Qu’est-ce que l’usufruit ?
Pour commencer, il est primordial de définir la notion d’usufruit. Pour rappel, l’article 578 du Code Civil désigne l’usufruit comme “le droit pour l’usufruitier de profiter d’un lot détenu en propriété par le nu-propriétaire”.
Il est possible de qualifier la propriété en 3 notions, à savoir :
- “usus” : il s’agit du droit d’user du bien
- “fructus” : il est possible de percevoir les revenus du bien
- “abusus” : il est possible de disposer du bien en le mettant à la vente, à la location, en le donnant ou encore en le modifiant
Dans ce cas, le nu-propriétaire peut alors conserver son droit de disposer du bien tandis que l’usufruitier dispose à la fois du droit d’usage et des fruits.
Le terme de propriété est quant à lui défini par l’article 544 du Code Civil comme “le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue pourvu qu’on en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements”.
Il est important de souligner que l’usufruit d’un bien est alors désigné de deux manières différentes. Il est vrai qu’il existe la manière légale, mais il est aussi possible de provenir d’une volonté de l’homme.
Les différents types d’usufruit
Différents types d’usufruit peuvent se distinguer de par leur nature. Ainsi, il est possible de trouver :
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Nature de l’usufruit |
Définition |
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usufruit légal |
En cas de décès du propriétaire et lorsque des enfants sont en communs avec le conjoint restant, ce dernier peut avoir la totalité de la succession en usufruit ou bien seulement un quart en pleine propriété. Pour ce faire, il ne faudra pas que des mesures contradictoires soient stipulées. |
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usufruit testamentaire |
Un testament peut également notifier un cas d’usufruit. Il peut par exemple s’agir d’une donation entre époux au dernier vivant. Dans ce cas, l’usufruit est mis en place à partir du décès du testateur. |
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usufruit conventionnel |
Ce type d’usufruit est issu d’une donation entre vivants. Il s’agit d’une solution intéressante pour des raisons fiscales, économiques ou encore personnelles. C’est un bon moyen qui permet de diminuer les frais de succession. |
Les droits et obligations d’un usufruitier en copropriété
Un usufruitier en copropriété dispose d’un certain nombre de droits mais aussi d’obligations. Parmi ces derniers, il est notamment possible de citer les suivants :
- profiter du lot pour son usage personnel durant la période déterminée
- percevoir des revenus en mettant le bien en location pendant toute la durée dont l’usufruitier peut bénéficier du bien
- conservation du bien : l'usufruitier ne peut pas vendre le bien concerné par l’usufruit
- rendre le bien en question au nu propriétaire dans le même état que lors de sa mise à disposition : il est donc dans l’obligation de tout mettre en oeuvre pour le préserver et l’entretenir pendant la durée de son occupation
- paiement de la taxe foncière
- versement d’une caution au nu propriétaire si cela est stipulé
- déduction de charges payées sur les revenus en cas de location du bien par l’usufruitier
Il faut noter que si l’usufruitier souhaite changer la destination du lot, il ne peut le faire lui-même. En effet, il devra, au préalable, obtenir l’accord du nu propriétaire. Ce peut notamment être le cas si l’usufruitier souhaite un bail commercial.
Quels sont les devoirs d’un nu propriétaire ?
Le nu propriétaire peut quant à lui déduire de ses revenus fonciers les frais engagés pour les dépenses qu'il est tenu de réaliser au sein de la copropriété. Cette démarche lui est possible même dans le cas où il ne perçoit aucune rente sur le logement qualifié en usufruit.
Sauf dispositions contraires et clairement définies, le nu propriétaire est dans l’obligation de procéder au paiement des gros travaux de réparation en lien avec son lot et la copropriété dans son intégralité.
Pour ce qui est de la vente du bien concerné par l’usufruit, il faut savoir que ni le nu propriétaire ni l’usufruitier ne peut prendre cette décision seul. En effet, ils doivent trouver un accord entre eux et obtenir l’accord des deux parties. Néanmoins, ils ont chacun la possibilité de vendre leurs droits sur le bien en question.
Le droit de vote d’un usufruitier en copropriété
En copropriété, il faut savoir qu’une assemblée générale des copropriétaires se tient au moins une fois par an, voire deux ou plus si besoin exceptionnel. Organisée par le syndic de copropriété, ce type de réunion permet notamment d’aborder des sujets de dépenses en lien avec la copropriété, notamment des travaux qu’il faut envisager.
Nombreux sont les sujets débattus lors de cette instance où le vote est indispensable.
Il est donc important de déterminer qui dispose du droit de vote en copropriété dans une situation d’usufruit afin de savoir qui doit assister aux réunions. Dans une situation d’usufruit, il est obligatoire que l’usufruitier et le nu propriétaire notifient le syndic de copropriété de leur lieu de domicile.
Selon l’article 6 du décret du 17 mars 1967, une telle situation doit alors être relatée au syndic dans les plus brefs délais. Les deux parties, un notaire ou encore un avocat ont la possibilité de rédiger ce document sur lequel doit apparaître le lot concerné par l’usufruit ainsi que les coordonnées des différentes parties.
De manière générale, l’usufruitier et nu propriétaire disposent des mêmes droits en ce qui concerne le vote. Ainsi, sauf indications contraires dans le règlement de la copropriété, les deux parties doivent trouver un accord et désigner une personne d’entre elles pour se rendre aux assemblées.
Il est également possible que les deux parties tombent d’accord pour désigner un membre à part pour les représenter en assemblée, un mandataire. Si aucun terrain d’entente ne peut être trouvé, un juge pourra alors trancher.
Quelles dépenses sont en charge de l’usufruitier et du nu propriétaire ?
En copropriété, il est possible de distinguer les frais assimilés à l’usufruitier de ceux à la charge du nu propriétaire. Le tableau qui suit récapitule les types de dépenses attribués à chacun d’entre eux :
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Frais à la charge de l’usufruitier |
Frais à la charge du nu propriétaire |
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frais d’entretien et de réparation pour les parties communes gestion administrative de l’immeuble frais de fonctionnement et de services pour les équipements collectifs cotisation aux primes d’assurance collective taxe foncière |
prise en charge des gros travaux comme : - réfection de toiture - restauration d’un pignon - réhabilitation électrique sauf en cas de contre indication ou si les travaux sont en lien à des dégradations causées par un manque d’entretien provenant de l’usufruitier |
Lorsqu’il est question d’un usufruit sur un lot en copropriété, hors précision dans le règlement de copropriété, le principe de solidarité ne peut pas s’appliquer. En effet, le bien concerné par l’usufruit est alors exempt dudit principe. Cela signifie que les réparations et charges sont attribuées à chaque partie. Les articles 605 et autres du Code Civil font état de l’absence de ce principe de solidarité entre un nu propriétaire et un usufruitier.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Fin d’une situation d’usufruit en copropriété
Plusieurs cas de figure peuvent mener à la fin d’une situation d’usufruit. Voici les différentes situations qui existent :
- le décès de l’usufruitier
- l’usufruitier qui se désiste de son droit
- fin du temps imparti désigné pour que l’usufruitier jouisse du bien
- perte du lot où l’usufruit est édifié
- en cas d’abus de jouissance de l’usufruitier
- en cas de manquement d’entretien ou de dégradation sur le lot
- lors de la non utilisation du droit pendant une durée de 30 ans
- en cas de donation, vente, succession qui permet à l’usufruitier et au nu propriétaire de ne faire qu’une seule entité
Il est possible de se reporter aux articles 617 et 618 du Code Civil pour plus de détails sur ces diverses situations menant à l’arrêt de l’usufruit.
