L’entretien de la chaudière collective : une obligation
Qu’il s’agisse d’alimenter en chauffage les différents lots de la copropriété ou de fournir également de l’eau chaude sanitaire, les systèmes de chaufferie collective doivent faire l’objet d’une vérification périodique et nécessite pour cela que soit souscrit un contrat d’entretien avec un prestataire de services spécialisé.
Le code l’environnement qui prévoit cette obligation, fait la différence entre les installations de moins de 400 kW, et celles dont la puissance est supérieure à 400 kW.
- Ø Installations de chauffage d’une puissance inférieure ou égale à 400 kW
A l’initiative du syndicat des copropriétaires, une opération d’entretien annuelle est obligatoire pour ces installations de plus faible puissance. Elle doit obligatoirement inclure : la mesure de la teneur des gaz présents dans les fumées et la vérification de la chaudière avec nettoyage et réglage si cela s’avère nécessaire.
- Ø Installations de chauffage de plus de 400 kW
Pour ce type d’installation, les vérifications sont plus fréquentes et plus nombreuses. Elles sont de trois types :
- Un entretien annuel comme pour les chaudières de moindre puissance. L’attestation délivrée par le prestataire doit être conservée par le syndic pendant deux ans en cas de contrôle.
- Un entretien trimestriel comprenant le calcul du rendement de la chaudière, la vérification des éléments permettant d’en améliorer la performance énergétique et la tenue d’un carnet d’entretien appelé livret de chaufferie.
- Un contrôle tous les deux ans par un professionnel accrédité et indépendant permettant de certifier que l’entretien de la chaudière est correctement réalisé.
Quel contrat d’entretien pour une chaudière collective ?
Le contrats d’entretien de chaudière peuvent contenir différentes prestations ce qui rend leur contenu parfois un peu flou ou complexe à comparer.
Les prestations sont classifiées en 4 catégories appelées P1, P2, P3, et P4 en fonction de leur nature :
- Les prestations de type P1 concernent la fourniture d’énergie ou de combustible par l’exploitant ;
- Les prestations de type P2 concernent l’entretien à proprement parler, c’est à dire la maintenance ;
- Les prestations de type P3 concernent les garanties et le gros entretien ;
- Les prestations de type P4 concernent les gros travaux de rénovation et leur financement.
Un contrat d’entretien comprend généralement a minima des prestations de type P2, les autres étant proposées optionnellement.
Quelles prestations pour un contrat d’entretien ?
Le contrat de type P2 comprend l’entretien annuel des installations de chauffage et d’eau chaude mais aussi la maintenance préventive, la surveillance des installations et de la température des locaux. Pour cela, le prestataire procède à la mise en marche du système, à des essais et à des réglages.
Ce type de contrat est toujours forfaitaire.
Il convient parfaitement aux petites copropriétés dont les besoins et les moyens sont limités.
Le contrat de type P3 comprend le gros entretien et le renouvellement des équipements. La maintenance des installations est assurée par des réparations et le remplacement de matériel en cas d’usure.
Ce contrat de garantie totale est généralement forfaitaire. Il permet de bénéficier d’une installation opérationnelle pour un coût fixe et prévu à l’avance.
Aucun coût supplémentaire n’est du, sauf éventuellement en cas d’amélioration apportée au système de chauffage.
Selon le prestataire choisi, le coût de ce type de contrat peut cependant s’avérer élevé et peu intéressant s’il n’est pas négocié.
La durée du contrat peut également être longue et rendre celui-ci encore plus onéreux.
Le contrat de type P4 comprend les travaux de mise en conformité, les grosses rénovations de chaufferie et tous les travaux d’importance.
Forfaitaire, il permet d’étaler les dépenses dans le temps, et d’éviter un lourd investissement d’un seul coup. Il reste toutefois souvent onéreux et d’une durée longue.
Les différents types de contrats d’exploitation existants
Il existe différents contrats d’exploitation appelés aussi « marchés » qui sont :
- PF : le marché Prestation et Forfait
- MF, le marché Forfait
- MT, le marché Température,
- MC, le marché Comptage,
- CP, le marché Combustible et Prestation.
Tous ces marchés comprennent les prestations de type P2, et peuvent selon les cas inclure d’autres prestations, notamment la fourniture de combustible (P1).
Quelles clauses dans un contrat d’entretien ?
La présence ou la rédaction précise de certaines clauses permettent de sécuriser le contrat d’entretien en décrivant exactement les obligations du prestataire et les conditions d’intervention et de prise en charge.
Ainsi le contrat devra préciser :
- Les conditions du dépannage : il est utile qu’un délai d’intervention soit précisé qui mentionne le nombre d’heures maximal dans lequel le prestataire intervient ;
- La liste des opérations et travaux exclus : cette liste doit être aussi précise que possible afin d’éviter que le prestataire ne s’en serve pour se dégager de ses obligations ;
- Une grille tarifaire des travaux hors contrat avec coût de la main d’œuvre.
Les clauses suivantes pourront être ajoutées :
- la clause de pénalités qui prévoit des sanctions en cas d’engagement non tenu ou de délai non respecté par le prestataire ;
- la clause d’intéressement, qui fixe des objectifs de consommation et un partage des économies d’énergie réalisées entre le prestataire et la copropriété ;́
- la clause de rapport annuel, selon laquelle l’exploitant remet annuellement un rapport qui permet à la copropriété de prendre connaissance de la totalité des actions et travaux engagés pendant l’année ;
- La clause d’évolutivité : si le contrat prévoit le remplacement de la chaudière, il sera possible de ne pas remplacer l’équipement à l’identique et de bénéficier de la performance d’un équipement issu d’une technologie plus récente.
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Quelle durée pour un contrat d’entretien ?
La durée du contrat est fonction des prestations qu’il comporte.
Pour un simple contrat d’entretien de type P2, une durée de 3 ans est suffisante. La tacite reconduction peut être envisagée mais pour des périodes additionnelles de 1 an seulement.
Pour les contrats de types P3 ou P4, des durées plus longues peuvent être envisagées, de 3 à 5 ans.
Selon la partie règlementaire du Code de l’Energie, les contrats d’exploitation peuvent avoir une durée allant jusqu’à 8 ans si le contrat comporte une clause de paiement de combustibles forfaitaire indépendante des conditions climatiques, et jusqu’à 16 ans si une clause de garantie totale du matériel est présente ou si des travaux ayant recours à des énergies ou des techniques nouvelles sont réalisés par l’exploitant et permettent de réaliser des économies d’énergies d’au moins 20%.
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