Contexte et enjeux des diagnostics obligatoires en copropriété
Les diagnostics obligatoires en copropriété sont des évaluations techniques, sanitaires, et parfois environnementales, réalisées par des professionnels certifiés. Leur principal objectif est d'identifier d'éventuels risques, défauts ou non-conformités au sein des bâtiments. Ils fournissent ainsi une vision de l'état général du bien, permettant aux propriétaires et aux autorités compétentes de prendre des décisions éclairées concernant la sécurité, la valorisation et la gestion de la copropriété.
L'importance des diagnostics obligatoires en copropriété réside dans leur capacité à garantir la sécurité des occupants, à prévenir les risques sanitaires et environnementaux, et à favoriser la transparence lors des transactions immobilières. Leur réalisation régulière permet également d'anticiper les éventuels travaux de rénovation ou de mise aux normes, contribuant ainsi à la pérennité et à la valorisation des biens immobiliers en copropriété.
Sur le plan économique, les diagnostics obligatoires peuvent influencer la valeur des biens immobiliers en copropriété en fonction de leur état général et de leur conformité aux normes en vigueur. Ils permettent également de prévenir les coûts éventuels liés à des travaux de réparation ou de rénovation imprévus, contribuant ainsi à une gestion financière plus transparente et maîtrisée pour les copropriétaires.
Enfin, sur le plan environnemental, les diagnostics obligatoires encouragent la mise en œuvre de mesures visant à réduire la consommation énergétique des bâtiments et à limiter leur impact sur l'environnement. Ils contribuent ainsi à la transition vers des pratiques plus durables et respectueuses de l'environnement dans le domaine de l'immobilier en copropriété.
Le diagnostic technique global (DTG)
Le diagnostic technique global (DTG) est un état détaillé de l'immeuble, qui permet d'évaluer sa situation générale et d'identifier d'éventuels travaux nécessaires. Il prend en compte les aspects structurels, constructifs, fonctionnels, sanitaires et sécuritaires du bâtiment, ainsi que sa performance énergétique.
L'objectif du DTG est de :
- Protéger la sécurité des occupants en identifiant les risques potentiels pour la santé et la sécurité des personnes, comme les fissures dans les murs, les problèmes de charpente ou les installations électriques défectueuses.
- Prévenir les sinistres et les malfaçons en détectant les anomalies qui pourraient entraîner des dégâts importants, comme les infiltrations d'eau, les problèmes de tuyauterie ou les infestations de parasites.
- Maîtriser les charges de copropriété en anticipant les travaux nécessaires et en permettant de budgétiser leur réalisation, le DTG contribue à une gestion saine de la copropriété.
- Améliorer la performance énergétique : le DTG fournit des recommandations pour améliorer l'efficacité énergétique du bâtiment et réduire les consommations d'énergie.
Le DTG est obligatoire dans les cas suivants :
- Immeubles d'au moins 10 ans faisant l'objet d'une mise en copropriété : le DTG doit être réalisé avant la première assemblée générale des copropriétaires.
- Immeubles faisant l'objet d'une procédure d'insalubrité : le DTG peut être ordonné par l'administration si elle constate un état de danger pour la santé ou la sécurité des occupants.
- Décision de l'assemblée générale des copropriétaires : à la majorité simple, les copropriétaires peuvent décider de réaliser un DTG pour leur immeuble, même si celui-ci n'est pas soumis à l'obligation légale.
Contenu du DTG
Le DTG comprend plusieurs parties, à savoir :
- Un rapport d'analyse. Il décrit l'état général de l'immeuble, les anomalies constatées et les travaux éventuels à réaliser.
- Des notices techniques qui détaillent les caractéristiques techniques des parties communes et des équipements du bâtiment.
- Des plans et des croquis pour visualiser l'état des différentes parties de l'immeuble.
- Enfin, le diagnostiqueur propose des solutions pour remédier aux anomalies constatées et améliorer les performances du bâtiment.
Le DTG est valable pendant 10 ans. Il doit être actualisé en cas de travaux importants affectant la structure ou les équipements du bâtiment.
Ce diagnostic doit être tenu à la disposition des copropriétaires et des acquéreurs potentiels du bien. Le syndic est chargé de le transmettre à l'acquéreur lors de la vente d'un lot.
Les travaux éventuels recommandés par le diagnostiqueur ne sont pas obligatoires, mais ils doivent faire l'objet d'une information des copropriétaires. L'assemblée générale peut décider de réaliser tout ou partie des travaux recommandés, en fonction des priorités et des ressources disponibles.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un document qui renseigne sur la performance énergétique et climatique d'un logement ou d'un bâtiment. Il permet d'évaluer sa consommation d'énergie et son impact en termes d'émissions de gaz à effet de serre. Le DPE concerne autant l’immeuble que chaque lot individuellement.
Depuis le 1er juillet 2021, le DPE a fait l'objet d'une refonte pour le rendre plus fiable, plus lisible et pour mieux prendre en compte les enjeux climatiques.
