Le contrat d’assurance de la copropriété

Quelles sont les différentes assurances de copropriété ?

Un immeuble en copropriété ou tout autre type de bâtiment dont l’appartenance est répartie entre plusieurs copropriétaires est régi par la loi du 10 juillet 1965.

Si le bâtiment se décompose en parties communes et en parties privatives, l’ensemble d’entre elles doit obligatoirement faire l’objet de plusieurs types d’assurances, afin que les résidents puissent être indemnisés en cas de sinistre, notamment.

Pour connaître la répartition des parties communes et privatives de l’immeuble, il convient de consulter le règlement de copropriété. Cela permet à chacun de savoir ce qu’il doit assurer. En effet, les parties privatives sont à usages exclusifs des copropriétaires et doivent être assurés par eux. Les parties communes font, quant à elles, l’objet d’un usage collectif et doivent être assurées par l’assurance de copropriété.

C’est le syndic de copropriété qui est mandaté par les copropriétaires pour la souscription de cette dernière.
 

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Qu’est-ce que le contrat d’assurance de la copropriété ?

Les deux principaux objectifs du contrat d’assurance de copropriété sont de couvrir :

• les dommages de l’immeuble,
• la responsabilité civile de la copropriété.

À ce titre, il est primordial que le syndic de copropriété s’assure que l’assurance choisie mentionne bien une clause précisant que la compagnie d’assurance de la copropriété s’engage à ne se retourner ni contre le syndic ni contre un copropriétaire lorsque celui-ci peut être responsable d’un sinistre.

De plus, il est important que l’assurance voie les copropriétaires comme des tiers entre eux, puisque l’ensemble des copropriétaires est un assuré de cette assurance collective.

Cependant, si cela n’est pas précisé dans le contrat d'assurance, l’assureur pourra utiliser ce prétexte pour ne pas intervenir en cas de sinistres. Les copropriétaires ne seraient alors pas indemnisés pour les dégâts causés dans leur logement à cause d’un problème provenant des parties communes de l’immeuble.

Quels sont les dommages couverts par l’assurance de copropriété ?

La plupart des contrats d’assurance de copropriété permettent de couvrir les dommages suivants :

Afin que la copropriété soit couverte de manière correcte, le syndic doit vérifier tous les points mentionnés dans le tableau précédent.

Selon le budget des copropriétaires, le standing de l’immeuble et d’autres critères décisifs, des garanties complémentaires peuvent être nécessaires.

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Quelles sont les garanties complémentaires conseillées en copropriété ?

Pour certaines copropriétés, le contrat de base peut se révéler insuffisant. Il existe pour cela des garanties complémentaires pour lesquelles la souscription peut être fortement conseillée.

En effet, en cas de sinistre, la prise en charge des frais annexes peut largement soulager les résidents financièrement.

Ainsi, lorsque le syndic de copropriété consulte différents assureurs pour souscrire à un contrat d’assurance de copropriété, il peut s'intéresser aux garanties complémentaires suivantes, afin que le contrat couvre :

• les frais d’honoraires de l’expert mandaté par l’assureur pour vérifier les causes et les dégâts en cas de sinistre,
• les frais de recherche des fuites dans le cadre d’un dégât des eaux,
• les dégâts électriques causés aux équipements à la suite d’une surtension,
• les frais de relogement des résidents de l’immeuble en cas d’incendie,
• les frais de déblai des décombres,
• les frais complémentaires consécutifs au sinistre (par exemple les honoraires du syndic de copropriété, du bureau d’étude, de l’architecte), etc.

Certaines parties privatives de la copropriété peuvent parfois être incluses dans le contrat. Dans la plupart des cas, le contrat d’assurance de la copropriété couvrira uniquement les parties communes.

Lorsqu’un syndic bénévole gère la copropriété, mieux vaut ajouter une garantie de protection juridique au contrat d’assurance de la copropriété.

Parmi les garanties complémentaires, le syndic de copropriété peut également assurer les parkings de la copropriété, les espaces verts l’entourant, le portail, les digicodes, etc.

Comprendre le contrat d’assurance de la copropriété

Le contrat d’assurance est un document juridique complexe à appréhender. Pourtant, il est important que le syndic de copropriété prenne bien le temps de lire et de comprendre toutes les clauses, afin d’éviter les mauvaises surprises en cas de sinistre.

Afin d’en faciliter au maximum la lecture, le contrat d’assurance de la copropriété est composé de différentes clauses regroupant les informations et les conditions de manière organisée. 

En principe, le contrat d’assurance de la copropriété sera, au minimum, composé des clauses suivantes :

• les conditions générales du contrat,
• les conditions particulières et spécifiques au contrat,
• les documents annexes. 

