Diagnostic lié à la conservation de l’immeuble
Le diagnostic technique global
Mis en place par la loi Alur, le diagnostic technique global de la copropriété devient obligatoire au 1er janvier 2017.
Il concerne les immeubles de plus de 10 ans qui font l’objet d’une mise en copropriété. Il comprend une analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs, un diagnostic de performance énergétique ou un audit énergétique, une liste avec estimatif des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, un état de la situation du syndicat des copropriétaires vis à vis de ses obligations légales et une analyse des améliorations potentielles vis à vis de la gestion patrimoniale et technique de l’immeuble.
A noter : avant le 1er janvier 2017, l’ancien dispositif de diagnostic reste en vigueur pour toute mise en copropriété des immeubles de plus de 15 ans ; il porte sur l’état apparent de solidité du clos et du couvert, les conduites et canalisations collectives et les équipements communs de sécurité.
Diagnostics liés à la santé des occupants
La vente de tout ou partie de l’immeuble en copropriété nécessite que soient réalisés deux diagnostics dans les parties communes : le diagnostic amiante et le diagnostic plomb.
Diagnostic amiante
Il concerne uniquement les immeubles construits avant 1997 afin de vérifier la présence d’amiante et d’en préciser la localisation et l’état de conservation. Le diagnostic doit être mis à jour régulièrement en réévaluant l’état de conservation des éléments déjà repérés et en y ajoutant les nouveaux éléments découverts à l’occasion de travaux d’entretien.
En cas de dégradation d’un matériau amianté, des travaux de confinement ou de retrait doivent être réalisés. A défaut, les responsabilités civile et pénale du syndicat de copropriétaires peuvent être engagées.
Le diagnostic amiante doit être tenu à la disposition de tout acquéreur potentiel et être annexé au compromis de vente.
Diagnostic plomb
Le diagnostic plomb est destiné aux immeubles construits avant 1949. Appelé constat de risque d’exposition au plomb ou CREP, il concerne essentiellement les peintures et les revêtements qui peuvent en contenir et être dangereux pour la santé en se dégradant.
Si le diagnostic révèle une concentration en plomb supérieure au seuil autorisé ou si les revêtements concernés sont en mauvais état, le syndic doit en informer le syndicat des copropriétaires qui doit alors les faire recouvrir pour les confiner.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Diagnostics obligatoires dans certaines situations
DPE ou audit énergétique
Ces deux diagnostics correspondant aux deux facettes du bilan énergétique. Obligatoires avant le 1er janvier 2017, ils concernent les immeubles disposant d’une installation collective de chauffage ou refroidissement.
L’audit énergétique est réservé aux copropriétés de plus de 50 lots dont le permis de construire a été déposé avant le 1er juin 2001. Le DPE s’adresse aux copropriétés de moins de 50 lots ou celles qui ont été construites après le 1er juin 2001.
L’un et l’autre ont pour but d’évaluer la consommation en énergie de l’immeuble et d’envisager les travaux de rénovation énergétique nécessaires pour en améliorer la performance. Le DPE est plus informatif alors que l’audit énergétique qui lui comprend des prescriptions de travaux obligatoires.
Le diagnostic termites
Ce diagnostic ne concerne que les immeubles situés dans une zone infestée déterminée par arrêté préfectoral. Obligatoire dans le cadre d’une vente et annexé au compromis de vente, Il doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié afin de déterminer si l’insecte xylophage est présent dans l’immeuble, et ainsi exonérer le propriétaire de la garantie des vices cachés.
Si l’immeuble ne se trouve pas dans une zone infestée mais que des termites sont découvertes dans l’immeuble ou ses environs, le maire peut enjoindre le syndic de procéder à la recherche de l’insecte en faisant réaliser un état relatif à la présence de termites.
Le diagnostic mérule
Le diagnostic mérule ne fait pas partie des diagnostics obligatoires en toutes occasions. Au regard des dégâts occasionnés par ce champignon sur les boiseries et les murs mais aussi par rapport aux problèmes de santé que la mérule peut occasionner, la loi Aur a rendu obligatoire son diagnostic si tout ou partie de l’immeuble en copropriété est mis en vente et s’il se trouve dans une zone à risque. Les zones à risques sont déterminées par arrêté préfectoral et le diagnostic est alors annexé à la promesse de vente ou à défaut à l’acte authentique. Seule la fourniture de ce diagnostic peut exonérer le propriétaire de la garantie des vices cachés.
Il revient par ailleurs au syndicat des copropriétaires de déclarer en mairie la découverte de mérule dans les parties communes de la copropriété.
