Pour qui ?
Le règlement de copropriété s’applique à tous les copropriétaires, qu’ils soient occupants, bailleurs ou nus-propriétaires, ainsi qu’à tous les résidents de l’immeuble.
Dès qu’un logement est vendu, le nouveau propriétaire est automatiquement soumis aux règles du règlement, même s’il n’a pas encore participé à une assemblée générale.
Le syndic, qu’il soit professionnel ou bénévole, est également tenu de s’y conformer : il ne peut prendre aucune décision contraire au règlement. Celui-ci constitue pour lui une véritable feuille de route dans la gestion quotidienne de l’immeuble.
Quand est-il rédigé et par qui ?
Le règlement est rédigé lors de la création de la copropriété.
Dans le neuf, c’est généralement le promoteur qui le fait établir par un notaire avant la mise en vente des lots.
Dans l’ancien, le document est élaboré au moment de la mise en copropriété de l’immeuble, souvent par un géomètre-expert ou un notaire, afin de définir précisément la division des lots et la répartition des charges.
Une fois rédigé, le règlement est publié au service de la publicité foncière pour devenir opposable à tous.
Il peut ensuite être modifié ou actualisé : par exemple, en cas d’agrandissement, de rachat de parties communes, de changement d’usage de certains locaux ou pour corriger des clauses obsolètes.
Les syndics sont d’ailleurs encouragés à proposer une révision lorsqu’ils identifient des incohérences avec la législation actuelle, notamment sur les questions d’accessibilité, d’énergie ou de gestion des travaux collectifs.
Que contient le règlement de copropriété ?
Le règlement est un document dense, généralement composé de plusieurs chapitres qui couvrent les aspects essentiels de la vie en copropriété.
1. La destination de l’immeuble
Le texte définit la destination générale de la copropriété : immeuble d’habitation, mixte, professionnel ou commercial.
Cette mention n’est pas anodine : elle conditionne les activités autorisées dans les lots. Par exemple, un cabinet médical ou une activité libérale peuvent être interdits dans une copropriété à usage strictement résidentiel.
2. La délimitation des parties privatives et communes
Le règlement identifie avec précision les éléments appartenant à chaque copropriétaire (appartement, cave, parking, balcon…) et ceux qui sont communs à tous (toiture, couloirs, ascenseurs, réseaux, cour…).
Cette distinction détermine la répartition des charges et la responsabilité en cas de sinistre ou de travaux.
3. La répartition des charges
Chaque copropriétaire contribue aux dépenses de l’immeuble selon la quote-part attachée à son lot.
Deux grandes catégories de charges existent :
- les charges générales, liées à la conservation et à l’administration de l’immeuble (assurance, entretien des parties communes, honoraires du syndic, éclairage, nettoyage, etc.) ;
-l es charges spéciales, qui concernent les équipements ou services collectifs (chauffage, ascenseur, antenne, portail automatique…) et ne sont supportées que par ceux qui en bénéficient réellement.
4. Les clauses interdites
Certains règlements anciens contiennent encore des dispositions discriminatoires ou contraires au droit. Ces clauses sont aujourd’hui réputées « non écrites ».
C’est le cas, par exemple, des clauses restreignant le droit de vendre un lot ou interdisant l’accès à certaines catégories de personnes.
Élaboration et modification
Le règlement peut être modifié pour s’adapter à la vie de la copropriété ou à l’évolution de la législation.
Les modifications les plus simples (corrections, mise à jour de libellés, suppression de clauses obsolètes) peuvent être votées à la majorité simple en assemblée générale.
Les modifications plus lourdes, comme un changement de destination de l’immeuble ou une nouvelle répartition des charges, nécessitent un vote à la majorité renforcée ou à l’unanimité, selon leur importance.
Les mises à jour sont particulièrement recommandées lorsque le document est ancien : un règlement rédigé avant les grandes réformes de la copropriété peut comporter des dispositions incomplètes ou non conformes aux normes actuelles, notamment sur les travaux d’isolation, les accès handicapés ou la transition énergétique.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Application du règlement de copropriété
Le règlement s’impose à tous, sans exception.
Le syndic a pour mission de veiller à son respect : il peut rappeler à l’ordre un copropriétaire ou un occupant qui enfreint les règles (nuisances sonores, travaux non autorisés, usage interdit des parties communes, etc.).
En cas de refus de se conformer au règlement, le syndicat des copropriétaires peut saisir le tribunal judiciaire, après mise en demeure, afin d’obtenir le respect des obligations ou des dommages et intérêts.
Dans la pratique, la plupart des litiges se règlent à l’amiable, avec l’aide du conseil syndical. Mais en dernier recours, c’est bien le règlement de copropriété qui sert de base à toute décision de justice concernant la vie de l’immeuble.
Le règlement de copropriété n’est pas un simple document administratif : c’est la charte de fonctionnement de la copropriété. Bien rédigé et régulièrement actualisé, il garantit une gestion claire, une cohabitation sereine et une bonne répartition des responsabilités. Chaque copropriétaire a tout intérêt à le connaître, à le respecter et à s’assurer qu’il reste adapté à la réalité de son immeuble.
