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Sécuriser un immeuble : conseils et solutions

Les vols étant fréquents, notamment dans les maisons ou appartements où l’absence des résidents est facilement repérable, la sécurité des copropriétaires et des visiteurs (hall, parties communes, parking) est une question primordiale dans une copropriété. Il s’agit également de se protéger des agressions, notamment dans les zones à risques, en filtrant les personnes autorisées à entrer dans le bâtiment ou du moins à les intimider. Pour y remédier, quelles sont les solutions ?

Sécuriser l'accès de son immeuble

Vols et agressions sont les principaux moteurs de décision lorsqu’il s’agit de sécuriser un espace comme une copropriété. Si ces installations ont des coûts, il existe divers principes adaptés à différents budget.

En copropriété, sécuriser l’immeuble consiste à trouver des solutions pour le hall d’entrée, les parties communes et le parking. Plus facile à mettre en place dès la construction de l’immeuble, il est possible d’ajouter tous les équipements en phase de rénovation, bien que pour certains cela peut s’avérer plus compliqué.

 


L’installation de caméras de surveillance

La pensée première de beaucoup de personnes en termes de sécurité consiste en l’installation de caméras de surveillance. Leur présence rassure et effraie en même temps. Surveiller à distance son domicile, le couloir et les abords du logement, est-ce possible en copropriété ?

 

La réglementation en copropriété

Pour savoir si vous avez le droit d’installer des caméras de surveillance, il faut, réglementairement parlant, poser le problème à l’envers. Ainsi, la loi vous donne la possibilité d’installer des caméras de surveillance pour lutter contre le vol. Toutefois, elle ne vous donne pas de le droit de les poser si vous cherchez à surveiller votre babysitter ou votre conjoint.

 

La loi pose quand même une autre condition, pour n’avoir aucune formalité à effectuer, la caméra doit respecter les règles suivantes : les images ne sont pas enregistrées, tous les habitants du logement y consentent. Sachant que la caméra ne peut filmer que le logement du propriétaire et les voies privées permettant d’y accéder, une telle décision individuelle, en copropriété, ne peut être prise que dans le cas d’une copropriété horizontale.

La loi du 6 janvier 1978 (relative à l'informatique, aux fichiers et aux libertés) précise que, dans le cas où les images sont enregistrées, la pose et l'utilisation de la vidéosurveillance nécessite l’autorisation de la préfecture, une déclaration doit être faite auprès de la CNIL et une signalétique doit informer le public de la présence d’un système de vidéosurveillance. Les enregistrements ne pourront être conservés que pendant une durée de 1 mois.

 

A l'initiative de la copropriété

Si la décision n’est pas individuelle mais vient bien de la copropriété après une mise au vote lors d’une assemblée générale, les conditions seront exactement les mêmes. Des caméras de surveillances pourront être installées dans le hall d’entrée de l’immeuble, dans les parties communes et dans le parking par un prestataire engagé par le syndic représentant le syndicat des copropriétaires et leur décision.

La transmission des images aux forces de l’ordre est possible dans un cas très précis de suspicion “d'une atteinte grave aux biens ou aux personnes”. Les zones à risques en ont aussi la possibilité sous certaines conditions.

 

Dans un logement privatif

Si un propriétaire veut agir individuellement, suite à un désaccord lors du vote par exemple, il devra obtenir l’accord de toutes les personnes dont le logement est desservi dans le champ de vision de la caméra. De plus, un panneau prévenant de cette surveillance vidéo devra être affiché pour que les personnes visitant les voisins du copropriétaires en soit informées.

Cette situation est toutefois beaucoup plus complexe que de passer par le chemin classique de l’assemblée des copropriétaires.

 

Les sanctions

Si ces règles sont enfreintes, cela sera considéré comme enregistrement déloyal ou intrusion dans la vie privée d’autrui. Vous risquez alors une amende de 45 000 € et jusqu’à un an d’emprisonnement. De plus, les images illicitement enregistrées ne pourraient pas servir de preuve devant les juges.

 


Sécuriser l’accès au hall d’entrée

Il existe différents dispositifs de contrôle d’accès en copropriété plus ou moins répandus comme le portier à code, l’interphone, le vidéophone, les badges électroniques.

