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Planchers et sol : remettre en état un plancher en péril

Toute construction peut être placée en état de péril. Il s’agit d’une décision officielle de grande ampleur, surtout pour les propriétaires. La copropriété n’y échappe pas. Le péril s’applique aux éléments constructifs du bâti ainsi, les planchers sont concernés. Ce guide vous accompagne dans la remise en état d’un plancher en péril.

Planchers et sol : remettre en état un plancher en péril
Planchers et sol : remettre en état un plancher en péril

Toute construction peut être placée en état de péril.

Il s’agit d’une décision officielle de grande ampleur, surtout pour les propriétaires.

La copropriété n’y échappe pas. Le péril s’applique aux éléments constructifs du bâti ainsi, les planchers sont concernés.

Ce guide vous accompagne dans la remise en état d’un plancher en péril.

 

L’état de péril : définition

L’état de péril se matérialise sous la forme d’une déclaration officielle établie par un acteur reconnu de l’état.

Deux autorités sont en effet à même de déclarer un arrêté de péril d’un bâtiment :

  • La mairie
  • L’établissement public de coopération intercommunale

 

Ces deux institutions peuvent procéder à la réalisation de l’ensemble des visites nécessaires, de professionnels ou d’experts pour la mise en état de péril de l’immeuble.

 

Un état de péril intervient dès lors que la situation structurale d’un bâtiment devient critique.

Il s’applique aussi bien aux maisons qu’aux immeubles et par conséquent, les copropriétés n’y échappent pas.

Le péril est déclaré lorsque que le bâti représente un danger commun, au vu de sa solidité. Ainsi, un défaut de façade, de plafond ou de plancher peut conduire à l’état de péril car un effondrement de ces éléments majeurs de la construction représente un risque, parfois vital des occupants mais aussi d’éventuels passants.

 

Le péril est lié au danger potentiel et aussi existant que l’immeuble ou l’habitation représente directement et non à son désordre qui, lui, relève plutôt de l’insalubrité.

 

On distingue principalement deux grades d’état de péril :

  • Le péril ordinaire
  • Le péril imminent

 

Selon le classement du bâtiment, les suites de la mise en péril seront alors différentes.

Il faut savoir que toute personne, qu’elle soit habitante ou non de l'immeuble, se doit d’avertir la mairie de la commune en cas de danger potentiel observé.

 

Le péril ordinaire

Le péril ordinaire est la procédure la moins sévère.

Il s’agit d’une mise en état de péril qui ne nécessite pas l’évacuation et la condamnation du bâtiment.

 

Quand on parle de péril ordinaire, le classement cible des éléments qui peuvent potentiellement mettre en danger les habitants.

Cela est donc constaté pour des équipements de sécurité obligatoires.

 

Ainsi, la chute d’un garde-corps représente un danger non immédiat qui mérite un classement en péril ordinaire.

Dès la réception d’un arrêté de péril par le syndic de copropriété, ce dernier a pour obligation d’avertir l’intégralité des copropriétaires dans un délai maximal de 21 jours.

Sans réponse depuis plus de deux mois, le maire doit alors mettre en demeure la copropriété pour non-respect des délais et mise en danger.

De ce fait, le syndic écope donc d’une obligation de réaliser les travaux sous peine d’une astreinte forfaitaire et journalière dont le montant n'excède pas 1 000 € durant toute la période de retard.

 

Les réparations nécessaires doivent donc être impérativement réalisées afin de permettre la mainlevée du péril.

 

Le péril imminent

Quand le niveau des dégradations de l’immeuble se trouve être dans un état très avancé, les autorités peuvent ordonner la mise en état de péril imminent.

Il s’agit d’un classement bien plus strict que la forme précédente, encadrant les dangers qui ne sont plus potentiels mais bien réels.

Cette procédure est d’ailleurs également appelée procédure d’urgence.

 

Dès lors, le maire se doit d’avertir le syndic des procédures en cours et doit en parallèle demander une expertise auprès du tribunal administratif qui délimite ainsi l’imminence du péril.

Une conclusion positive à l’urgence entraîne des conséquences drastiques auprès de la copropriété.

 

Le syndic a l'obligation de réagir car une mise en demeure a lieu ainsi qu’une interdiction complète du droit de loger au sein de l’immeuble.