Les conditions générales du contrat d’assurance de la copropriété se compose généralement d’un socle de base de garanties qu’il est possible de retrouver auprès de toutes les assurances de ce type. Il s’agit généralement :

• de la responsabilité civile,
• de la couverture dommages,
• des protections complémentaires.

Cela ne doit toutefois pas empêcher le syndic de copropriété de vérifier que ces garanties sont bel et bien présentes dans le contrat.

Les modes d’indemnisations en cas de sinistre et les raisons permettant à l’assureur de ne pas indemniser les assurés en cas de sinistre doivent faire l’objet d’une attention toute particulière.

Une assurance contre les risques de Responsabilité Civile (RC)

Le contrat d’assurance de la copropriété ne couvre pas la responsabilité civile des résidents, qu’ils soient copropriétaires résidents, copropriétaires bailleurs ou locataires. L’un de ces rôles est toutefois d’assurer la responsabilité civile du syndicat des copropriétaires.

C’est la loi Alur, en 2014, qui a rendu cette protection obligatoire.

Le rôle de la responsabilité civile de la copropriété comprend notamment l’indemnisation des dommages corporels ou des dommages matériels engendrés :

• par l’immeuble (c’est-à-dire le bâtiment),
• par les personnes travaillant au service du bâtiment (agents d’entretien, concierge, etc.).

La responsabilité civile de la copropriété intervient si un résident tombe dans les escaliers encore mouillés après le passage de l’agent d’entretien, par exemple.

Si les syndics de copropriété professionnels souscrivent généralement à leur propre responsabilité civile professionnelle, les syndics de copropriétés bénévoles, quant à eux, ont tendance à prendre cette couverture au sein du contrat d’assurance de l’immeuble.

 En effet, le syndic de copropriété endosse un rôle pour lequel cette assurance peut s’avérer nécessaire. Elle pourra notamment servir si les copropriétaires l’accusent de ne pas entretenir les parties communes comme il le devrait.

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Une assurance contre les dommages

C’est directement le règlement de copropriété qui impose ou non au syndic de copropriété de signer un contrat assurance contre les dommages auprès d’une compagnie d’assurance.

Ce type d’assurance permet aux résidents d’obtenir une indemnisation lorsque le bâtiment est la victime d’un sinistre. Cette assurance est à la copropriété ce que le contrat multirisque habitation de chaque appartement est à leur propriétaire.

Une assurance contre les dommages couvre les dommages matériels causés par l’un des éléments suivants :

• les incendies,
• les explosions,
• les dégâts des eaux,
• les dommages faits par la foudre,
• les actes de terrorisme,
• les tempêtes,
• la grêle et la neige,
• les bris de glace,
• les cambriolages,
• les catastrophes technologiques,
• les catastrophes naturelles, etc.

Qu’est-ce que la valeur de reconstruction et la valeur à neuf ?

La valeur de reconstruction et la valeur à neuf sont deux options entre lesquelles le syndic de copropriété va devoir choisir lors de la signature du contrat de copropriété.

Cette option est très importante en cas d’incendie et sinistre similaire.

Si le syndic de copropriété choisit un taux d’indemnisation correspondant à la valeur à neuf, le montant de la prime que les copropriétaires paient annuellement sera plus élevée que pour un taux d'indemnisation correspondant à la valeur de reconstruction.

Lorsque le niveau de vétusté de l’immeuble est trop important, il ne vous sera pas possible de bénéficier d’un contrat d’assurance avec une indemnisation en valeur à neuf.

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Une assurance concernant les pertes indirectes

L’indemnisation des pertes indirectes fait partie des options auxquelles le syndic de copropriété peut souscrire au nom des copropriétaires, s’ils souhaitent bénéficier d’une couverture plus importante.

Afin de bénéficier d’indemnités concernant leurs pertes indirectes, les copropriétaires devront toutefois être capables de fournir des justificatifs en cas de sinistre, sans quoi l’assureur pourra refuser le versement des indemnités.

Focus sur l’assurance Dommages-Ouvrages (DO)

Une autre assurance couvre la copropriété selon le type de sinistre. Il s’agit de l’assurance dommages-ouvrages souscrite lors de la construction de l’immeuble.

Attention, celle-ci n’a une durée de validité que de 10 ans. Elle a généralement été souscrite par le promoteur immobilier ayant fait réaliser les travaux.

Cette assurance prend en charge les malfaçons effectuées pendant les travaux et dont les copropriétaires prennent connaissance à partir de la réception du bâtiment et pendant les 10 années qui suivent.

L’indemnité de l’assurance dommages-ouvrages couvre les réparations de ces malfaçons et permet de payer les travaux.

