Dératisation : quelles responsabilités en cas de manquement ?

La dératisation dans les copropriétés est un vaste sujet. Les dégâts occasionnés, sans parler des problèmes sanitaires associés, peuvent rapidement devenir catastrophiques lorsque rien n’est fait pour lutter contre l’invasion des rongeurs. Mais une fois leur présence détectée, qui endosse les responsabilités s'il s'avère que les règles établies en la matière n'ont pas été appliquées ?

Dératisation : quelles responsabilités en cas de manquement ?
Dératisation : quelles responsabilités en cas de manquement ?

Du locataire au gestionnaire de bien, en passant par le propriétaire ou le syndic, chaque acteur a un rôle à jouer pour éviter que les rongeurs n'envahissent les lieux ou, s’il est trop tard, pour les éliminer. Mais qui endosse les responsabilités en cas de manquements aux règles établies, notamment par la loi ELAN, qui rappelle qu'un logement décent est dépourvu de toute “infestation d’espèces nuisibles et parasites”.

 

Point rapide sur la dératisation

De par leur capacité à se reproduire à une vitesse effrénée, les rats, souris et autres rongeurs sont un véritable fléau, notamment lorsqu’ils parviennent à s’installer dans nos lieux de vie. Un fléau sanitaire, tout d’abord, puisque ces animaux peuvent être porteurs de maladies. Mais aussi un fléau destructeur pour les biens matériels.

 

Afin de lutter contre la propagation de ces nuisibles, la dératisation est une arme indispensable. Des textes précis portent sur ce sujet afin d’aider à prévenir les invasions ou, à défaut, éradiquer les intrus. Il s’agit notamment des références suivantes :

 

  • circulaire du 9 août 1978, article 125.1 et 130.5 ;

  • règlements sanitaires départementaux ;

  • arrêté du 20 novembre 1979 portant règlement sanitaire du département de Paris, article 119.

 

Les responsabilités en matière de dératisation

La responsabilité du propriétaire

Le propriétaire d'un logement, lorsqu’il loue ce dernier, est tenu de respecter l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, qui précise que : “Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites (…).

Le bailleur est obligé de : (…) c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien de l’état et à l’entretien des locaux loués.”

 

C’est d’ailleurs la loi ELAN (soit la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018) qui a permis d’ajouter cette condition indispensable et incontournable de logement “exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites”.

 

En termes de dératisation, d’après le décret n°87-713 du 26 août 1987, les frais associés aux actions mises en œuvre sont généralement exclusivement à la charge du propriétaire. En effet, le coût de la dératisation n’est, en principe, pas imputable au locataire. Toutefois, il existe des cas particuliers.

 

En amont d’une mise en location de son bien, un propriétaire devra s’assurer de l’absence de nuisibles, notamment les rongeurs. Si, au contraire, leur présence est avérée, le propriétaire aura alors l’obligation de tout mettre en œuvre pour une dératisation efficace avant de louer. Il supportera donc le coût intégral des opérations. Si cette présence de nuisible est constatée par le locataire peu de temps après son arrivée dans le logement, ce sera également le propriétaire qui devra en assumer la charge.

 

Par contre, en cours de bail, si des rongeurs sont détectés dans un appartement, la responsabilité peut être déportée sur d’autres acteurs de la copropriété :

 

  • responsabilité du syndic : voir “La responsabilité du syndic” si les nuisibles sont installés dans les parties communes ;

  • responsabilité du locataire : voir “La responsabilité du locataire” sachant qu’il revient au propriétaire de prouver le manquement du locataire.

 

Dans tous les cas, un locataire remarquant la présence de nuisibles dans son logement ou au sein de la copropriété doit se rapprocher au plus vite du propriétaire et/ou du syndic.

 


La responsabilité du locataire

Un locataire, lorsqu’il occupe un logement, est tenu de respecter l’article 7.d de la loi du 06 juillet 1989 qui précise que : “Le locataire est obligé de : d) prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. (…)”

 


La responsabilité du Syndic

Un syndic de copropriété doit respecter l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 qui précise que ce syndic est tenu “d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci”.

