Louer la toiture de sa copropriété : quels avantages et comment faire ?

Pour fonctionner, une copropriété a besoin de fonds. Cet argent participe à l’entretien de l’immeuble, comme les travaux de rénovation énergétique par exemple. Mais le fonds de travaux n'est pas toujours suffisant. Louer la toiture de sa copropriété peut alors être une solution intéressante. Pour quel usage ? Comment le faire ? Combien cela rapporte-t-il ? Réponses.

Louer la toiture de sa copropriété : quels avantages et comment faire ?
Louer la toiture de sa copropriété : quels avantages et comment faire ?

Louer sa toiture pour installer des panneaux solaires

La toiture, qu’elle soit sur un bâtiment agricole, industriel, ou encore sur un immeuble en copropriété, est souvent vaste et non exploitée. En la mettant en location, vous pouvez tirer des bénéfices de ces espaces perdus, en autorisant par exemple des gestionnaires de production d’énergie solaire à installer des panneaux sur l’ensemble de la surface disponible en contrepartie d’une rémunération.

 

Ce loyer est alors intégré aux fonds de la copropriété, qui peuvent être mobilisés pour les projets de rénovation et pour l’entretien des espaces communs.

 

Ici, l’énergie solaire produite par le prestataire est revendue à EDF, ou produite directement par le fournisseur d'énergie avant d’être injectée dans le réseau pour alimenter les foyers. Cette électricité ne sert en aucun cas à alimenter les lots de la copropriété.

 


La réglementation autour du solaire

Le photovoltaïque est défini comme une source de production d’électricité d’avenir. Pourtant, des règles doivent être respectées et des démarches doivent être réalisées afin de pouvoir en installer sur votre toit.

 

Il s’agit surtout des conditions prévues par le PLU de la commune. Selon les villes, les travaux de ce type peuvent être proscrits. Le plus simple reste de se renseigner auprès du service urbanisme de la marie dans le but de prendre connaissance de toutes les règles qui relatent de l’aspect du bâtiment.

 

En présence d’un bâtiment classé, ou en fonction de la proximité avec un bâtiment historique, les choses se corsent. En effet, il faudra obtenir l’accord préalable des Architectes des Bâtiments de France qui seront les seuls à pouvoir autoriser l’installation de ces panneaux et donc, votre projet de location de toiture. En cas de refus, la copropriété n’aura pas de recours.

 

Enfin, pour clore ce point sur la réglementation, il est important de connaître l’affectation de la toiture. Dans la totalité des cas, cette dernière est un bien commun. Ainsi, l’ensemble des copropriétaires se partagent le titre de propriété de la toiture. Il faut, de ce fait, l’accord de ces derniers pour procéder à l’équipement du toit en panneaux solaires.

 


Les conditions pour louer la toiture de sa copropriété

Afin de permettre le principe de location de la toiture auprès d’un producteur d’électricité solaire, il faut que la copropriété réponde à différents critères, notamment :

 

  • disposer de la propriété ou copropriété de la toiture ;

  • une orientation de la toiture au sud pour permettre une plus grande production d'électricité, et donc plus de bénéfices ;

  • une surface de toiture conséquente et suffisante pour permettre d’attirer des locataires, dont certains d’entre eux louent seulement à partir de certaines superficies (en moyenne au moins 50 m²) ;

  • la toiture doit être libre de toute servitude, en d’autres termes le toit de l’immeuble ne doit pas être accessible et occupé par certains copropriétaires.

 

L’ensemble de ces conditions est généralement imposé par les entreprises locataires de toitures afin de garantir une production optimale d’électricité verte.

 

Louer sa toiture : quels avantages ?