Si l’interdiction est définitive, c’est au syndic de trouver une solution pour reloger les occupants.

 

Enfin, la copropriété a pour obligation de procéder à la rénovation de la résidence pour permettre la mainlevée de l’arrêté.

Dans les cas les plus extrêmes, la mairie peut ordonner la destruction partielle ou complète de l’immeuble par mesure de sécurité, comme avec un risque avéré d’effondrement sur la voie publique par exemple.

De même qu’un plancher qui s’effondre peut avoir des conséquences très importantes sur l’intégralité de la structure pouvant elle aussi s’écrouler.

 


Le péril et la copropriété

Le péril peut aussi bien concerner les locaux communs que les parties privatives.

Dès lors que le classement en péril est validé, les copropriétaires se doivent de réagir rapidement en ordonnant la rénovation des lieux.

 

Différents cas de figures peuvent être observés :

  • En cas de copropriétaire bailleur, le péril entraîne une suspension des loyers à partir du premier jour du mois suivant l’arrêté, et ce jusqu’à la fin de ce dernier.
  • En ce qui concerne le locataire, ce dernier doit être obligatoirement relogé dans un appartement décent et salubre.

 

Le péril implique des réunions d’assemblées générales répétitives afin de suivre l’avancement du dossier et des travaux.

 


Le plancher, ordinaire ou imminent ?

Le plancher relève des parties communes de la copropriété.

Il est vrai qu’il s’agit d’un élément constructif qui fait pleinement partie de la structure de l’immeuble. De ce fait, son classement en péril est donc possible.

Le niveau de l’arrêté dépend de plusieurs facteurs de risque du plancher en question

  • Si l’expertise conclut que le risque est présent mais que des solutions existent pour le rénover sans urgence particulière, il sera classé dans la procédure ordinaire. Généralement, un plancher en péril n’est que très rarement réparable.
  • À l’inverse, un plancher trop impacté par des fissures et où une constatation d’affaissement ou encore la présence de nuisibles, ouvrent une procédure d’urgence afin que le problème soit pris le plus rapidement possible en compte en évitant les risques de son effondrement.

Si le maire n’ordonne pas la démolition du plancher, le syndic se doit de le remettre en état.

 

Remise en état : au préalable

La remise en état d’un plancher en péril peut être réalisée dans certaines conditions.

Il faut alors contacter une entreprise qualifiée et capable de procéder au chantier. Ce sont des travaux lourds qui vont demander de l’argent mais aussi du temps et donc l’immobilisation complète des lieux lors des travaux.

 

Avant d'entamer le chantier, l’entreprise retenue en assemblée générale fait un état des lieux complet de la structure du plancher afin de connaître l’étendu des travaux nécessaires.

 

En sus de la venue de l’entreprise, l’intervention du BET (Bureau des Études Techniques) est indispensable.

Si ce dernier conclut qu’il est possible de remettre en état le plancher en le réparant et le rénovant, les frais seront alors moins élevés.

L’intervention du BET sera en revanche facturée environ 140 € de l’heure.


En revanche, si le BET déclare que l’état du plancher ne le permet pas, sa démolition peut être nécessaire.

L’intervention d’un architecte est lourdement recommandée pour ces travaux qui nécessitent une réelle expertise. Une association pluridisciplinaire permet un chantier de qualité.

 

Les professionnels et experts sont capables de déterminer la solidité et la rigidité du plancher actuel. Ce sont d’ailleurs ces facteurs qui définissent s’il est possible ou non de rénover ou de réhabiliter la structure.

 


Remettre en état un plancher béton

Le plancher béton est couramment utilisé en construction d’immeuble. Cependant, malgré sa robustesse, avec le temps, il peut montrer des faiblesses irréversibles qui amènent au péril.

Très sollicité, le béton peut alors se fragiliser.

De plus, il existe un facteur qui accentue les dégradations : les infiltrations d’eau.

 

Si les infiltrations ne sont pas traitées et que le problème persiste, l’eau dégradera le béton au cœur du plancher et causera la corrosion de la structure métallique composant le plancher.

 

Procédure

En termes de procédure, deux solutions radicales s’imposent :

  • Soit il est possible de résoudre le problème d’humidité du plancher pour éviter les désagréments ;
  • Soit celui-ci est trop attaqué et, dans ce cas, il sera nécessaire de prévoir la dépose complète du plancher.