 

Le portier à code

Le portier à code, également appelé clavier codé, digicode ou encore portier électronique, est une solution pratique et sécurisante à installer au niveau des différents accès à la copropriété comme la porte d’entrée donnant sur le hall. Ce dispositif de contrôle d’accès fonctionne à l’aide d’un code que seuls les résidents connaissent. Ils ne risquent plus de se faire voler leurs clés ni de les perdre, ce qui amoindrirait la sécurité.

 

Avantages

Inconvénients

Installation simple : aucun câblage vers les appartements n'est nécessaire.

Communication du code à des tiers : le code ne reste jamais entièrement secret puisque les résidents le fournissent généralement à leurs amis, voire à un livreur, à un dépanneur, etc. Plus la propriété est grande, plus le risque est grand.

Le prix est d’environ 1 000 € TTC pour la pose de l’appareil et la fourniture du ferme-porte et de l’alimentation électrique)

Changement du code régulier : pour éviter ce genre de problème, il est possible de changer le code tous les 3 mois, mais il s’agit d’une intervention fastidieuse à chaque fois pour que tous les habitants en soient bien informés.

 

L’interphone

L’interphone extérieur à la propriété est placé au niveau de la porte d’entrée. Son micro haut-parleur permet au visiteur de dialoguer avec le résident qu’il peut appeler avec des plaques nominatives accompagnées de boutons pour appeler. Cet appel nominatif permet au résident de choisir de permettre, ou non, l’ouverture de la porte. Il n’a d’ailleurs pas besoin de descendre, la porte s’ouvre toute seule.

 

Avantages

Inconvénients

Sécurité renforcée par rapport au clavier codé puisqu’aucun code ne peut être diffusé à des tiers : seul le résident peut ouvrir la porte à un visiteur, ce qui limite les risques d’intrusion.

Installation plus complexe : les frais d'installation sont beaucoup plus importants puisqu’un câblage doit être mis en place jusqu’à l’intérieur des appartements.

Pratique puisque l’interphone permet d’informer le visiteur sur la présence ou non du résident qu’il cherche à visiter.

Le prix est de 200 € à 300 € TTC par logement (pour une installation sans difficultés techniques particulières).

Possibilité d’installer une ligne téléphonique interne à l'immeuble par France Télécom. Le visiteur sonne à l’interphone d’entrée de la copropriété, son appel est transmis sur le téléphone du résident et non sur son combiné individuel. Une touche de son téléphone lui permet alors d’ouvrir la porte.

Cette alternative réduit la facture totale de 40 % à 60 %.

L’abonnement téléphonique et la facturation des appels ne remporte généralement pas l’unanimité parmi les copropriétaires.

La gamme d’appareils est très variée. Certains modèles traditionnels sont avec des étiquettes imprimées.

D’autres permettent aux noms des résidents de défiler électroniquement, ce qui convient mieux aux très grandes copropriétés.

Faille dans la sécurité : les personnes souhaitant s’introduire dans le bâtiment n’hésitent pas à appeller tous les résidents jusqu’à ce qu’un d’eux le laisse entrer.

 

Le vidéophone

Similaire au principe de l’interphone, le vidéophone va encore plus loin puisqu’il permet de voir l’inconnu sur le palier d’entrée sans que ce dernier n’ait la possibilité de voir le résident qu’il ou elle appelle. Egalement nommé portier vidéo, le combiné de l’appartement est équipé d’un écran vidéo alors que l’interphone à l’entrée est équipé d’une caméra à côté du micro haut-parleur.

 

Avantages

Inconvénients

Sécurité renforcée par rapport à l’interphone puisque le résident identifie visuellement le visiteur et ne risque pas d’ouvrir à quelqu’un qu’il croit connaître comme cela peut arriver avec l’interphone.

Le prix est de 600 € à 700 € TTC par logement (pour une installation sans difficultés techniques particulières).

La vidéo peut également être affichée sur la télévision du résident appelé. Pour réduire la facture, le visiophone est relié au câble de télévision de la copropriété ce qui supprime, de fait, le besoin d’installer un combiné individuel dans chaque logement.