Le DPE est réalisé par un diagnostiqueur immobilier certifié. Il prend en compte les caractéristiques du logement ou du bâtiment, telles que :
- L'isolation des murs, des toitures et des planchers
- Les menuiseries
- Le système de chauffage
- La production d'eau chaude sanitaire
- Le système de ventilation
- Le diagnostiqueur utilise un logiciel informatique pour établir le DPE. Il prend également en compte les données météorologiques de la zone géographique du logement ou du bâtiment.
Que contient le DPE ?
Le DPE comporte deux volets. Le volet consommation indique la quantité d'énergie consommée par le logement ou le bâtiment pour le chauffage, l'eau chaude sanitaire, la climatisation et l'éclairage. Cette consommation est exprimée en kWh/m²/an (kilowattheures par mètre carré par an).
Le volet émissions indique quant à lui la quantité de gaz à effet de serre émise par le logement ou le bâtiment. Cette quantité est exprimée en kg CO²/m²/an (kilogrammes de CO2 par mètre carré par an).
Le DPE est assorti d'une étiquette énergie allant de A (logement très performant) à G (logement très peu performant). Cette étiquette permet de comparer rapidement la performance énergétique des logements ou des bâtiments.
Le DPE a plusieurs objectifs. Il permet d’informer les propriétaires, les acquéreurs et les locataires de la performance énergétique d'un logement ou d'un bâtiment. Il permet aussi d’inciter à la rénovation énergétique des logements et des bâtiments et de lutter contre le changement climatique.
La réalisation d'un DPE est obligatoire pour :
- La vente d'un logement ou d'un bâtiment
- La location d'un logement
- La construction d'un logement ou d'un bâtiment neuf
- Certains travaux de rénovation énergétique
Par exemple, pour la vente d’un lot de la copropriété, le DPE devra être réalisé par un professionnel en plus des diagnostics collectifs qui concernent l’immeuble.
Le diagnostic de performance énergétique collectif (DPE collectif)
Le DPE collectif est un document obligatoire pour certains bâtiments collectifs. Comme pour le DPE standard, il permet d'estimer la consommation d'énergie et les émissions de gaz à effet de serre mais cette fois-ci, d'un immeuble. Il concerne donc les parties communes.
Depuis le 1er janvier 2024, les immeubles en monopropriété et les copropriétés de plus de 200 lots dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 doivent réaliser un DPE collectif.
L'obligation s'étendra progressivement aux copropriétés plus petites :
- A partir du 1er janvier 2025 pour les copropriétés comportant entre 50 et 200 lots
- A partir du 1er janvier 2026 pour les copropriétés d'au maximum 50 lots
Le DPE collectif doit être établi à l'initiative du syndic de copropriété, qui doit inscrire la décision de réaliser le DPE à l'ordre du jour de l'assemblée générale. Le DPE collectif est valable dix ans, sauf si des travaux de rénovation énergétique importants sont réalisés, auquel cas un nouveau DPE doit être établi.
Le dossier technique amiante (DTA)
Le dossier technique amiante (DTA) est un document qui recense la présence ou l'absence d'amiante dans les parties communes et/ou privatives des immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
Il a pour objectif de :
- Protéger la santé des occupants et des intervenants en cas de travaux.
- Faciliter la gestion et le suivi de l'amiante dans l'immeuble.
Qui doit constituer le DTA ?
Le DTA doit être constitué par le propriétaire du bien ou le syndicat des copropriétaires. Il doit être établi par un diagnostiqueur certifié. Il comporte plusieurs parties, notamment :
- Un rapport de repérage qui identifie les matériaux et produits contenant de l'amiante (MPCA).
- Une évaluation de l'état de conservation de ces matériaux.
- Des recommandations pour la gestion et le suivi de l'amiante.
Le DTA doit être mis à jour à chaque fois qu'un nouveau MPCA est découvert ou que l'état de conservation d'un MPCA existant change. Il doit également être mis à jour après chaque intervention sur un MPCA. Il doit être tenu à la disposition des occupants de l'immeuble et transmis aux personnes chargées d'organiser ou d'effectuer des travaux sur l'immeuble.
Le défaut de constitution du DTA est passible d'une amende de 10 000 euros par infraction.
Le constat de risque d'exposition au plomb (CREP)
Le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) est un document qui informe les occupants d'un logement ou d'un bâtiment de la présence ou l'absence de plomb dans les revêtements ou tuyauteries. Le plomb est un métal toxique qui peut avoir de graves conséquences sur la santé, en particulier pour les jeunes enfants.
Le CREP doit être établi avant la mise en vente ou en location d'un logement ou d'un bâtiment dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949. Il concerne les biens privatifs et les parties communes.
Comme pour le DTA, le CREP comporte un rapport de repérage des matériaux susceptibles de contenir du plomb, une analyse de la concentration de ce plomb et des recommandations.
Le CREP est valable un an en cas de vente du bien et six ans en cas de location. Si l'absence de plomb est constatée ou si le taux de plomb est inférieur à 1 mg/cm², le CREP a une durée de validité illimitée.
Les autres diagnostics
Le DPE, le DTG, le CREP et le DTA sont les principaux diagnostics obligatoires pour une copropriété. Ce sont les plus complets et complexes à réaliser. Néanmoins, il existe d’autres diagnostics complémentaires.
