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Problème de chaudière et de production d’eau chaude en immeuble : comment faire ?

Véritable casse-tête, la production d’eau chaude constitue un point clé des charges de copropriété, sa panne est un vrai handicap et peut toucher l’ensemble des copropriétaires dans le cas d’un système de chauffage central. Ce guide vous explique comment faire face à un problème de production d’eau chaude et de chaudière.

Problème de chaudière et de production d’eau chaude en immeuble : comment faire ?
Problème de chaudière et de production d’eau chaude en immeuble : comment faire ?

Comment réagir face à une panne ?

La panne d’eau chaude ou bien de chaudière est un moment désagréable de la vie courante.

De plus, ce genre de panne a tendance à survenir l’hiver, qui est le moment propice à l’utilisation de son système de chauffage central.

 

Il est handicapant de ne pas pouvoir se servir d’eau chaude, il n’est en effet pas agréable de prendre une douche froide.

 

Une panne de chauffage ou de production d’eau chaude ne met pas longtemps à se faire remarquer.

Dès lors que la panne est constatée, il n’y a pas une minute à perdre pour réagir.

Vous devez impérativement contacter votre plombier chauffagiste de référence pour qu’il puisse intervenir sur la chaudière ou tout moyen de production d’eau chaude.

 

La réactivité est encore plus importante lors d’une panne de système de chauffage central.

En effet, une panne sur un système central impacte l’ensemble des copropriétaires.

 

Si vous disposez d’un moyen de production d’eau chaude individuel, c’est à vous de gérer la panne et en aucun cas au syndic.

C’est donc à vous de réagir au plus vite pour vous permettre de profiter de votre eau chaude le plus rapidement possible.

 


Les causes possibles d’une panne d’eau chaude

Il existe plusieurs causalités concernant les problèmes de votre chaudière et de production d’eau chaude.

 

Nous pouvons distinguer deux sortes de pannes principales :

  • La panne hydraulique
  • La panne électrique

Lorsque vous constatez une pression de l’eau très faible voire inexistante, la panne est hydraulique.

En revanche, si votre pression d’eau est la même au robinet mais que cette dernière reste froide, il s’agit d’une panne électrique.

 

Dans les deux cas, l’intervention de professionnels est indispensable.

Avant tout, assurez-vous que votre local chaufferie est toujours alimenté en électricité et que tous les disjoncteurs du tableau électrique soient levés. Sinon réarmez le disjoncteur correspondant. Si le problème persiste, appelez votre chauffagiste.

 


La panne du chauffage central collectif

La panne du chauffage central en copropriété est très gênante pour l’ensemble des copropriétaires qui en dépendent.

 

C’est ici le problème majeur du chauffage collectif.

En cas de panne, c’est l’intégralité de la résidence qui est touchée et tout le monde est privé des services fournis par la chaudière collective.

 

Il faut noter qu’en cas de panne de chauffage, votre système collectif doit être remis en état de fonctionnement dans les plus brefs délais, en général il faut compter 8 à 15 jours.

 

Si la copropriété n’est pas réactive aux problèmes de chaudière et de production d’eau chaude, des recours judiciaires peuvent être engagés ainsi qu’une obligation de verser des dédommagements aux impactés.

 

En revanche, il est totalement illégal pour les copropriétaires, d’arrêter de payer ses charges mensuelles de leur bon vouloir. Ils s’exposent aussi à des poursuites.

 

La panne de production d’eau chaude individuelle

Lorsque votre immeuble n’est pas équipé de système de production d’eau chaude collectif comme avec une chaudière au fioul par exemple, chaque copropriétaire dispose d’un système de production d’eau chaude individuel.

 

De ce fait, vous pouvez disposer d’une chaudière électrique, au gaz ou encore d’un ballon d’eau chaude.

Chacun de ces systèmes est toutefois susceptible de tomber en panne.

