Une obligation en cas de vente
Disposer d'un mesurage précis de la surface d’un logement en copropriété est indispensable pour le vendre comme pour l’acheter. En raison de la multitude de méthodes de mesurage qui coexistaient, la loi Carrez a rendu obligatoire la mention de la superficie privative dans les tous les documents relatifs à la vente d’un lot de copropriété.
Ainsi, la mention de la superficie privative du lot de copropriété doit apparaître :
- Sur tous les avants contrats : promesse unilatérale de vente, compromis de vente ;
- Sur l’acte de vente.
Quels sont les logements concernés par le métrage loi Carrez ?
Sont concernés par cette obligation les logements en copropriété d'une surface au moins égale à 8 m2, mais aussi les locaux professionnels, commerciaux et d’activité dès lors qu’ils se situent dans une copropriété.
En revanche, la loi Carrez ne s’applique pas :
- aux logements vendus sur plan ;
- aux maisons individuelles sauf si elles font partie d’une copropriété horizontale ;
- aux caves, garages et emplacements de stationnement ;
- aux lots ou fractions de lots dont la superficie est inférieure à 8 mètres carrés. Toutefois en cas de réunion de plusieurs lots de moins de 8m2, il faut tenir compte de la superficie totale des lots réunis.
Quels sont éléments pris en compte pour réaliser un métrage en loi Carrez ?
Le mesurage en loi Carrez doit tenir compte de certains éléments et en exclure d’autres.
Ainsi la surface privative en loi Carrez tient compte de la superficie des planchers et des locaux clos et couverts en déduisant les surfaces occupées par :
- les cloisons,
- les murs,
- les marches et les cages d’escalier,
- les gaines,
- les embrasures de portes et fenêtres.
Certains éléments sont exclus du métrage en loi Carrez :
- les espaces disposant d’une hauteur de plafond de moins de 1,80 mètres, ce qui exclut les combles aménagés pour lesquels cette hauteur n’est pas atteinte ;
- les garages, sous-sols et caves ;
- les annexes et les jardins.
Les cas particuliers :
- les terrasses, loggias et balcons
Les terrasses, loggias et balcons peuvent être intégrés au calcul de la surface privative s’ils réunissent les conditions suivantes : être clos, couverts, habitables et privatifs.
Ainsi une terrasse faisant partie des parties communes, même si elle est à usage privatif exclusif du copropriétaire, ne peut être intégrée à la superficie privative du logement en loi Carrez.
En revanche, une loggia, couverte et vitrée, disposant d’une hauteur de plafond de plus de 1,80 mètres et privative est intégrée au calcul.
- Les placards
Ils sont inclus dans la surface privative, dès lors que leur hauteur sous plafond est supérieur à 1,80 mètre et si le niveau du sol est identique à celui de la pièce.
Quelle différence avec la loi Boutin ?
La loi Boutin est destinée à mesure les biens mis en location.
Si la loi Carrez évalue la surface d’un logement en fonction de sa superficie privative, la loi Boutin la mesure en termes de superficie habitable. Ces deux mesures sont donc différentes d’un point de vue légal mais aussi d’un point de vue technique.
La loi Boutin part comme la loi Carrez, de la surface de plancher construite, après déduction des différentes surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres. Comme elle, elle ne tient pas compte de la superficie des parties du logement dont la hauteur est inférieure à 1.80m.
Le mesurage en loi Boutin exclut en revanche totalement la superficie des combles non aménagés, les sous-sols, caves, garages et remises, terrasses, loggias, balcons, les dépendances, ainsi que les vérandas et tous les volumes présentant plus de 60% de surface vitrée en habitation collective ou 80% en habitation individuelle.
A qui s’adresser ?
Il n’est pas obligatoire d’avoir recours à un professionnel pour effectuer un mesurage en loi Carrez et tout copropriétaire peut le réaliser soi-même. Toutefois, compte tenu de la difficulté du métrage et de ses spécificités, il est conseillé de s’adresser à un professionnel qualifié afin d’éviter des erreurs et des sanctions.
Différents experts peuvent réaliser ce type de métrage : géomètre-expert, architecte, diagnostiqueur immobilier. Ils établiront un relevé de la superficie privative avec en annexe les surfaces non comprises dans le métrage loi Carrez. Aucune certification n’est nécessaire pour réaliser cette prestation ; en revanche il convient de vérifier que le professionnel retenu bénéficie bien d’une assurance responsabilité civile pour son activité, qui pourra prendre en charge les éventuelles erreurs qu’il pourrait effectuer.
L’attestation de superficie en loi Carrez ainsi délivrée aura une validité illimitée, sauf si des travaux sont réalisés dans le logement et impactent sa superficie
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Erreur ou absence de superficie en loi Carrez : quelles conséquences ?
L’absence de la mention de la superficie privative dans le contrat de vente peut entrainer la nullité de la vente si l’acquéreur le demande. Ce cas de figure arrive peu dans les faits.
En revanche, une erreur dans la superficie privative mentionnée par rapport à la superficie réelle est plus courante pour peu que le vendeur l’ait calculée lui-même. Cette erreur peut avoir de lourdes conséquences. En effet si l’erreur dans la superficie est de plus de 5% en défaveur de l’acquéreur, celui-ci peut demander une révision du prix de la vente pendant un délai de 1 an à compter de l’acte authentique de vente. La diminution de prix demandée est alors proportionnelle à la superficie indument mentionnée. Les frais de notaire seront eux-aussi recalculées.
Toutefois, en cas de différence de moins de 5% entre la surface mentionnée et la superficie réelle, l’acquéreur n’a aucun moyen d’action, même si cette différence peut représenter une somme d’argent non négligeable.
