Les travaux d’entretien, de réparation ou de transformation
Elément indispensable de l’immeuble, l’escalier fait partie des parties communes et doit à ce titre être entretenu pour préserver la copropriété en bon état.
La réfection de ses peintures ou de ses sols appartient donc à la catégorie des charges générales.
Selon la nature des travaux, la décision en Assemblée Générale n’obéit pas aux mêmes règles de majorité.
- Entretien :
Il s’agit de faire réaliser les travaux visant à entretenir l’escalier, élément important du bâti, et à le conserver en bon état, sans amélioration particulière. La résolution en Assemblée Générale des copropriétaires doit être votée à la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
- Amélioration ou transformation :
Si les travaux entrepris dans l’escalier constituent une amélioration, une transformation ou une modification, le vote de la résolution doit être réalisée à la majorité absolue de l’article 25.
- Urgence :
En cas d’urgence, le syndic peut entreprendre des travaux visant à préserver le bâtiment sans attendre la décision de l’assemblée générale. Le syndic devra toutefois en convoquer une a posteriori pour régulariser la décision.
Ces frais constituent des charges générales et sont réparties entre les copropriétaires au prorata des tantièmes détenus.
Les dépenses d’équipement
Certains frais engagés pour l’escalier constituent des dépenses d’équipement.
Il s’agit :
- Des tapis et revêtements non inamovibles des escaliers,
- Des installations électriques et frais d’éclairage des escaliers.
Ces frais sont répartis entre les copropriétaires selon la règle de l’utilité, c’est à dire en tenant compte de l’avantage procuré par une possibilité d’usage, même s’il n’y a pas d’usage réel.
Toutefois la distinction entre frais d’entretien et dépenses d’équipement est parfois controversée et tend à disparaître. La tendance serait à considérer tous les frais comme des charges générales et à utiliser le critère des parties communes spéciales pour dispenser certains lots du paiement des charges d’escalier.
Parties communes spéciales
Certaines parties peuvent n’être communes qu’à une partie des copropriétaires et inaccessibles aux autres. Il s’agit des parties communes spéciales. Par exemple dans une copropriété comportant plusieurs bâtiments, l’escalier du bâtiment A est une partie commune spéciale qui concerne les copropriétaires de ce bâtiment mais pas ceux des bâtiments B et C.
Si le règlement de copropriété mentionne l’existence de parties communes spéciales, la répartition des charges d’entretien et de conservation de ces dernières se fera entre les copropriétaires des lots concernés.
En l’absence de clause mentionnant la présence de parties communes spéciales, la répartition des charges générales se fait selon la règle des tantièmes entre tous les copropriétaires.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Clause réputée non écrite
Si le règlement de copropriété peut fixer certaines règles, mentionner la présence de partie communes spéciales et prévoir la répartition des charges entre les copropriétaires, il ne peut cependant pas déroger aux principes issus de la loi du 10 juillet 1965.
Ainsi, le règlement ne peut prévoir l’exonération de charge d’entretien des escaliers au profit de copropriétaires du rez de chaussée ayant accès à ces derniers si ceux ci n’ont pas été classés comme parties communes spéciales. (Cass, Civ 3, 6 mai 2003).
Si une telle clause existe, elle est alors réputée non écrite, non pas parce qu’elle est illicite mais parce qu’elle est subordonnée à la mention de l’existence de parties communes spéciales dans le règlement.
En revanche la clause pourrait être acceptée si le lot situé au rez de chaussée n’a pas d’accès à l’escalier.
