Désordres de peinture au balcon

Si avoir un balcon en ville alimente le rêve de nombre de copropriétaires, c’est parce que, bien aménagé et bien fleuri, il constitue à lui tout seul un petit coin de paradis ! On y respire, on profite de la vue, on y observe le changement de saison …. Malheureusement, notre œil peut être soudain attiré par une peinture qui s’écaille en sous-face du plafond. Au-delà d’être inesthétique, il convient de diagnostiquer ce désordre et d’y remédier.

Désordres de peinture au balcon

Rappel de la règle courante

Le plafond d’un balcon, tout comme son sol, est considéré, en copropriété, en tant que partie commune à jouissance privative. Son entretien et sa rénovation sont encadrés par le règlement de copropriété. Si le copropriétaire a la responsabilité de son entretien courant (nettoyage, vérification des évacuations d’eaux de pluie et de l’absence de fuite), l’ensemble de la copropriété a celle de la maintenance de sa structure et de son étanchéité.


Origine des désordres

Par nature très exposé aux intempéries, un balcon est généralement constitué d’une dalle en béton armé, revêtue d’un carrelage ou d’une peinture de type résine. Sa construction n’étant pas  soumise à une obligation d’étanchéité, il devient facilement le lieu d’infiltrations d’eau. L’eau se charge en calcite dans le béton ou dans le mortier du carrelage qui cristallise en sous-face par évaporation : phénomène dit de percolation d’eau de pluie. La pente ou l’exutoire du balcon peuvent être également à l’origine de ce dommage, par accumulation des eaux de pluie à certains endroits.

Avec le temps, la sous-face du balcon laisse apparaître des traces d’humidité disgracieuses, voire des décollements de peinture, sous forme d’efflorescences et de stalactites.


Assurance : marche à suivre

Comme pour tous les dégâts des eaux, la règle est de prévenir le plus rapidement possible le voisin concerné et le syndic de la copropriété.

La déclaration de sinistre auprès de l’assureur, couverte par la garantie multirisque copropriété, doit être faite par le syndic dans un délai de 5 jours maximum. Le constat amiable de dégât des eaux, s’il n’est pas obligatoire, est vivement conseillé. Les deux premiers feuillets sont destinés à l’assureur du ou des copropriétaires concernés, le troisième revient au syndic.

Le recours à un professionnel du bâtiment (menuisier, maçon, …) est absolument nécessaire pour identifier l’origine des infiltrations. Toutes les factures de frais engagés seront transmises à l’assurance et à l’expert nommé par celle-ci pour une évaluation complète des dommages.

Si les dégâts provoqués par les infiltrations sont bien évidemment indemnisés, la recherche de fuite et sa réparation ne sont pas prévues par certains contrats d’assurance. Les garanties diffèrent d’une compagnie à l’autre. L'assurance multirisque copropriété SMA est sans doute l’une des plus complètes. Composée de 3 volets de garanties (dommages, responsabilité civile, bris des installations techniques), l’ensemble des garanties indispensables sont d’office dans le contrat, y compris, avec la garantie « tous risques sauf », celles qui n’y figureraient pas.

Recherche de responsabilité

Sauf mention contraire du règlement de copropriété, les travaux de rénovation et de remise en peinture du béton de la sous-face de balcon doivent être soumis à l’autorisation de l’Assemblée Générale des copropriétaires et votés à la majorité absolue.

Si l’entretien régulier du balcon n’a pas été fait par le copropriétaire, la copropriété pourra se retourner contre le copropriétaire.

Ce désordre n’étant pas un désordre structurel, compromettant la solidité de l'ouvrage et son usage, il ne relève pas de la garantie décennale.

Le préjudice subi, étant considéré d’ordre esthétique, est en revanche couvert par la garantie de parfait achèvement de l’entreprise qui a réalisé les travaux, sous condition que le dommage intervienne à la livraison ou dans l’année qui suit, qu’il soit signalé par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite postérieurement à la réception.

Lorsque le délai est dépassé,  la copropriété peut invoquer la responsabilité contractuelle de droit commun, au sens de l’article 1147 du code civil. Cette action en réparation, recevable jusqu’à 10 ans après la réception de l’ouvrage, doit mettre en évidence un défaut de délivrance conforme de la construction aux règles de l'art et/ou aux dispositions contractuelles. La responsabilité du constructeur devant être prouvée, il convient de faire établir une expertise technique par un expert indépendant.


La réparation

Plusieurs solutions de remise en état existent, pour lesquelles il convient de suivre les recommandations d’un expert.

àLa solution la moins coûteuse et la plus simple à mettre en œuvre est de nettoyer, par haute pression, l’ancienne peinture de la sous-face du balcon concerné, de poncer le béton et de le laisser brut, afin que l’eau s’évapore naturellement. Dans cette solution, le risque de réapparition de traces de calcite existe.

àLa solution la plus durable consiste à intervenir sur le balcon situé à l’étage au-dessus. Il faut déposer le carrelage jusqu’au nu du plancher, réaliser sur la dalle une chape d’imperméabilisation, reposer un nouveau carrelage et des plinthes. Le revêtement d’étanchéité utilisé, formulé à base de résine, sera choisi parmi les Systèmes d’Etanchéité Liquide (SEL) disposant d’un Avis Technique et les travaux suivront les préconisations des règles SEL « concernant les travaux d’étanchéité réalisés par application de Systèmes d’Etanchéité Liquide sur planchers extérieurs en maçonnerie dominant les parties non closes du bâtiment ».

Ces travaux peuvent rendre nécessaire un étaiement du balcon, qui permettra aussi de vérifier sa pente, le cas échéant de la relever, pour être au minimum de 0,5 cm/m vers l’extérieur ou vers les exutoires.

Pour limiter le budget des travaux, il peut être avantageux de ne pas reposer de carrelage mais de choisir un système d’étanchéité liquide directement circulable aux piétons. Cette décision engage l’agrément du voisin du dessus, dont l’esthétique du balcon est ainsi modifiée.

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