Pourquoi surélever l’ascenseur de l’immeuble ?
Dans de nombreux immeubles, les étages supérieurs étaient destinés à loger le personnel de maison. Ces chambres de bonnes ont bien souvent été réaménagées en studios afin de pouvoir être louées. Le manque de logement dans les grandes villes, et en particulier dans la capitale, a vu se développer la pratique consistant à regrouper plusieurs chambres de bonnes en les transformant en appartement de standing de grande superficie, après abattage des cloisons.
Pour valoriser ces nouveaux espaces d’habitation souvent accessibles uniquement par un escalier de service, leurs propriétaires sollicitent parfois la copropriété pour que l’ascenseur existant soit surélevé et puisse desservir les derniers étages.
Quelle décision de l’AG pour une surélévation d’ascenseur ?
La surélévation de l’ascenseur ne peut être décidée que par l’assemblée générale des copropriétaires. La surélévation de l’ascenseur constituant une amélioration et/ou une transformation d'un élément d'équipement existant, la décision de la réaliser requiert un vote à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, à condition toutefois que l’ascenseur ne modifie pas la destination de l’immeuble.
Si la demande d’autorisation de réaliser des travaux de surélévation de l’ascenseur à ses frais émane de seulement un, voire plusieurs, copropriétaire(s) et si ces travaux restent conformes à la destination de l’immeuble, l’assemblée générale de copropriétaires peut voter favorablement à la majorité de l’article 25 également.
Recours devant la justice
En cas de vote négatif de l’Assemblée Générale des Copropriétaires, le ou les copropriétaires qui souhaitaient surélever l’ascenseur peuvent demander l’autorisation devant les tribunaux.
C’est ce qu’il ressort de l’Article 30 de la loi du 10 juillet 1965 qui énonce :
« (…) Lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal de grande instance à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. »
Avec issue favorable…
Certains copropriétaires ont pu ainsi obtenir l’autorisation de faire réaliser à leurs frais la surélévation de l’ascenseur, la justice ayant considéré que la communication entre les étages inférieurs déjà desservis et l’étage supérieur restait conforme à la destination de l’immeuble dans la mesure où le règlement de copropriété ne mentionnait pas de parties communes spéciales mais uniquement des parties communes générales. Elle a par ailleurs considéré que le nombre de lots supplémentaires desservis ne modifiait pas sensiblement les conditions d’utilisation de l’ascenseur par les autres copropriétaires, et qu’au contraire la desserte de tous les niveaux valorisait l’immeuble tout entier (CA Paris 23e A 15 novembre 2000).
…Ou issue défavorable
Il n’est pas certain cependant que les tribunaux donnent cette autorisation. En effet, dans plusieurs cas, la justice a estimé que la surélévation de l’ascenseur changeait la destination de l’immeuble et l’esprit bourgeois et familial dans lequel il avait été édifié et que la prolongation d’un ascenseur entrainait une restructuration de la copropriété (Cass, Civ 3 25 mai 2016).
Non seulement des décisions ont été rendues contre la surélévation de l’ascenseur mais également contre la prolongation d’un escalier qui permettrait l’utilisation de l’ascenseur existant jusqu’au 5eme étage par les occupants des chambres de bonnes réaménagées en appartements aux 6e et 7e étages, uniquement accessibles par un escalier de service dans une autre cage. Les motifs des tribunaux pour rejeter la surélévation de l’ascenseur ont alors été l’altération de la destination de l’immeuble, mais aussi les troubles de voisinage consécutifs à l’augmentation de la fréquentation de l’ascenseur et de l’escalier.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Surélévation de l’ascenseur en cas de surélévation de l’immeuble
Favorisée par la nouvelle loi qui modifie le COS, la surélévation de l’immeuble permet de gagner de la superficie et d’augmenter le nombre de lots. Selon l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de la surélévation doit être prise à la majorité des deux tiers de l’article 26.
Si cette surélévation crée des lots neufs et indépendants des lots existants, c’est la réglementation des constructions neuves qui doit s’appliquer à l’immeuble tout entier, notamment en matière d’accessibilité dès lors qu’il y a plus de trois étages.
Un certain nombre de dérogations existent pour échapper à cette obligation pour les opérations de surélévation des immeubles dont la construction est achevée depuis plus de deux ans, l’obligation d’installer un ascenseur s’imposera si les niveaux existants disposent déjà d’un tel équipement. L’ascenseur devra alors être surélevé lui aussi.