 

Dans le cas d’une panne de ces systèmes, c’est au propriétaire de l’appartement de s’occuper des démarches pour le dépannage.
De même, c’est à lui de gérer le dépannage avec un chauffagiste qu’il aura lui-même choisi, ainsi que de régler les frais engendrés.

 

Enfin, il sera naturellement à la charge du propriétaire, tout remplacement d’une chaudière ou autre ballon d’eau chaude hors service, pour peu que le nouvel appareil réponde aux exigences de la copropriété, définies dans le règlement.

 


Les problèmes de chaudière, sources de conflits

Il est courant que la panne d’un chauffage central collectif soit une source de conflit entre les copropriétaires, le syndic et les éventuels locataires qui vivent dans l’immeuble.

 

En effet, les conflits sont très récurrents entre les propriétaires et les locataires.

Le manque de dialogue est la cause première de ces conflits qui peuvent être très agaçants pour les locataires.

 

Il faut garder en tête que les pannes de chauffage et de production d’eau chaude doivent être pris en charge par les propriétaires et en aucun cas par le locataire.

 

Toutefois, il n’est pas rare de trouver des cas où le propriétaire de l’appartement, peu scrupuleux, laisse son locataire en complète autonomie face aux problèmes matériels de l’appartement sans même intervenir.

 

Si la production d’eau chaude est assurée par un chauffage collectif, le syndic pourra répondre à la problématique de la panne.
À l’inverse, un système de production individuel doit être géré par le propriétaire. Le locataire ne doit pas débourser d’argent dans les réparations.

 

Enfin, il existe des conflits entre le syndic de copropriété et les copropriétaires eux-mêmes.

Certains copropriétaires ne souhaitent pas dépenser d’argent dans les frais de réparation du système de chauffage ou encore dans les frais liés par l’instauration d’un contrat d’entretien de la chaudière.

 

Il est nécessaire d’instaurer un dialogue entre les protagonistes afin de trouver des solutions adaptées pour maintenir un confort dans l’immeuble.

 

Le contrat de chauffage, solution ou casse-tête ?

Il existe, pour les systèmes de chauffage collectifs comme cela peut être le cas dans une copropriété, des options de maintenance de votre chaudière, couramment appelé contrat de chauffage.

 

Un contrat de chauffage consiste à signer un accord, un contrat, entre la copropriété et un prestataire, en l'occurrence un chauffagiste, afin que ce dernier se charge de tout l’entretien et de la maintenance de la chaudière collective.

 

Grâce à ces contrats, les copropriétaires s’assurent un répit sur l’entretien de leur moyen de chauffage.

En effet, une chaudière collective nécessite un bon entretien pour en assurer son bon fonctionnement.

 

Avec un contrat de chauffage, et selon les causes précisées lors de sa signature, le prestataire de maintenance s’occupe de l’entretien courant comme le ramonage, le remplacement de petites pièces comme les gicleurs.

Il peut également être mandaté pour remplacer des pièces plus importantes, contrôler plus régulièrement la chaudière et même fournir le combustible. Ces options sont facturées en supplément.

 

Autrement dit, le contrat de chauffage permet aux propriétaires d’une chaudière collective de connaître l’état de celle-ci ainsi que de l’avancement de son usure tout en déléguant son entretien.

Ainsi, il est possible de réagir plus rapidement et d’éviter une panne qui impacterait tous les copropriétaires.

 


Le remplacement d’un système de chauffage collectif vétuste

Lorsque la chaudière collective de votre copropriété prend de l’âge, les pannes risquent d’être récurrentes et de plus en plus rapprochées.

 

Ces pannes peuvent présenter un réel surcoût pour les charges des copropriétaires mais aussi être paralysantes pour la vie quotidienne de la résidence.

 

Ainsi, lorsqu’il y a une constatation de pannes régulières sur une chaudière ancienne, son remplacement peut être une solution envisageable qui garantit une tranquillité sur le long terme.

