente au locataire.
Le locataire dispose en revanche d’un droit de préemption, c’est dire d’une priorité sur l’achat par rapport à d’autres acheteurs potentiels, dans les cas suivants :
En cas de congé de vente à la fin du bail.
En vertu de la loi du 31 décembre 1975 et de l’article 15 II de la loi du juillet 1989, le congé fondé sur la décision de vendre le logement adressé au locataire par le propriétaire bailleur vaut alors offre de vente.
En cas de vente en bloc d’un immeuble comprenant plus de cinq logements
Dans ce cas, le locataire bénéficie en effet d'un droit de préemption sur son logement, sauf si :
- L’acheteur s'engage à poursuivre la location pendant 6 ans à compter de l'acte notarié de vente,
- la commune exerce son droit de préemption,
- la vente se déroule entre parents ou alliés jusqu'au 3ème degré,
- la vente, sous conditions, est réalisée au profit d'un organisme, par exemple un office HLM.
En cas de division initiale ou subdivision de l’immeuble par lots
Selon l’article 10 de la loi n° 75-1351 du 31.12.75, le locataire bénéficie d’un droit de préemption sur le logement qu’il occupe lors de la première vente d’un appartement, à la suite de la mise en copropriété d’un immeuble,
Ce droit de préemption s’exerce dès que le logement est mis en vente alors même que le locataire ne reçoit pas de congé pour le quitter.
Procédure à respecter pour le droit de préemption du locataire
Congé de vente à la fin du bail
Le propriétaire doit proposer l’appartement en priorité au locataire en place et lui donner un « congé pour vendre » par courrier recommandé avec avis de réception, précisant le prix de vente et les conditions de la vente. Cette lettre vaut offre de vente à l’égard du locataire.
A noter : Le congé pour vendre doit être adressé non seulement au locataire mais aussi à la personne avec laquelle il vit. Si le bail est au nom de plusieurs personnes, le congé pour vendre doit être donné à chacun des colocataires.
Le locataire dispose alors d’un délai de de 2 mois pour se porter acquéreur du bien. S’il ne répond pas dans ce délai, l’offre devient caduque et le propriétaire peut alors disposer librement de son bien en le mettant en vente sur le marché.
Cependant, si le vendeur baisse le prix de vente du bien, il est tenu d’en informer le locataire. Ce dernier bénéficie à nouveau d’une priorité pour se porter acquéreur du bien pendant un délai de 1 mois seulement.
En l’absence de réponse du locataire ou si celui-ci renonce à son droit de préemption, il doit quitter le logement à la fin du bail.
En cas de vente en bloc d’un immeuble
Avant la vente de l'immeuble, le propriétaire communique au locataire une offre contenant le prix et les conditions de la vente de l'immeuble dans son ensemble ainsi que du logement qu'il occupe. Cette offre est valable pendant 4 mois.
En cas de division initiale ou subdivision de l’immeuble par lots
Le bailleur doit avertir chacun des locataires par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception indiquant le prix et les conditions de la vente du logement.
La procédure est ensuite la même que pour le congé pour vendre. Toutefois le délai de réponse du locataire peut être porté à quatre mois s'il doit recourir à un emprunt pour exercer son droit de préemption.
Vente d’une place de parking en copropriété
La vente d’une place de parking dans une copropriété n’est, en règle générale, pas soumise à un droit de préemption et le principe de liberté du vendeur à choisir son acquéreur s’applique.
Toutefois, en raison des difficultés de stationnement que rencontrent la plupart des copropriétaires parce que la copropriété dispose de moins de places de parking que de lots d’habitation, un droit de priorité au bénéfice des copropriétaires peut être prévu par le règlement de copropriété.
Ce droit de préemption est encadré par l’article 8-1 de la loi du 10 juillet 1965 et ne concerne que les immeubles dont le permis de construire a été délivré conformément à un PLU imposant la réalisation d'aires de stationnement : « Le règlement de copropriété des immeubles dont le permis de construire a été délivré conformément à un plan local d'urbanisme ou d'autres documents d'urbanisme imposant la réalisation d'aires de stationnement peut prévoir une clause attribuant un droit de priorité aux copropriétaires à l'occasion de la vente de lots exclusivement à usage de stationnement au sein de la copropriété. »
Si la copropriété entre dans le champ d’action de l’article 8-1 de la loi du 10 juillet 1965 mais que le règlement de copropriété ne contient pas une clause instaurant ce droit de priorité au bénéfice des autres copropriétaires, celui-ci ne peut être mise en œuvre que si les copropriétaires le votent en assemblée générale, à l'unanimité.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Quelle procédure respecter ?
Le copropriétaire souhaitant vendre un lot à usage de stationnement doit en informer le syndic par lettre recommandée avec accusé de réception, en lui indiquant le prix et les conditions de vente. Le syndic répercute alors cette information à tous les copropriétaires en courrier recommandé avec avis de réception, ce qui constitue une offre de vente. Cette offre a une durée de 2 mois ; le délai court à partir de la notification.
A noter : les frais d’envoi de l’offre de vente aux autres copropriétaires sont à la charge du vendeur, ce qui peut représenter un montant important dans les grosses copropriétés comprenant de nombreux lots.
