Le principe de la copropriété
Divisée en lot, la copropriété est composée de parties communes et de parties privatives. Selon la loi du 10 juillet 1965, chaque lot est constitué d’une partie privative et d’une quote-part des parties communes selon une répartition précisée dans le règlement de copropriété et l’état descriptif de division.
Si chaque copropriétaire bénéficie ainsi d’une jouissance privative sur les parties privatives qu’il détient et d’une jouissance non exclusive sur les parties communes, il arrive pourtant parfois qu’un copropriétaire dispose d’un usage privatif, appelé aussi jouissance exclusive, sur des parties communes.
La jouissance exclusive sur une partie privative
En tant que propriétaire d’un lot de la copropriété, le copropriétaire dispose sur ce dernier d’un droit de jouissance privative exclusif. L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dispose d’ailleurs que « l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance telles qu’elles résultent du règlement de copropriété ».
Toutefois un copropriétaire peut voir son droit de jouissance être contraint par le règlement de copropriété. Ce dernier peut en effet poser des règles telles que l’interdiction d’exercer une activité professionnelle, de faire du bruit à partir d’une certaine heure ou de poser du carrelage, qui viennent limiter le droit de jouissance du copropriétaire.
La jouissance exclusive sur une partie commune
Le droit de jouissance exclusif n’est pas un droit de propriété mais un droit d’usage, c’est à dire que le copropriétaire qui en dispose peut faire usage de cette partie commune comme d’une partie privative mais il ne peut en disposer de la même manière.
Le droit d'usage privatif sur une partie commune peut être attribué à un copropriétaire de façon temporaire ou permanente. Il peut être accordé à un seul copropriétaire ou plusieurs.
Les parties communes les plus souvent concernées par un droit d’usage privatif sont celles qui sont attenantes à un lot de copropriété. Il peut s’agir :
- D’un balcon,
- D’une terrasse,
- D’un jardin
- D’une cour
- D’un couloir
- De combles,
- Etc.
Comment est attribué ce droit ?
Le droit de jouissance exclusif sur une partie commune peut être :
- prévu par le règlement de copropriété ;
- voté par les copropriétaire en assemblée générale.
En revanche, il n’est pas possible d’enlever ce droit à un copropriétaire qui en bénéfice sans l’accord de celui-ci. De même, si le droit de jouissance privative a été accordé à deux copropriétaires, leur consentement est requis avant de pouvoir étendre ce droit à un troisième.
Qui est titulaire du droit ?
Le droit de jouissance peut être attribué personnellement à un copropriétaire ou être rattaché à un lot. S’il est accordé à un copropriétaire, celui-ci est nominativement titulaire de ce droit, qui est alors un droit personnel et intransmissible. S’il est rattaché à un lot, il est transmis au copropriétaire suivant en cas de vente ou de succession.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Quels droits et quelles obligations ?
Le copropriétaire bénéficiaire d’une jouissance exclusive sur une partie commune se comporte généralement comme s’il en était le propriétaire. Pourtant il n’a pas les mêmes droits.
Les droits du copropriétaire :
Aucun autre copropriétaire que celui qui bénéficie de la jouissance exclusive ne peut s’opposer ou venir troubler ce droit.
Les obligations
Toute modification ou aménagement des parties communes à usage exclusif doit être conforme à la destination de l’immeuble et doit respecter son apparence extérieure.
Si le simple ajout de bac à fleurs peut être fait sans aval préalable de l’assemblée des copropriétaires, les travaux plus importants doivent faire l’objet d‘un vote.
Les charges
C’est le règlement de copropriété qui fixe la répartition des charges concernant les parties communes à usage privatif entre le titulaire du droit de jouissance et l’ensemble des copropriétaires.
Le plus souvent, la répartition retenue est la suivante :
- les frais d’entretien courant sont pris en charge par le copropriétaire ;
- les travaux plus importants, par exemple ceux sur le gros œuvre, sont pris en charge par l’ensemble des copropriétaires, au prorata de leur quote-part.