 

De plus, un remplacement d’une chaudière vétuste, en plus d'éviter les problèmes de chaudières et de production d’eau chaude dans la copropriété, peut permettre de réaliser des économies sur les frais d’eau chaude et de chauffage.

 

Ainsi, même si l’installation d’une nouvelle chaudière est un coût pour les copropriétaires, sa rentabilité sera bonne et les charges seront en baisse.

 

Remplacer, par quoi ?

Il existe plusieurs solutions pour le remplacement de votre chaudière collective vétuste.

Lorsque vous remplacez une chaudière, peu importe son combustible, cela coûtera moins cher en termes de prix de pose si vous conservez le moyen de combustion que vous possédez déjà dans la copropriété.


Par exemple, avec une chaudière au fioul, vous gardez la cuve qui permet de stocker les réserves de fioul.

 

Toutefois, garder le même combustible ne signifie pas conserver le même moyen de production.

Nous pouvons distinguer trois différents types de production pour les chaudières :

 

  • La chaudière classique
  • La chaudière basse température
  • La chaudière à condensation

 

En fonction du modèle que les copropriétaires choisissent, la consommation d’énergie et donc le montant de la facture énergétique de la copropriété seront moins élevés.

 

Les principes de fonctionnements sont différents les uns des autres.

La chaudière classique est la plus basique, le fonctionnement est simple, elle chauffe l’eau grâce à son brûleur.

 

La chaudière basse température permet de chauffer l’eau à une température réduite par rapport à la chaudière classique. Grâce à cette méthode, le besoin en combustible est moindre et donc la facture est amoindrie.

Toutefois, une chaudière basse température nécessite des radiateurs eux-mêmes à basse température ou bien un plancher chauffant. En absence de ces équipements, la chaleur produite ne sera pas suffisante.

 

Enfin, le dernier principe de fonctionnement d’une chaudière, est celui à condensation.

Il s’agit d’un moyen plus complexe mais bien plus économique que les autres modèles présentés. Il est possible de réaliser en moyenne 30 % d’économies de combustible.

L’énergie présente dans les gaz de combustion est récupérée grâce au condensateur puis utilisée afin de chauffer l’eau en complément de l’action du brûleur.

 

Prix d’un nouveau système

Le prix de votre nouveau système de production collectif dépend en partie du type de fonctionnement retenu et du combustible, mais également de la puissance de la chaudière, donc de la taille de la copropriété, ainsi que de la marque de l’appareil et des frais annexes si nécessaires comme d’éventuels frais de raccordements ou de modifications de l’existant.

 

Type de combustible

Prix hors pose

Chaudière fioul

2 000 à 17 000 €

Chaudière gaz

5 000 à 23 000 €

Chaudière à pellet

à partir de 20 000 €

 

Vous avez également la possibilité de passer à une méthode de production plus responsable pour l’environnement : la pompe à chaleur (PAC) air-eau.

En relève d’une chaudière ou bien en installation principale, la PAC peut produire de l’eau chaude et du chauffage pour l’intégralité de la copropriété, selon sa puissance bien évidemment.

Pour un budget moyen de 15 000 €, la PAC bénéficie d’aides au financement du gouvernement comme le crédit d’impôt à 30 %, l’éco prêt à taux zéro, la TVA à 5,5 % ou encore la prime énergie.

 

Notez que ces aides sont également disponibles pour l’installation de chaudières à très hautes performances, comme le sont les chaudières à condensation.

 

Afin de bénéficier d’aides pour le remplacement de la chaudière, faites confiance à un professionnel reconnu garant de l’environnement (RGE).

 

Les décisions en copropriété

Les réponses aux problèmes de chaudière et de production d’eau chaude collective se donnent en assemblée générale, par le syndic de copropriété.

 

Les votes s’établissent à la majorité simple (article 24), car ces sujets relèvent d’un entretien dit courant.

Ainsi, les frais sont à la charge des copropriétaires.

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