 

La réparation des problèmes d’infiltrations se doit d’être faite rapidement.

Plus tôt le problème est pris en considération et moins le plancher risque de se dégrader et de s'effondrer. Néanmoins, pour que la situation relève d’une mise en péril, cela traduit un état très certainement avancé de l’humidité dans le plancher béton. De ce fait, les possibilités de réparations s’amenuisent.

 

Pour tenter la réparation, il convient d’assécher le plancher avant même de tenter tout renfort.

Il faut donc trouver la source de l’infiltration pour régler le problème. Cette étape réalisée, les professionnels pourront mettre en place un renfort avec des poutrelles en profilé métalliques capables de venir soutenir le plancher béton, pourtant fragilisé afin de s’assurer de sa stabilité à l’usage.

 

Prix

Concernant les tarifs de remise en état d’un plancher béton, les prix sont fonction de plusieurs facteurs mais les principaux sont :

  • L’accessibilité au chantier
  • L’état du plancher
  • Les travaux de réparation liés à l’élimination des infiltrations
  • La quantité de poutrelles nécessaire (à cause de la surface à renforcer)
  • Les travaux de finition

 

Le tableau suivant donne des tarifs indicatifs pour de tels travaux.

 

Type de travaux

Prix

Réparation infiltration d’eau liée à la toiture

1 000 à 2 500 € minimum

Réparation infiltration d’eau liée à une fuite

150 à 850 €

Poutrelles métalliques hors pose

10 à 70 € / mètre linéaire

Pose de poutrelles métalliques en renfort

45 à 70 € / h selon complexité

Création de faux plafonds

20 à 90 € / m²

Isolation des plafonds

5 à 30 € / m² en plus du faux plafond

 

Remettre en état un plancher bois

La principale raison de la mise en péril d’un plancher bois est la dégradation directe du bois.

Comme l’expose le tableau ci-dessous, il existe deux principales causes de l’usure du bois :

 

L’humidité

Les parasites

L’humidité est néfaste pour le bois car elle favorise l’apparition de champignons et de moisissures.

 

Les micros organismes xylophages pénètrent le cœur du bois et provoquent son pourrissement.

 

Le bois fragilisé ne possède plus les mêmes caractéristiques face au poids qu’il supporte et l’effondrement de la structure est possible.

Il existe des insectes xylophages qui se nourrissent principalement de bois secs et sont tout particulièrement friands de bois anciens.

 

Le termite est le plus connue mais il existe aussi le capricorne.

 

Ils réduisent le plancher en poussière, le rendant ainsi très cassant.

 

Le risque d’effondrement est très présent et demande une attention urgente.

 

Un plancher bois en péril infesté peut être traité, à condition qu’il ne soit pas attaqué à cœur.

Un traitement curatif est nécessaire bien que le préventif soit davantage important pour éviter les proliférations.

Il faut débourser un minimum de 25 € / m² de surface traitée.

 

Destruction et reconstruction de plancher

Lorsque le plancher est trop abîmé, sa dépose pour une reconstruction à neuf est nécessaire afin d’éviter tout risque.

Cette décision suit les rapports d’expertises des professionnels.

Pour la dépose d’un plancher bois, un tarif horaire est appliqué, compris entre 35 et 55 €.

Une démolition de plancher béton est plus chère car plus fastidieuse à réaliser. Les prix sont donnés au mètre cube de gravats que cela représente. En effet un prix au mètre carré serait trop aléatoire car l’épaisseur de béton impacte la durée du chantier. On compte en général 200 € / m³.

Il faut ajouter entre 30 et 40 € / m³ de gravats pour l’évacuation.

 

La reconstruction d’un plancher est aussi une tâche onéreuse pour la copropriété.

On favorisera alors un plancher isolé pour renforcer le confort de vie dans les appartements.

 

Type de plancher

Prix

Plancher bois sur solivage

150 à 200 € / m² selon essence

Plancher béton armé dalle pleine

à partir de 150 € / m²

Plancher béton poutrelle hourdis

à partir de 110 € / m²

Plancher béton préfabriqué

à partir de 130 € / m²

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