État des risques et pollutions (ERP)
L'État des Risques et Pollutions (ERP) vise à informer les acquéreurs et les locataires sur les risques naturels, technologiques et miniers susceptibles d'affecter le bien immobilier. Il concerne notamment les zones à risque sismique, inondable, de radon, ou encore les zones exposées à des pollutions chimiques ou industrielles. Ce diagnostic permet de sensibiliser les occupants aux risques potentiels et de prendre les mesures nécessaires pour garantir leur sécurité.
État des installations intérieures de gaz et d'électricité
L'état des installations intérieures de gaz et d'électricité est obligatoire pour les installations de plus de 15 ans. Il vise à vérifier la conformité et la sécurité des installations de gaz et d'électricité présentes dans les parties privatives mais aussi communes des logements en copropriété. Ce diagnostic permet de détecter d'éventuelles anomalies ou défauts pouvant présenter un risque pour la sécurité des occupants.
Diagnostic termites et autres parasites
Le diagnostic termites est obligatoire dans les zones déclarées à risque par arrêté préfectoral. Il vise à repérer la présence éventuelle de termites et autres parasites comme la mérule dans les boiseries et les structures en bois des bâtiments. Ce diagnostic est essentiel pour prévenir les risques d'infestation et mettre en place les mesures nécessaires pour éradiquer les parasites et protéger les biens immobiliers.
Cadre légal et obligations réglementaires
La réalisation des diagnostics obligatoires en copropriété est encadrée par une législation précise visant à garantir la sécurité des occupants et la transparence des transactions immobilières. Voici les principaux éléments du cadre légal et les obligations réglementaires qui régissent les diagnostics obligatoires en copropriété :
- Loi ALUR et son impact sur les diagnostics en copropriété
La loi pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR), promulguée en 2014, a introduit plusieurs mesures visant à renforcer l'encadrement des diagnostics obligatoires en copropriété. Elle a notamment instauré l'obligation de réaliser un diagnostic technique global (DTG) pour les copropriétés de plus de 10 ans, afin d'évaluer l'état général de l'immeuble et d'anticiper les travaux de rénovation nécessaires. Cette mesure vise à améliorer la gestion et la transparence des copropriétés en identifiant les éventuels défauts ou dysfonctionnements dès leur apparition.
- Réglementations spécifiques à chaque diagnostic obligatoire
Chaque diagnostic obligatoire en copropriété est régi par des réglementations définissant les modalités de réalisation, les critères d'évaluation et les obligations des différents acteurs. Ces réglementations fixent notamment les compétences requises pour réaliser les diagnostics, les délais de validité des rapports, ainsi que les mesures à prendre en cas de découverte de risques ou de non-conformités. Les professionnels réalisant les diagnostics doivent être certifiés et respecter des normes de qualité strictes pour garantir la fiabilité des résultats.
Responsabilités des différents acteurs : copropriétaires, syndic, professionnels du diagnostic
La réalisation des diagnostics obligatoires en copropriété implique la collaboration de différents acteurs, chacun ayant des responsabilités spécifiques :
- Les copropriétaires sont tenus de permettre l'accès aux parties communes et privatives pour la réalisation des diagnostics, ainsi que de prendre en charge les frais liés à leur réalisation.
- Le syndic de copropriété est chargé de veiller à la bonne exécution des diagnostics obligatoires, de transmettre les rapports aux copropriétaires et aux autorités compétentes, et de mettre en œuvre les mesures nécessaires en cas de non-conformité.
- Les professionnels du diagnostic sont responsables de la réalisation des diagnostics dans le respect des normes en vigueur, de la rédaction des rapports et de la transmission des informations aux parties concernées.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Défis et perspectives
La mise en œuvre des diagnostics obligatoires en copropriété n'est pas exempte de défis, et leur évolution soulève également de nouvelles perspectives pour améliorer la gestion et la qualité des biens immobiliers.
La loi climat et résilience du 22 août 2021 impose une évolution graduelle dans la mise en location des logements les plus énergivores. Ainsi, pour maintenir la location, les propriétaires concernés sont tenus d'effectuer les rénovations nécessaires.
À partir du 25 août 2022, un gel des loyers est instauré pour les logements classés F ou G selon le DPE, empêchant les propriétaires de les augmenter.
Un décret du 20 août 2023 précise le calendrier d'application des interdictions de location :
- À partir du 1ᵉʳ janvier 2023 : interdiction pour les logements classés G+, consommant plus de 450 kWh/m2/an en énergie finale.
- À partir du 1ᵉʳ janvier 2025 : interdiction pour les logements classés G.
- À partir du 1ᵉʳ janvier 2028 : interdiction pour les logements classés F.
- À partir du 1ᵉʳ janvier 2034 : interdiction pour les logements classés E.
En conséquence, les propriétaires de logements classés G seront dans l'impossibilité de relouer leur bien dès la fin d'un bail à partir du 1ᵉʳ janvier suivant. Ils doivent donc procéder aux travaux nécessaires pour améliorer la performance énergétique de leur propriété.