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Évaluation du montant de la prime d'assurance de l'immeuble

La prime d’assurance de l’immeuble se calcule sur le même type de critère que toute autre assurance. Ainsi, le montant est défini en fonction de l’importance des risques auxquels la copropriété est exposée.

Dans le cas d’une copropriété, seront pris en compte :

• la taille de l’immeuble,
• la date de construction du bâtiment,
• l’entretien de l’immeuble,
• la nature des matériaux de construction,
• le type d’équipements présents dans l’immeuble,
• les risques naturels de la région,
• la situation géographique du bâtiment, etc.

Majoration de la prime d’assurance de l’immeuble

Sachez notamment qu’il est tout à fait normal que la prime soit majorée pour la couverture des risques incendie, si, au rez-de-chaussée de l’immeuble, se trouve un restaurant. Toutefois, dans un cas de figure comme celui-ci, les copropriétaires ont la possibilité d’imputer les frais de la majoration au propriétaire possédant le restaurant du rez-de-chaussée.

Sachez également que tout sinistre engendre une majoration de la prime d’assurance les années suivantes. Elle sera ensuite de nouveau dégressive d’années en années.

Ainsi, lorsque vous souhaitez souscrire à un nouveau contrat d’assurance, la fréquence des sinistres et des besoins d’indemnisation seront pris en compte dans l’évaluation du montant de la prime d’assurance de l’immeuble. C’est aussi pour cette raison qu’il est déconseillé de prévenir l’assurance pour les petits dégâts.

En effet, seuls sont pris en compte les sinistres qui ont fait l’objet d’une déclaration auprès de l’assureur. Toutes les déclarations sont considérées, qu’importe le fait que vous ayez obtenu ou une indemnisation.

Comment juger de la qualité d’une assurance de copropriété ?

Pour juger de la qualité d’une assurance de copropriété lorsque le syndic compare plusieurs propositions de contrats proposées par différentes compagnies d’assurance, il ne doit pas s’arrêter au tarif demandé.

En effet, ce n’est pas parce qu’une assurance est plus chère qu’elle couvre mieux qu’une autre !

Ainsi, avant de faire son choix au nom des copropriétaires, le syndic doit être très attentif pour obtenir une indemnisation à :

• l’ensemble des dommages matériels et corporels couverts,
• aux plafonds indiqués (montant maximum des indemnités en cas de sinistre),
• au montant de la franchise (partie des dépenses restant à la charge de la copropriété en cas de sinistre).

Lorsque le montant de la franchise est trop élevé, cela ne vaut pas forcément le coup de passer par l’assurance pour se faire indemniser en cas de sinistre et les dégâts deviendront alors à la charge des copropriétaires.

Le syndic de copropriété doit être particulièrement vigilant, puisqu’il n’est pas rare que les compagnies d’assurances enlèvent de leur contrat de base les éléments suivants :

• les faits intentionnels,
• la couverture,
• les sanctions pénales,
• les amendes et autres conséquences des sanctions pénales,
• les vols ou les cambriolages commis par un locataire,
• les dommages causés par l’amiante, par les moisissures toxiques, par le plomb ou par les champignons (directement ou indirectement),
• les désordres occasionnés par la neige, le vent et la grêle sur les biens positionnés à l’extérieur de la copropriété, etc.

Le syndic de copropriété ne doit surtout pas hésiter à mettre en concurrence la compagnie d’assurance régulièrement, afin de bénéficier d’une assurance efficace en cas de sinistre à un prix qui convient aux copropriétaires.

Les conditions de réduction des indemnités en cas de sinistres

Le syndic de copropriété devra également être extrêmement vigilant envers les potentielles restrictions de garantie du contrat d’assurance.

En effet, il peut être mentionné dans le contrat qu’une réduction d’indemnité sera effective si les copropriétaires n’ont pas effectué les interventions d’entretien nécessaires.

Cela peut notamment être le cas pour les indemnités couvrant le gel des appareils de chauffage et des canalisations.

Pour de tels dommages, le contrat d’assurance indique parfois qu’une réduction d’indemnité sera appliqué si la copropriété n’a pas procédé à la coupure d’eau ou à la vidange de l’appareil alors que les résidents d’un appartement sont partis au cours de trois jours consécutifs minimums et que la panne a eu lieu pendant leur absence.

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Quel soutien est apporté par le Bureau Central de Tarification ?

Si le syndic de copropriété rencontre des problèmes pour faire assurer la copropriété auprès d’une compagnie d’assurance, il peut contacter le Bureau Central de Tarification (BCT).

Un copropriétaire ou un locataire peut également saisir cet organisme paritaire.

La procédure de saisie du BCT est fixée par le Code des assurances.

Cette procédure est gratuite. Elle apporte un soutien aux copropriétés qui se voient refuser la souscription à une assurance obligatoire.

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