La toiture : une partie commune
Selon l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, la toiture est considérée comme une partie commune :
« La toiture qui sert à assurer la conservation et l'étanchéité de l'immeuble fait ordinairement partie du gros œuvre, à ce titre, elle est par nature une partie »
A ce titre, son entretien courant incombe au syndic, qui répercute dans les charges générales les dépenses engagées pour son maintien en bon état. Les frais d’entretien de la toiture sont ainsi répartis entre les copropriétaires au prorata des tantièmes qu’ils détiennent.
La rénovation complète de la toiture va au-delà du simple entretien. A cet égard, elle nécessite un vote de l’assemblée générale des copropriétaires.
Quelle démarche pour la rénovation de la toiture ?
La réfection de la toiture doit dans un premier temps être votée par l’assemblée générale des copropriétaires. En effet, la jurisprudence a pu estimer que la rénovation d’une toiture engendrait une dépense importante qui ne pouvait s’apparenter à un acte de gestion courante de l’immeuble que le syndic réalise dans le cadre de sa mission, mais qu’au contraire elle nécessitait une décision de l’assemblée générale.
Rénovation à l’identique de la toiture
La rénovation de la toiture entrant dans la catégorie des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, une décision à la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 suffit :
« II.-Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I :
a) Les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l'immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement définies par les dispositions prises pour l'application de l'article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat ; »
Rénovation avec modification de la toiture
Si à l’occasion de ces travaux de réfection une transformation, addition ou amélioration est envisagée, un vote à la majorité absolue de l’article 25 est nécessaire.
Si la rénovation de la toiture s’accompagne de travaux de rénovation énergétique, ces derniers peuvent être votés à la majorité de la l’article 24 :
I.-Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s'il n'en est autrement ordonné par la loi.
II.-Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I :h) Les opérations d'amélioration de l'efficacité énergétique à l'occasion de travaux affectant les parties communes ;
Urgence
La restauration de la toiture ne devrait en principe pas être entreprise dans l’urgence mais au contraire être réalisée de façon à éviter de se retrouver dans une telle situation.
Toutefois en cas d’urgence, le syndic n’a pas à attendre la décision de l’assemblée générale et peut faire procéder aux travaux sans délai.
En cas de détérioration de la toiture, sa responsabilité peut même être engagée si, alors que l’assemblée générale a refusé de faire réaliser des travaux de réfection, il ne passe pas outre en arguant du caractère d’urgence.
Les copropriétaires peuvent également faire réaliser les travaux urgents en cas d’inaction du syndic et demander en justice que ce dernier rembourse les dépenses engagées.
Quelles autorisations ?
- Pour une simple réfection de la totalité de la toiture qui ne modifie pas l’aspect extérieur du bâtiment, il est nécessaire de déposer une déclaration préalable de travaux auprès du service de l’urbanisme de la mairie. Aucune démarche n’est nécessaire si la réfection n’est que partielle.
- En revanche si les travaux envisagés entrainent la modification de l’aspect extérieur de la toiture, il faut obligatoirement déposer :
- Une déclaration préalable de travaux, si le changement concerne un aspect esthétique : tuiles colorées, formes différentes etc.
- Une demande de permis de construire si le changement est technique, par exemple s’il y a modification de la pente du toit ou de sa hauteur ou encore modification du type de couverture.
Secteur sauvegardé et patrimoine classé
En secteur sauvegardé ou à proximité de bâtiments classés, la déclaration préalable de travaux est communiquée à l’architecte des bâtiments de France avant d’être acceptée.
Diagnostic avant travaux
Avant d’engager des travaux de réfection de la toiture, il est nécessaire de faire réaliser un certain nombre de diagnostics en fonction de l’année de construction du bâtiment ou de sa localisation. Pour un immeuble construit avant 1947, c’est un diagnostic plomb qui doit être réalisé ; avant 1997, un diagnostic amiante avant travaux ; si l’immeuble est situé dans une zone faisant l’objet d’un arrêté préfectoral, un diagnostic termites est également nécessaire. Ces différents diagnostics permettent de vérifier la présence de matériaux dangereux ou de parasites, et de prendre les mesures nécessaires au préalable pour sécuriser le chantier.
Quels matériaux utiliser ?
La couverture de la toiture peut être réalisée avec des différents types d’éléments : feuilles, plaques, ou encore petits éléments de type tuile.
Les feuilles utilisées pour la couverture peuvent être en zinc, aluminium ou acier. Les tuiles peuvent être en terre cuite, en acier, en béton ou imitation ardoise. Vernies ou brutes, plates, canal ou à emboitement, elles se déclinent en modèles régionaux dans le respect des traditions locales.
Si on en trouve encore sur les toits, les éléments en fibrociment sont désormais interdits à la vente car ils contiennent de l’amiante. En cas de démolition de la toiture, un diagnostic doit être réalisé et des mesures spécifiques de retrait doivent être respectées.
Ainsi le choix du type de couverture dépend avant tout :
- De la toiture d’origine,
- De la pente du toit,
- De la localisation de l’immeuble : environnement rural ou urbain,
- Du budget dont dispose la copropriété.
La plupart des matériaux utilisés possèdent une longévité de 30 à 50 ans.
Cas particuliers : toiture végétalisée ou toit terrasse
Préconisé par le Grenelle de l’environnement et les lois qui en ont émané, le toit végétalisé possède des qualités isolantes intéressantes et une meilleure performance thermique, à condition d’être réalisé dans les règles de l’art. La transformation du toit en toit végétalisé nécessite un vote à la majorité absolue de l’article 25 dès lors que l’aspect extérieur du bâtiment s’en trouve affecté.
Un vote de l’assemblée générale est également nécessaire pour une transformation du toit en toit terrasse.
Pour que cette transformation soit réalisée au bénéfice d’un seul copropriétaire qui ne dispose pas d’un droit de jouissance privatif sur le toit, un vote de l’assemblée générale prise à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 doit autoriser ledit copropriétaire à disposer de la partie commune.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Assurance et garantie
L’assurance dommage ouvrage
Le syndic doit obligatoirement souscrire une assurance dommage ouvrage, faute de quoi sa responsabilité peut être engagée. Si l’assemblée des copropriétaires refusent la souscription de cette assurance, la responsabilité du syndic est alors dégagée.
Le syndic doit également vérifier que l’entrepreneur à qui les travaux ont été confiés dispose d’une assurance en responsabilité civile professionnelle
La garantie décennale
La réfection du toit de l’immeuble bénéficie d’une garantie décennale qui couvre la réparation des vices et dommages qui se produisent après la fin des travaux.