 

Sur base de ce principe, voici les actions que le syndic doit mener :

 

  • en cas de présence de rats dans un appartement : le syndic doit se rapprocher des différents occupants de la copropriété afin de savoir si d’autres logements sont impactés. Dans la positive, il pourra proposer de faire intervenir une société spécialisée.

 

  • en cas de présence de rats dans des parties communes ou plusieurs, voire toutes, les parties privatives : en raison de ses obligations précisées dans l’article mentionné précédemment, le syndic devra alors mandater une société spécialisée de manière à stopper la prolifération des nuisibles. Dans ce cas, la charge sera supportée par l’ensemble des copropriétaires via les frais d’entretien des bâtiments.

 

La responsabilité du gestionnaire de biens

Le rôle du gestionnaire de bien est de prendre en charge les différentes actions de gestion locative pour le compte de son client, à savoir le propriétaire. A ce titre, ce professionnel doit également se charger de mettre en œuvre les réparations nécessaires, y compris les opérations de dératisation.

 

Pour chaque besoin de remise en état du logement, le gestionnaire devra informer son client de la nécessité de l’action à mener. Par ailleurs, c’est le gestionnaire qui devra s’assurer, pour le compte de son client, du respect d’un entretien convenable par le locataire de cette partie privative de la copropriété.

 

Il existe deux cas de figure :

 

  • Lors de l’entrée du locataire dans le logement : si, lors de l’état des lieux d’entrée, le gestionnaire remarque des signes de présence de rongeurs, il devra prévenir le propriétaire sans délai. Par ailleurs, il devra tout mettre en œuvre pour stopper l’invasion.

 

  • En cours de bail : si, lors de son occupation du logement, le locataire remarque des signes de présence de rongeurs, il devra prévenir le propriétaire sans délai. Si son mandat le prévoit, le gestionnaire aura ensuite la charge de tout mettre en œuvre pour faire constater les désordres, mais également pour obtenir des devis et suivre les opérations de dératisation.

 

Les responsabilités en cas de manquement

En cas de manquement à ses responsabilités, chaque acteur de la copropriété peut être mis face à des “sanctions”. Voici, donc, ce que vous devez connaître en la matière :

 

Acteur fautif

Quelles conséquences ?

Manquement du propriétaire

S’il est établi que le locataire a correctement entretenu son logement (et donc qu’il a parfaitement répondu à son obligation), mais que des rongeurs ont malgré tout décidé de parasiter les lieux, il convient tout d’abord d’alerter, sans attendre, le propriétaire de la situation.

 

Si ce dernier ne réagit pas rapidement, le locataire a alors la possibilité de le mettre en demeure, voire de saisir la Commission Départementale de Conciliation, afin qu’il fasse procéder à la dératisation, voire pour trouver un accord amiable.

 

Le cas échéant, le locataire aura encore la possibilité de saisir le Tribunal de Proximité de manière à obliger son propriétaire à intervenir. Dans certaines situations, le propriétaire peut même être contraint de verser des dommages et intérêts.

 

Dans les cas les plus graves, le logement peut être désigné comme étant devenu insalubre. Dès lors, un juge aura la capacité de faire résilier le bail, le bailleur étant en tort.

Manquement du locataire

En termes de dératisation, s’il est clairement établi que la présence de rongeurs est due à un défaut d’entretien courant du logement par le locataire, ce dernier devra alors assumer les frais liés aux opérations à mettre en œuvre.

Manquement du syndic

Si le syndic est pris en défaut sur un tel cas de problème d’invasion de nuisibles, les copropriétaires impactés ou le syndicat des copropriétaires peuvent le mettre face à ses responsabilités.

Parmi les mesures possibles il y a :

 

  • la résiliation du bail ;

  • le versement de dommages et intérêts...

Manquement du gestionnaire

S’il est clairement établi, en cours de bail, la présence de rongeurs, et que le mandat du gestionnaire intègre la prise en charge globale du problème, sa responsabilité pourra être engagée s’il ne réagit pas lorsqu’un locataire l’avertit de l’invasion.

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