Les différentes assurances de copropriété
Un immeuble en copropriété ou tout autre type de bâtiment dont l’appartenance est répartie entre plusieurs copropriétaires est régi par la loi du 10 juillet 1965. Si le bâtiment se décompose en parties communes et en parties privatives, l’ensemble d’entre elles doit obligatoirement faire l’objet de plusieurs types d’assurance afin que les résidents puissent être indemnisés en cas de sinistre, notamment.
Pour connaître la répartition des parties communes et privatives de l’immeuble, il convient de consulter le règlement de copropriété. Cela permet à chacun de savoir ce qu’il doit assurer. En effet, les parties privatives sont à usages exclusifs des copropriétaires et doivent être assurés par eux. Les parties communes font, quant à elles, l’objet d’un usage collectif et doivent être assurées par l’assurance de copropriété.
C’est le syndic de copropriété qui est mandaté par les copropriétaires pour la souscription de cette dernière.
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Les différents membres d’une copropriété |
Caractéristiques |
Type d’assurance nécessaire |
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Le syndicat des copropriétaires |
Il s’agit de l’ensemble des copropriétaires. Ils forment une personne juridique. |
responsabilité civile |
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Le conseil syndical |
Son rôle au sein de la copropriété est d’aider le syndic de copropriété à prendre des décisions en toutes circonstances et de s’assurer que le syndic de copropriété remplit correctement ses devoirs. Le conseil syndical se charge de représenter le syndicat des copropriétaires vis-à-vis du syndic de copropriété. |
une extension de garantie du contrat d’assurance de l’immeuble permet de garantir leur responsabilité en cas de faute ou de négligence |
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Le syndic de copropriété bénévole |
Qu’il soit bénévole ou professionnel, le syndic de copropriété représente les copropriétaires pour toutes les actions qu’il effectue. Choisi et désigné lors d’une assemblée générale des copropriétaires, il s’occupe ensuite de l’entretien de l’immeuble, des travaux, de la gestion des charges communes, mais aussi des domaines juridiques et administratifs de la copropriété.
C’est le syndic de copropriété qui doit souscrire au contrat d'assurance de la copropriété. |
responsabilité civile |
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Le syndic de copropriété professionnel |
obligation d’assurance de responsabilité civile professionnelle |
Le contrat d’assurance de la copropriété
Les deux principaux objectifs du contrat d’assurance de copropriété sont de couvrir :
- les dommages de l’immeuble ;
- la responsabilité civile de la copropriété.
A ce titre, il est primordial que le syndic de copropriété s’assure que l’assurance choisie mentionne bien une clause précisant que la compagnie d’assurance de la copropriété s’engage à ne se retourner ni contre le syndic ni contre un copropriétaire lorsque celui-ci peut être responsable d’un sinistre. il est d’ailleurs conseillé de veiller à ce que cette clause soit étendue aux locataires présents dans l’immeuble.
De plus, il est important que l’assurance voit les copropriétaires comme des tiers entre eux puisque l’ensemble des copropriétaires est un assuré de cette assurance collective. Cependant, si cela n’est pas précisé dans le contrat d'assurance, l’assureur pourra utiliser ce prétexte pour ne pas intervenir en cas de sinistres. Les copropriétaires ne seraient alors pas indemnisés pour les dégâts causés dans leur logement à cause d’un problème provenant des parties communes de l’immeuble.
Les dommages couverts par l’assurance de copropriété
La plupart des contrats d’assurance de copropriété permettent de couvrir les dommages suivants :
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Types de dommages |
Caractéristiques |
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Les sinistres |
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Les dégâts des eaux |
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Les catastrophes naturelles |
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Les catastrophes technologiques |
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Les intempéries sur les toitures |
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Les cambriolages |
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Les bris de glaces |
toutes les parois vitrées des parties communes (dont celles présentes entre des balcons ou terrasses mitoyens) |
Afin que la copropriété soit couverte de manière correcte, le syndic doit vérifier tous les points mentionnés dans le tableau précédent. Selon le budget des copropriétaires, le standing de l’immeuble et autres critères décisifs, des garanties complémentaires peuvent être nécessaires.
Les garanties complémentaires conseillées en copropriété
Pour certaines copropriétés, le contrat de base peut se révéler insuffisant et il existe pour cela des garanties complémentaires pour lesquelles la souscription peut être fortement conseillée. En effet, en cas de sinistre, la prise en charge des frais annexes peut largement soulager les résidents financièrement. Ainsi, lorsque le syndic de copropriété consulte différents assureurs afin de souscrire à un contrat d’assurance de copropriété, il peut s'intéresser aux garanties complémentaires suivantes afin que le contrat couvre :
- les frais d’honoraires de l’expert mandaté par l’assureur pour vérifier les causes et les dégâts en cas de sinistre ;
- les frais de recherche des fuites dans le cadre d’un dégât des eaux ;
- les dégâts électriques causés aux équipements à la suite d’une surtension ;
- les frais de relogement des résidents de l’immeuble en cas d’incendie,
- les frais de déblai des décombres, etc.
Certaines parties privatives de la copropriété peuvent parfois être incluses dans le contrat. Dans la plupart des cas, le contrat d’assurance de la copropriété couvrira uniquement les parties communes. Lorsqu’un syndic bénévole gère la copropriété, mieux vaut ajouter une garantie de protection de juridique au contrat d’assurance de la copropriété.
