Rappel de la règle courante
Le plafond d’un balcon, tout comme son sol, est considéré, en copropriété, en tant que partie commune à jouissance privative. Son entretien et sa rénovation sont encadrés par le règlement de copropriété. Si le copropriétaire a la responsabilité de son entretien courant (nettoyage, vérification des évacuations d’eaux de pluie et de l’absence de fuite), l’ensemble de la copropriété a celle de la maintenance de sa structure et de son étanchéité.
Origine des désordres
Par nature très exposé aux intempéries, un balcon est généralement constitué d’une dalle en béton armé, revêtue d’un carrelage ou d’une peinture de type résine. Sa construction n’étant pas soumise à une obligation d’étanchéité, il devient facilement le lieu d’infiltrations d’eau. L’eau se charge en calcite dans le béton ou dans le mortier du carrelage qui cristallise en sous-face par évaporation : phénomène dit de percolation d’eau de pluie. La pente ou l’exutoire du balcon peuvent être également à l’origine de ce dommage, par accumulation des eaux de pluie à certains endroits.
Avec le temps, la sous-face du balcon laisse apparaître des traces d’humidité disgracieuses, voire des décollements de peinture, sous forme d’efflorescences et de stalactites.
Assurance : marche à suivre
Lorsqu’un tel dégât survient, le réflexe doit être le suivant :
- Déclarer le sinistre auprès de son assureur multirisque habitation, dans un délai de 5 jours maximum
- Prévenir le plus rapidement possible le voisin susceptible d’être concerné et le syndic de la copropriété.
Le recours à un professionnel du bâtiment (menuisier, maçon, …) est absolument nécessaire pour identifier l’origine des infiltrations. Toutes les factures de frais engagés seront transmises à l’assurance et à l’expert nommé par celle-ci pour une évaluation complète des dommages.
Bon à savoir :
Si les dégâts des eaux sont bien évidemment pris en charge par l’ensemble des assureurs multirisque habitation, les garanties proposées varient d’un contrat à un autre.
Bien souvent, les frais de recherche de fuite, ainsi que les frais de réparation de la canalisation à l’origine du dégât sont exclus des garanties.
L'assurance multirisque habitation SMA est sans doute l’une des assurances les plus complètes puisqu’elle propose, avec un très bon rapport qualité/prix, 3 formules qui permettent d’adapter exactement les garanties du contrat au logement assuré. Composée de 3 volets de garanties (dommages, responsabilité civile, bris des installations techniques), l’ensemble des garanties indispensables sont d’office dans le contrat, y compris, avec la garantie « tous risques sauf », celles qui n’y figureraient pas. A titre d’exemple, le contrat SMA propose une prise en charge des frais de recherche de fuite dans ces 3 formules.
Recherche de responsabilité
Sauf mention contraire du règlement de copropriété, les travaux de rénovation et de remise en peinture du béton de la sous-face de balcon doivent être soumis à l’autorisation de l’Assemblée Générale des copropriétaires et votés à la majorité absolue.
Si l’entretien régulier du balcon n’a pas été fait par le copropriétaire, la copropriété pourra se retourner contre le copropriétaire.
Ce désordre n’étant pas, dans la majorité des cas, un désordre structurel, compromettant la solidité de l'ouvrage et son usage, il ne relève pas de la garantie décennale.
Le préjudice subi, peuten revanche être couvert par la garantie de parfait achèvement de l’entreprise qui a réalisé les travaux, à condition que le dommage intervienne à la livraison ou dans l’année qui suit, et qu’il soit signalé par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées dans le procès-verbal de réception, soit par courrier RAR postérieurement à la réception.
Lorsque le délai est dépassé, la copropriété peut invoquer la responsabilité contractuelle de droit commun de l’entreprise responsable, au sens de l’article 1231-1 du code civil. Cette action en réparation, recevable jusqu’à 5 ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaitre les faits lui permettant de l’exercer, doit rapporter la preuve d’une faute contractuelle de l’entreprise : défaut de délivrance conforme de la construction aux règles de l'art et/ou aux dispositions contractuelles. Afin d’étayer son dossier, il est utile de faire établir une expertise technique par un expert indépendant.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
La réparation
Plusieurs solutions de remise en état existent, pour lesquelles il convient de suivre les recommandations d’un expert.
> La solution la moins coûteuse et la plus simple à mettre en œuvre est de nettoyer, par haute pression, l’ancienne peinture de la sous-face du balcon concerné, de poncer le béton et de le laisser brut, afin que l’eau s’évapore naturellement. Dans cette solution, le risque de réapparition de traces de calcite existe.
> La solution la plus durable consiste à intervenir sur le balcon situé à l’étage au-dessus. Il faut déposer le carrelage jusqu’au nu du plancher, réaliser sur la dalle une chape d’imperméabilisation, reposer un nouveau carrelage et des plinthes. Le revêtement d’étanchéité utilisé, formulé à base de résine, sera choisi parmi les Systèmes d’Etanchéité Liquide (SEL) disposant d’un Avis Technique et les travaux suivront les préconisations des règles SEL « concernant les travaux d’étanchéité réalisés par application de Systèmes d’Etanchéité Liquide sur planchers extérieurs en maçonnerie dominant les parties non closes du bâtiment ».
Ces travaux peuvent rendre nécessaire un étaiement du balcon, qui permettra aussi de vérifier sa pente, le cas échéant de la relever, pour être au minimum de 0,5 cm/m vers l’extérieur ou vers les exutoires.
Pour limiter le budget des travaux, il peut être avantageux de ne pas reposer de carrelage mais de choisir un système d’étanchéité liquide directement circulable aux piétons. Cette décision engage l’agrément du voisin du dessus, dont l’esthétique du balcon est ainsi modifiée.
