Qu’est-ce que l’assurance dommages-ouvrage en copropriété ?
Il s’agit d’une assurance souscrite par le syndic en tant que maître d’ouvrage, à l’occasion de travaux de construction sur l’immeuble.
Cette assurance, qui prend effet à partir de la réception, permet de bénéficier d’une indemnisation rapide dans le cadre des garanties biennale et décennale que l’entrepreneur doit à la copropriété en cas de dysfonctionnement d’éléments d’équipement dans les deux ans et/ou de malfaçons dans les dix premières années.
L’assurance dommages-ouvrage est particulièrement importante en cas de revente de son lot par un copropriétaire puisqu’elle se transmet à l’acheteur. Elle doit être mentionnée dans l’acte de vente.
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Qu’est-ce que l’assurance multirisque en copropriété ?
L’assurance multirisque est celle qui inclut différentes garanties : dommages aux biens, responsabilité civile, bris de glace, etc.
Qui doit s’assurer : les copropriétaires ou la copropriété ?
L’obligation d’assurance est différente pour les copropriétaires et la copropriété. Les copropriétaires ne peuvent assurer que les parties privatives qu’ils détiennent dans leur lot, les parties communes devant être assurées par la copropriété.
Pour déterminer si une surface à assurer est une partie commune ou une partie privative, il suffit de se référer au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division qui identifie chaque lot précisément.
En cas de droit d’usage privatif d’un copropriétaire sur une partie commune, l’assurance de la copropriété jouera en cas de dommage. Si la responsabilité du copropriétaire est engagée, la garantie responsabilité civile de sa propre assurance habitation le couvrira.
Parties privatives : focus sur l’assurance multirisque habitation
C’est à chaque copropriétaire de souscrire une assurance pour couvrir les risques sur ses parties privatives. L’assurance multirisque prévoit généralement une garantie dommages aux biens, pour couvrir les dommages causés en cas d’incendie, de dégât des eaux, de vol, etc., et une garantie responsabilité civile en cas de dommages à des tiers.
L’assurance multirisque dans sa globalité n’est pas obligatoire pour le propriétaire occupant ou non-occupant, mais l’est devenue avec la loi Alur de 2014 pour sa composante responsabilité civile.
Auparavant en cas de sinistre, le copropriétaire pouvait voir sa responsabilité engagée devant les tribunaux, notamment en cas de dommages à la copropriété, à d’autres immeubles ou encore de dommages corporels. C’est pourquoi de nombreux règlements de copropriété imposaient déjà à tous les copropriétaires de souscrire une assurance responsabilité civile.
Par ailleurs, si le copropriétaire loue son bien, son locataire doit impérativement souscrire une assurance responsabilité civile locative obligatoire qui couvre les dommages causés au logement. Si le locataire ne se plie pas à son obligation d’assurance ou ne fournit pas l’attestation demandée, le propriétaire-bailleur peut :
- soit demander la résiliation du bail, conformément à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,
- soit assurer le bien loué à ses frais et en demander le remboursement majoré de 10 % à son locataire, en répercutant son coût sur le loyer.
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Parties communes : zoom sur l’assurance multirisque immeuble
L'assurance de la copropriété a pendant longtemps été facultative, bien que fortement conseillée.
La loi Alur l’a rendue obligatoire, au moins en ce qui concerne la responsabilité civile de la copropriété.
L’assurance multirisque immeuble couvre aussi bien les dommages subis par la copropriété que ceux causés par elle.
Les dommages causés par la copropriété et responsabilité civile
La garantie responsabilité civile de la multirisque immeuble permet de prendre en charge les sinistres mettant en jeu la responsabilité de la copropriété, par exemple à cause d’un équipement défaillant, ou du fait du personnel employé qu’elle emploie. C’est cette garantie qui est devenue obligatoire.
Des garanties supplémentaires peuvent être souscrites en option selon les besoins : garantie perte d’eau, vandalisme, frais d’expert, frais de relogement après sinistre, assurance protection juridique, etc.
Les dommages causés par un copropriétaire
La multirisque immeuble peut également couvrir la responsabilité civile d'un copropriétaire en cas de sinistre ayant pris naissance chez lui et ayant entraîné des dommages à un tiers, par exemple à un autre copropriétaire ou à un locataire.
Les dommages causés par le syndic
Le contrat souscrit peut prévoir de garantir la responsabilité civile du conseil syndical en cas de dommages à la copropriété.
Les dommages causés par les membres du conseil syndical
Depuis 2020, l’assurance responsabilité civile des membres du conseil syndical est obligatoire (article 21-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).
En effet, la responsabilité du conseil syndical peut être engagée par le syndicat des copropriétaires, et ce, en cas de fautes commises, de carence ou de délits, afin d’obtenir réparation des préjudices causés.
Les dommages subis par la copropriété
L’assurance dommages aux biens de la multirisques immeuble couvre les dommages à l'immeuble et aux parties communes en cas de sinistres. Il s’agit des garanties classiques : incendie, explosion, dégât des eaux, vol, tempête, grêle, neige, bris de glace, etc.
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Quelle est la prime d’assurance en copropriété ?
Le calcul de la prime d’assurance est le résultat d’un certain nombre de critères :
- L’année de construction du bâtiment.
- Les matériaux utilisés dans l’immeuble.
- Les équipements communs de l’immeuble, tels que chaudière, ascenseur, etc.
- La surface de l’immeuble y compris la surface non-habitable.
- La présence de parkings, de caves, de combles.
- Le nombre d’étages.
- La présence de locaux commerciaux ou de cabinets d’activité libérale.
- La localisation géographique de l’immeuble.
À ces critères viennent s’ajouter la sinistralité de l’immeuble, c’est-à-dire le nombre de sinistres déclarés, responsables ou non, qui peut faire évoluer à la hausse la prime.
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