Distinguer les consommations collectives des consommations individuelles
Dans un immeuble, toutes les consommations d’électricité ne sont pas directement visibles par les résidents. Celles liées à leur propre logement : éclairage, électroménager, chauffage individuel, etc. sont enregistrées par leur compteur personnel. Mais en parallèle, il existe une consommation dite collective, qui concerne tous les équipements communs de la copropriété.
Qu’est-ce que la consommation électrique collective ?
Elle regroupe l’ensemble des installations alimentées par le compteur général de l’immeuble, dont les frais sont répartis entre les copropriétaires. Cela inclut par exemple :
- l’éclairage des parties communes (halls, couloirs, escaliers, caves, parkings, local poubelles),
- le fonctionnement de l’ascenseur,
- la motorisation des portails, des portes de garage ou des portes d’entrée,
- la ventilation mécanique (VMC),
- le chauffage collectif, s’il est électrique,
- les dispositifs de sécurité (alarmes, interphones, caméras…).
Même si ces équipements sont souvent perçus comme secondaires, leur consommation cumulée peut représenter plusieurs centaines à plusieurs milliers d’euros par an pour la copropriété.
Un impact direct sur les charges communes
La consommation collective est facturée à la copropriété par le fournisseur d’énergie, puis répercutée dans les charges selon les tantièmes de chaque lot. Elle constitue donc un poste de dépense important, au même titre que l’eau, l’entretien ou l’assurance de l’immeuble.
Prenons un exemple concret : dans un petit immeuble de 4 étages avec un ascenseur, des parties communes bien éclairées, et un portail motorisé, la facture électrique collective peut facilement dépasser 2 000 € par an, soit entre 150 et 250 € par logement, selon la configuration et les usages.
Une gestion encadrée mais perfectible
C’est le syndic (professionnel ou bénévole) qui gère les abonnements et les factures. Il est responsable de l’entretien des équipements concernés, mais aussi, et de plus en plus, de la recherche d’économies car avec la hausse continue du prix de l’électricité, les copropriétés ont tout intérêt à mieux comprendre où va l’énergie, pour pouvoir agir efficacement.
Zoom sur les postes les plus énergivores dans un immeuble
Tous les équipements collectifs ne consomment pas autant d’électricité. Certains fonctionnent en continu, d’autres par intermittence ; certains sont anciens et énergivores, d’autres plus récents et sobres. Voici un tour d’horizon des postes les plus consommateurs dans une copropriété type.
L’ascenseur : un gros poste de consommation
Dans les immeubles équipés, l’ascenseur figure souvent parmi les postes les plus coûteux en électricité. En moyenne, il consomme entre 2 500 et 4 000 kWh par an, selon le nombre d’étages, la technologie utilisée et la fréquence d’utilisation.
Un ascenseur hydraulique ancien, par exemple, peut consommer jusqu’à 5 000 kWh/an, contre 2 000 à 2 500 kWh/an pour un modèle électrique récent à traction.
La consommation reste difficile à réduire, sauf en cas de rénovation ou de remplacement complet. Toutefois, certains gestes comme la mise en veille automatique ou la modernisation des moteurs peuvent limiter les pertes énergétiques.
L’éclairage des parties communes : à ne pas négliger
Souvent allumé de nombreuses heures par jour (voire en continu dans les halls ou les caves), l’éclairage représente un autre poste non négligeable. Dans un immeuble de taille moyenne, il peut consommer entre 1 000 et 2 000 kWh par an.
Les spots halogènes ou les néons anciens sont particulièrement énergivores. À l’inverse, l’installation d’ampoules LED avec détection de présence ou minuterie permet de diviser la facture par 2 à 4.
Par exemple, remplacer 20 ampoules classiques de 60 W par des LED de 10 W, allumées en moyenne 4 heures par jour, permet une économie annuelle d’environ 730 kWh, soit plus de 150 € par an sur la facture globale.
Le chauffage collectif électrique (plus rare mais coûteux)
Bien que relativement rare dans les copropriétés modernes, certains immeubles sont encore équipés de chauffage collectif électrique, notamment en zone rurale ou dans des résidences anciennes non raccordées au gaz.
Ce type d’installation est particulièrement gourmand : selon la surface à chauffer et le niveau d’isolation, la consommation peut grimper à plus de 10 000 kWh par an, voire beaucoup plus. C’est souvent ce poste qui pèse le plus lourd dans les charges d’électricité collective.
Les portes motorisées et automatismes
Les portes de garage, portails ou portes d’entrée automatiques consomment peu à chaque ouverture, mais leur alimentation en veille permanente génère une consommation de fond.
À titre indicatif, un portail motorisé consomme entre 100 et 200 kWh par an, principalement du fait de la veille de l’automatisme. Multipliez cette donnée par 2 ou 3 équipements dans une résidence, et cela devient un poste visible sur la facture.
La ventilation mécanique contrôlée (VMC)
Souvent oubliée, la VMC collective est pourtant en fonctionnement 24h/24. Selon la puissance du moteur et le nombre de bouches à desservir, elle peut représenter une consommation annuelle de 600 à 1 200 kWh, voire plus dans les immeubles de grande taille.
Une VMC simple flux ancienne peut tourner en continu pendant des années sans entretien, avec une efficacité dégradée et une surconsommation à la clé. Là encore, une VMC récente et bien dimensionnée permet de gagner en performance tout en consommant moins.
Quels sont les facteurs qui influencent la consommation d’un immeuble ?