Si la location de toiture n’est pas encore très connue dans le milieu de la copropriété, elle a pourtant de quoi séduire grâce à ses nombreux avantages. Parmi eux, on notera les suivants :

 

  • une augmentation de la surface du parc solaire en France et notamment dans les villes où il est indispensable de penser à une énergie plus verte ;

  • l’absence d'investissement, la société qui loue la surface procède elle-même à l’installation des panneaux, sans aucune contribution de la part de la copropriété ;

  • une maintenance gérée par l’entreprise ;

  • une toiture protégée des aléas climatiques et entretenue ;

  • la génération de revenus qui permet d’augmenter un peu plus les finances du syndic.

 


Louer sa toiture, une solution qui rapporte ?

La location de toiture vous séduit ? Vous vous demandez désormais si cela est une solution rentable pour alimenter les comptes de la copropriété. En général, la location du toit de votre copropriété à des sociétés de production d’énergie photovoltaïque rapporte une petite somme d’argent. Versé annuellement, le loyer correspond souvent à un pourcentage du chiffre de la revente d’énergie de la part de l’entreprise auprès d'EDF.

 

Dans la plupart des cas, il tourne aux alentours des 5 %, parfois moins selon l’entreprise sélectionnée. Cela peut représenter environ 500 € à l’année pour une toiture de 65 m² et pour une solution de 9 kW de puissance.

 

Ce n’est donc pas la location de votre toit qui changera radicalement les finances de la copropriété, mais elle pourra aider à investir dans les divers projets en cours. Bien sûr, plus la surface de toit est grande et bien exposée, plus la production sera importante, et plus la rentabilité sera bonne pour le producteur et pour la copropriété.

 

Quel contrat pour la location de la toiture ?

Pour conclure d’un contrat de location de toiture auprès d’un producteur d’énergie solaire, il est important de se pencher sur les formes juridiques de ce contrat. La copropriété devra débattre de la forme la plus adaptée aux attentes avec les copropriétaires lors de la prise de décision.

 

Cette transaction entre deux acteurs doit obligatoirement être contractualisée et déclarée. Voici les types de contrats que la copropriété peut établir pour louer sa toiture :

 

  • La solution la plus courante est le bail commercial. Ce dernier, souvent appelé bail 3/6/9, est un contrat signé pour une durée de 3 ans, 6 ans ou 9 ans, selon les accords qui résultent des discussions et des attentes de chaque partie. Il est impératif de préciser dans le contrat que le bail ne concerne que la toiture. En effet, ce dernier est généralement conclu pour un local dans son intégralité, à savoir, des fondations à la toiture. Le bail commercial protège le locataire en cas de rupture de la part du bailleur, qui doit alors verser des indemnités. La copropriété doit alors débourser une somme d’argent si elle décide de rompre le bail.

 

  • Le bail à usage est un contrat à but non commercial, il est rarement exploité dans le cadre de l’installation de panneaux photovoltaïques sur les toits d’immeubles.

 

  • Le commodat est quant à lui un montage juridique consistant à mettre un bien à disposition d’une tierce partie de manière gratuite. Il sera conseillé de déterminer la durée du contrat malgré la possibilité de le rompre à tout moment.

 

La meilleure solution est donc de conclure un bail commercial. Une durée de 9 ans peut être intéressante, à condition de pouvoir faire confiance à la société locataire pour s’engager sur du long terme.

 

L’assemblée générale, une étape indispensable

Comme pour toutes les décisions importantes prises en copropriété, ce sont les copropriétaires qui se réunissent lors d’une assemblée générale dirigée par le syndic de copropriété. Ils pourront ainsi débattre du sujet inscrit à l’ordre du jour.

 

Le syndic fournit alors des documents qui expliquent la démarche. La venue d’un représentant de la société de production d’énergie solaire peut aussi être un bon point pour faire comprendre l’objet du projet. Le vote se fait ensuite sous le principe de l’article 25, à savoir la majorité absolue.

 

Il est rare de faire face à un refus des copropriétaires face à ce type de projet, qui ne nécessite aucun investissement de la part de la copropriété et permet de générer un peu de revenus.

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