Quelles vérifications avant achat ?
Si l’appartement semble convenir et correspondre aux gouts ou envies des uns et des autres il convient préalablement à l’acte d’achat de vérifier un certain nombre d’éléments afin de parvenir à mieux cerner l’immeuble en copropriété.
Les trois éléments principaux à prendre en compte sont :
La localisation de l’immeuble, le quartier où il se trouve
Au delà des considérations de commodités telles que transports en commun, présence de commerces, école à proximité, c’est la localisation de l’immeuble qui détermine les risques potentiels auxquels il est peut être exposé. Il peut s’agir de risques naturels, miniers ou technologiques, pour lesquels un dossier complet appelé ERNMT est remis à l’acheteur afin de lui fournir une information complète avant signature du compromis de vente
L’état de l’immeuble
La vérification de l’état général de l’immeuble peut être contrôlé via son carnet d’entretien. Tenu à jour par le syndic, le carnet d’entretien est à la disposition de tout acquéreur potentiel qui le demande. Sont consignés dans le carnet l’ensemble des travaux réalisés ou programmés, les éléments d’identification de l’immeuble, les références des contrats d’entretien et de maintenance etc.
L’état du logement
Au delà des simples apparences visuelles, l’état du logement peut être évalué grâce aux différents rapports de diagnostics que le vendeur est tenu de présenter à l’acheteur. Réunis au sein du DDT ou dossier de diagnostics techniques, leur nombre dépend de l’année de construction de l’immeuble et de sa localisation : diagnostic amiante pour les immeubles construits avant 1997, diagnostic plomb ou CREP pour les immeubles construits avant 1949, diagnostic termites si l’immeuble est situé dans une zone infestée déterminée par la préfecture, état des installations électriques et de gaz si celles-ci ont plus de 15 ans, DPE pour évaluer l’étiquette énergétique du bien.
Les éléments à connaitre
Pour se faire une idée précise sur le logement et être sûr de faire le bon choix, quelques éléments indispensables sont à connaître :
Ceux concernant le logement à proprement parler
Il s’agit de la superficie du logement, des éventuelles dépendances dont il bénéficie (cave, parking, garage) et des tantièmes qui y sont associés. La superficie du logement doit être évaluée selon les principes de la loi Carrez qui apprécie la superficie privative du bien.
Ceux concernant les charges
Il s’agit du montant des charges générales de l’année, déterminé par les tantièmes mais aussi des charges spéciales ainsi que le montant des travaux prévus. Pour ces différents éléments, l’acquéreur doit demander un pré état daté au vendeur. Un état daté sera également établi par la syndic et remis à l’acquéreur à la signature de l’acte de vente. Le pré-état daté comprend les données financières nécessaires à une bonne information avant achat en détaillant les charges courantes et les travaux payés par le vendeur sur les deux années précédentes mais aussi celles restant à payer ou les travaux à venir, ainsi que les éventuelles dettes de la copropriété et celles du vendeur. L’état daté comprend le montant des provisions pour charges prévues dans le budget prévisionnel, le montant des provisions à verser pour les travaux déjà votés, le montant des avances de trésorerie destinées à constituer le fond de réserve.
Ceux concernant le règlement de copropriété
Le règlement de copropriété est remis au plus tard lors de la signature de la promesse de vente ou du compromis de vente à l’acquéreur. Il est accompagné d’un état descriptif de division.
Il est également accompagné des procès verbaux des assemblées générales des trois dernières années et de la fiche synthétique de la copropriété comprenant les informations financières et techniques. Obligatoire dès le 1er janvier 2017 pour les copropriétés de plus de 200 lots, ce document le deviendra au 1er janvier 2018 pour celles comportant 50 à 200 lots et le 1er janvier 2019 pour celles de moins de 50 lots.
Le délai de réflexion ou de rétractation
Sauf règles spéciales dans certains cas de figure, le délai de réflexion ou rétractation de l’acheteur est de 10 jours à partir du lendemain de la remise de tous les documents et informations obligatoires. Pour cela l’acquéreur doit envoyer un courrier recommandé avec avis de réception. Le vendeur doit alors restituer à l’acquéreur les déjà sommes versées sous 21 jours.
Une obligation d’assurance
En tant que nouveau copropriétaire, l’acquéreur doit obligatoirement souscrire une assurance multirisques habitation pour ses parties privatives.
C’est le syndic qui se charge de souscrire l’assurance adéquate pour les parties communes.
La répartition des charges entre vendeur et acheteur
Le syndic envoie l’appel de fonds trimestriel à celui qui est copropriétaire à ce moment là, soit le 1er jour du trimestre en question, sans tenir compte d’une éventuelle répartition si la vente intervient en cours de trimestre.
Toutefois il est possible de déroger à cette règle par convention. A ce moment là, si le vendeur a payé tout un trimestre, l’acheteur s’engage à lui rembourser la quote–part des charges du trimestre prorata temporis.
Lors de la régularisation des charges en fin d’année, il peut y avoir soit un remboursement des montants trop perçus si les charges ont été moindres que ce qui avait été prévu, ou un appel de fond complémentaire si au contraire elles avaient été sous-estimées. Dans l’un et l’autre des cas c’est l’acquéreur qui en aura soit le bénéfice soit la charge.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
La répartition des Travaux
La répartition légale des travaux ne tient donc pas compte de qui a voté des travaux. C’est en effet celui qui est copropriétaire au jour de l’appel des fonds qui doit régler le montant de ces derniers.
Ainsi, dès lors que le notaire informe le syndic de la vente, ce dernier envoie tous les appels de fonds pour travaux à venir à l’acquéreur.
Il est toutefois possible de déroger à cette répartition dans le compromis de vente en négociant qui paiera quoi.
Le plus souvent, acquéreur et vendeur s’entendent pour que les travaux votés avant la promesse de vente ou le compromis soient à la charge du vendeur, mais si ces travaux sont appelés alors que le vendeur est encore propriétaire et que les travaux ne sont pas commencés et profitent par la suite à l’acheteur, les parties peuvent s’entendre pour que ce soit l’acquéreur qui s’acquitte de ces charges.
Dans tous les cas, la répartition des charges négociée par le vendeur et l’acheteur n’est pas opposable au syndic qui envoie l’appel des charges au copropriétaire en titre. Si l’appel de fonds est envoyé à l’acquéreur alors que le vendeur s’est engagé à les payer, c’est le notaire qui retiendra les sommes dues par le vendeur sur le prix de vente, selon ce qui a été prévu dans le compromis.