Deux immeubles de taille équivalente peuvent avoir des consommations collectives très différentes. Cela s’explique par plusieurs paramètres, qui touchent à la conception du bâtiment, à ses équipements, mais aussi aux habitudes des occupants.
L’année de construction et la conception initiale
Les bâtiments construits avant les années 1980, et a fortiori avant 1975 (date d’entrée en vigueur de la première réglementation thermique), sont souvent mal isolés et équipés de systèmes énergivores.
À titre d’exemple, une copropriété construite dans les années 60 sans rénovation majeure consommera jusqu’à 40 % d’électricité en plus qu’un immeuble récent de même taille.
L’éclairage y est souvent permanent, les systèmes de ventilation obsolètes, et les automatismes (portails, portes) ne sont pas toujours conçus pour limiter les veilles inutiles.
L’état des équipements : entre vétusté et entretien
Un ascenseur ancien, mal entretenu ou non modernisé, peut consommer jusqu’à deux fois plus qu’un appareil récent aux normes. Il en va de même pour les systèmes d’éclairage, les moteurs de VMC ou les automatismes de portails.
Un manque d’entretien génère aussi des dysfonctionnements qui font grimper les consommations (moteur qui tourne en permanence, éclairage qui ne s’éteint plus, etc.).
La vétusté est donc un facteur à surveiller de près, car elle pèse à la fois sur la consommation et sur les charges d’entretien à long terme.
Les usages et comportements des occupants
Les habitudes des résidents influencent directement certaines consommations. Un hall dont la lumière reste allumée toute la journée parce que personne ne ferme les portes, un ascenseur utilisé même pour un étage, ou des portes de garage laissées entrouvertes : tous ces comportements ont un impact.
Bien sûr, on ne peut pas tout contrôler, mais une copropriété bien gérée peut encourager la sobriété d’usage, par exemple en installant des détecteurs de présence ou en limitant les accès superflus.
Le type de contrat et la gestion de l’énergie
Enfin, le choix du fournisseur d’électricité et du type de contrat souscrit peut jouer. Certaines copropriétés restent sur des abonnements anciens, peu adaptés à leurs besoins réels. D’autres n’optimisent pas la puissance souscrite, ce qui entraîne un surcoût d’abonnement inutile.
En parallèle, l’absence de suivi régulier des consommations empêche d’anticiper les dérives ou de détecter des surconsommations anormales (équipement défectueux, fuite électrique…).
Un simple tableau de suivi ou un outil de télésuivi peut permettre d’agir plus rapidement et d’ajuster le contrat au plus juste.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Suivi, optimisation et pistes de réduction des consommations
Une fois les postes de consommation identifiés, il devient possible d’agir concrètement. Le suivi régulier et la modernisation des équipements sont les deux leviers principaux pour réduire la facture énergétique sans nuire au confort des occupants.
L’intérêt d’un audit énergétique ou d’un diagnostic technique global (DTG)
Avant d’agir, encore faut-il connaître l’état de départ. Un audit énergétique ou un DTG (diagnostic technique global) permet de faire le point sur les installations collectives, leur état, leur consommation réelle, et les améliorations envisageables.
Ce type de diagnostic est particulièrement utile dans les copropriétés anciennes ou peu rénovées. Il met en lumière les équipements les plus énergivores et aide à planifier les travaux prioritaires, qu’il s’agisse de remplacer une VMC vétuste ou de revoir l’éclairage.
Installer des systèmes de télésuivi ou de comptage
Le télésuivi des consommations, à l’aide de capteurs ou de compteurs connectés, permet de suivre l’évolution de la consommation en temps réel. Cela permet de détecter rapidement une anomalie (ex. : surconsommation d’un moteur, lumière restée allumée) et d’intervenir plus vite.
Certaines copropriétés installent également des compteurs divisionnaires pour mieux répartir les coûts ou isoler les consommations par équipement (ascenseur, éclairage, ventilation…). Cela favorise une gestion plus fine et responsabilise les résidents.
Moderniser les équipements pour gagner en sobriété
De nombreux équipements récents consomment beaucoup moins que leurs prédécesseurs :
- Une VMC double flux à haut rendement permet une réduction de 30 à 50 % de la consommation liée à la ventilation.
- Un ascenseur nouvelle génération équipé de systèmes de récupération d’énergie peut économiser jusqu’à 40 % par rapport à un modèle ancien.
- L’éclairage LED associé à une détection de mouvement permet de réduire la facture d’électricité des parties communes de 50 à 80 %.
Ces modernisations représentent un investissement, mais peuvent être rapidement rentabilisées par les économies réalisées sur la facture et sur les frais d’entretien.
Automatiser et temporiser certains usages
Il n’est pas toujours nécessaire de tout remplacer. De simples réglages permettent souvent d’optimiser les équipements existants :
- Installer des minuteries sur les éclairages ou ajuster leur durée d’allumage.
- Régler les horaires de fonctionnement de la VMC (notamment en période creuse).
- Activer la mise en veille automatique des portails ou des ascenseurs.
Ces ajustements techniques, souvent peu coûteux, permettent une réduction immédiate de la consommation sans travaux lourds.
Le contrat de performance énergétique (CPE) : une solution clé en main
Certaines copropriétés optent pour un contrat de performance énergétique, dans lequel un prestataire s’engage à réaliser des économies mesurables en modernisant les équipements. Si les objectifs ne sont pas atteints, des pénalités sont prévues.
C’est une solution intéressante pour des copropriétés qui manquent de temps ou de compétences pour gérer les travaux, tout en sécurisant le retour sur investissement.