Une chaîne particulière permet la visualisation. Le prix est alors de 350 à 450 € TTC par logement.

Le prix est un réel frein en copropriété pour ce genre d’installation. Dans le marché, ce système est donc plus souvent installé au moment de la construction dans les immeuble neufs d’un certain standing.

 

Les badges électroniques

Pour contrôler l’accessibilité de votre copropriété, vous pouvez aussi recourir à l’installation de badge. Ce moyen, largement utilisé dans les entreprises a maintenant été adapté aux copropriétés. Lorsque le badge entre en contact avec l’appareil lecteur placé à l’entrée de l’immeuble, le badge du titulaire est automatiquement vérifié et si le possesseur identifié est autorisé à entrer, la porte est déverrouillée.

Certains systèmes permettent à la fois aux résidents et à certaines personnes extérieures comme la Poste de pénétrer dans l’immeuble. Les badges peuvent prendre plusieurs formes qui s’accrochent généralement à l’aide d’un porte-clé.

Nous couvrons ce sujet de manière plus complète dans notre guide badges d’accès d'immeuble : fonctionnement, copie, coût.

 

Le choix de la porte d’entrée

Equiper le ou les accès à votre immeuble de système de contrôle d’accès comme un interphone ou un visiophone ne suffit pas. Une porte d’entrée adéquate doit les accompagner pour que ceux-ci soient réellement efficaces et pour rendre les effractions bien plus compliquées.

Selon le type de porte pré-existant, il est possible d’installer une gâche électrique sécurisante. Si les portes sont vitrées, les remplacer par des vitres anti-effraction est indispensable si ce n’est pas déjà le cas.

Si vous voulez en savoir plus, nous avons traité le sujet des différents systèmes de porte d’entrée d’immeuble dans un autre guide.

 


Le sas d’entrée

Autre alternative particulièrement appréciée, le sas d’entrée se compose d’un premier système de sécurité pour la porte d’entrée placée entre l’extérieur et le hall. Un deuxième système est ensuite placé au niveau d’une seconde porte, entre le hall et l’accès aux parties communes, c’est-à-dire les couloirs et les escaliers menant aux étages et aux sous-sols vers les habitations, mais aussi la cave, la lingerie, etc.

Les boîtes aux lettres sont alors généralement placées dans ce sas d’entrée. Dans les autres cas, les boîtes aux lettres peuvent aussi bien être placées à l’intérieur qu’à l’extérieur de l’immeuble.

Dans le cas du sas d’entrée :

  • la première porte est généralement équipée d’un interphone ;
  • la seconde porte, elle, est généralement équipée d’un clavier codé ;
  • ou inversement (utiliser deux systèmes différents augmente les performances de sécurité).

Si la deuxième porte n’existe pas, créer le sas nécessite l’installation de la deuxième porte placée entre le hall et les parties communes. Pour indication, l’installation d’une double porte vitrée anti effraction équipée d'un interphone et reliée à une quinzaine de logements coûtera entre 8 000 € et 10 000 € TTC.

 

Sécuriser les entrées secondaires du bâtiment

Pour que la sécurité soit efficace, il ne s’agit pas uniquement de sécuriser l’entrée principale de la copropriété, toutes les entrées secondaires doivent également être prises en compte, il s’agit de :

  • l’accès du parking souterrain permettant d’entrer directement dans l’immeuble ;
  • les éventuels accès latéraux servant par exemple pour les agents d’entretiens ;
  • ou encore les issues de secours, inutilisées de manière générale, mais ne devant pas être oubliées.

Les copropriétés d’un certain standing équipent mêmes leurs ascenseurs d’un code pour que les accès aux différents étages ne soient accessibles qu’aux résidents y habitant spécifiquement. La sécurité incendie est à prévoir dans ce cas-là.

 

Clôturer la résidence

Il est également possible de clôturer la résidence en installant un système de barrières avec badge pour les voitures.

Dans le cas d’activité professionnelle au sein de la copropriété, un portail automatique équipé d'un clavier codé ou d’un accès par badge peut permettre d’éviter que les patients du dentiste ou du médecin exerçant dans les lieux garent leur voiture sur les places de parking réservées au résidents, voir même sur la pelouse entourant le bâtiment. Le portillon pour les piétons ne sera, dans ce cas-là, verrouillé que la nuit.

Bordure en béton armé, simple clôture, etc., tout dépend des budgets.

 

Exemples de devis

Caractéristiques de la copropriété

  • petite copropriété ;
  • composée de 10 logements.
  • très grande copropriété ;
  • composée de 400 logements et de 10 cabinets de professionnels ainsi que d’une piscine extérieure et d’un très grand parking privatif ;
  • travaux de sécurisation étalés sur 10 ans et répartis à la charge de l’ensemble des copropriétaires ;
  • surface de 6 hectares.
 

Type de sécurisation

  • équipement d’un lecteur de badges pour l’entrée principale ;
  • 50 badges fournis.
  • clôturée d’un solide grillage ne pouvant pas être escaladé ;
  • une haie d’arbuste voile la visibilité ;
  • amélioration de l’éclairage des chemins et de la route menant à la copropriété.
 

Prix (fournitures et pose)

2 500 €

150 000 €

 

Attention, si la route menant à la copropriété est publique, il ne sera pas possible d’empêcher l’accès aux autres personnes qui ont besoin de l’emprunter.

 


Améliorer l’éclairage pour plus de sécurité

Outre tous ces équipements sécuritaires, vous pouvez prévoir d’ajouter un meilleur éclairage pour votre parking extérieur et pour les chemins menant à la copropriété. L’éclairage à l’entrée de l’immeuble et dans les parties communes peut d’ailleurs être équipé d’un système de détection de personnes afin que les résidents soient automatiquement éclairés et ne puissent pas être surpris par un intrus et, ainsi, se sentir plus en sécurité.

 

La présence d’un gardien, d’un concierge ou d’un vigile

Toutes ses prouesses technologiques peuvent être complétées par la présence d’un gardien ou d’un concierge. Si les caméras de surveillance et les contrôles d’accès sont dissuasifs, une présence humaine ayant un oeil sur les allées et venues est un moyen complémentaire efficace.

Selon sa taille et son standing, la copropriété peut disposer d’un vigile ou d’un agent de sécurité qui effectue des rondes, de jour comme de nuit, en extérieur comme en intérieur : parties communes et parking.

Toutefois, c’est une solution coûteuse, puisque pour engager un vigile le tarif horaire minimum est généralement autour de 22 € TTC. Il pourra alors être salarié de la copropriété ou prestataire externe.

Pour un gardien à plein-temps dans une copropriété de 50 logements, comptez environ 21 000 €.

 

Les problèmes rencontrés en copropriété

S’il existe de très nombreux moyens de sécuriser une copropriété, certains facteurs peuvent empêcher le déclenchement de ce genre d’intervention ou peuvent amoindrir les systèmes de sécurité.

 

L'absentéisme important aux assemblées générales

Pour l’installation d’un digicode, d’un interphone, de caméras de surveillance ou pour le changement de la porte d’entrée ou la création d’un sas, un vote devra être obligatoirement organisé lors d’une assemblée générale des copropriétaires. Tous ces équipements sont soumis à un vote et, pour être adoptés, plus de 50 % des voix doivent être regroupés par rapport au nombre de copropriétaires (et mandataires d’absents) que mentionne la feuille de présence.

L’absentéisme cause donc beaucoup de problèmes pour mettre en place ces systèmes de sécurité lorsque les copropriétaires intéressés ne se présentent pas pour défendre leur avis.

 

Une copropriété mixant habitations et professions libérales

La mixité entre habitations et cabinets professionnels, qu’il s’agisse d’un avocat, d’un médecin, d’un psychologue ou d’un dentiste créé toutefois des failles concernant les systèmes de sécurité que nous venons de vous présenter puisque leurs clients doivent avoir accès à leur cabinet.

Mieux vaut, dans ces cas-là, placer un interphone pour que les différents professionnels autorisent l’accès de leurs clients pendant leurs horaires d’ouverture sans leur communiquer le code.

Selon la répartition des logements et des cabinets, il peut parfois être possible de créer le sas d’entrée entre les cabinets du rez-de-chaussée et les habitations des résidents aux étages, par exemple.

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