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La garantie de protection juridique |
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Les frais pris en charge |
Personne à l’initiative de la réclamation |
○ des huissiers ; ○ des avocats ; ○ des experts, etc. |
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Attention, le contrat d’assurance mentionne généralement des plafonds concernant tous les éléments pris en charge. |
Attention, ce type d’assurance ne vous sera d’aucune aide à l’encontre d’un copropriétaire. |
Parmi les garanties complémentaires, le syndic de copropriété peut également assurer les parkings de la copropriété, les espaces verts l’entourant, le portail, les digicodes, etc.
Comprendre le contrat d’assurance de la copropriété
Le contrat d’assurance est un document juridique complexe à appréhender. Pourtant, il est important que le syndic de copropriété prenne bien le temps de lire et de comprendre toutes les clauses afin d’éviter les mauvaises surprises en cas de sinistre.
Afin d’en faciliter au maximum la lecture, le contrat d’assurance de la copropriété est composé de différentes clauses regroupant les informations et conditions de manière organisée.
En principe, le contrat d’assurance de la copropriété sera, au minimum, composé des clauses suivantes :
- les conditions générales du contrat ;
- les conditions particulières et spécifiques au contrat ;
- les documents annexes.
Les conditions générales du contrat d’assurance de la copropriété se compose généralement d’un socle de base de garantie qu’il est possible de retrouver auprès de toutes les assurances de ce type. Il s’agit généralement :
- de la responsabilité civile ;
- de la couverture dommages ;
- des protections complémentaires.
Cela ne doit toutefois pas empêcher le syndic de copropriété de vérifier que ces garanties sont bel et bien présentes dans le contrat.
Les modes d’indemnisations en cas de sinistre et les raisons permettant à l’assureur de ne pas indemniser les assurés en cas de sinistre doivent faire l’objet d’une attention toute particulière.
Une assurance contre les risques de responsabilité civile (RC)
Le contrat d’assurance de la copropriété ne couvre pas la responsabilité civile des résidents, qu’ils soient copropriétaires résidents, copropriétaires bailleurs ou locataires. L’un de ces rôles est toutefois d’assurer la responsabilité civile du syndic de copropriété.
Si les syndics de copropriété professionnel souscrivent généralement à leur propre responsabilité civile professionnelle, les syndics de copropriétés bénévoles, quant à eux, ont tendance à prendre cette couverture au sein du contrat d’assurance de l’immeuble.
C’est la loi ALUR, en 2014, qui a rendu cette protection obligatoire. En effet, le syndic de copropriété endosse un rôle pour lequel cette assurance peut s’avérer nécessaire. Elle pourra notamment servir si les copropriétaires l’accusent de ne pas entretenir les parties communes comme il le devrait.
Le rôle de la responsabilité civile de la copropriété comprend notamment l’indemnisation des dommages corporels ou des dommages matériels engendrés :
- par l’immeuble (c’est-à-dire le bâtiment) ;
- ou les personnes travaillant au service du bâtiment (agents d’entretien, concierge, etc.).
La responsabilité civile de la copropriété permet de pouvoir des indemnités si un résident tombe dans les escaliers parce qu’ils étaient encore mouillés après le passage de l’agent d’entretien, par exemple.
Une assurance contre les dommages
C’est directement le règlement de copropriété qui impose ou non au syndic de copropriété de signer un contrat assurance contre les dommages auprès d’une compagnie d’assurance. Ce type d’assurance permet aux résidents d’obtenir une indemnisation lorsque le bâtiment est la victime d’un sinistre. Cette assurance est à la copropriété ce que le contrat multirisque habitation de chaque appartement est à leur propriétaire.
Une assurance contre les dommages couvre les dommages matériels causés par l’un des éléments suivants :
- les incendies ;
- les explosions ;
- les dégâts des eaux ;
- les dommages faits par la foudre ;
- les actes de terrorismes ;
- les tempêtes ;
- la grêle et la neige ;
- les bris de glace ;
- les cambriolages ;
- les catastrophes technologiques ;
- les catastrophes naturelles, etc.
La valeur de reconstruction et la valeur à neuf
La valeur de reconstruction et la valeur à neuf sont deux options entre lesquelles le syndic de copropriété va devoir choisir lors de la signature du contrat de copropriété. Cette option est très importante en cas d’incendie et sinistre similaire.
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Type d’indemnité |
Base du calcul |
Caractéristiques |
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La valeur de reconstruction |
la valeur réelle de l’immeuble |
Il s’agit du prix de reconstruction après déduction de l’état de vétusté de l’immeuble. La vétusté est déterminée par l’expert de l’assureur et est estimée en fonction :
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La valeur à neuf |
la valeur réelle de l’immeuble + une majoration |
Le calcul s’effectue exactement de la même manière. Toutefois, la base de calcul est majorée par un pourcentage négocié entre l’assureur et le syndic de copropriété. Le pourcentage de majoration maximum correspond à 25 % de la base de calcul, c’est-à-dire la valeur de reconstruction. |
Si le syndic de copropriété choisit un taux d’indemnisation correspondant à la valeur à neuf, le montant de la prime que les copropriétaires paient annuellement sera plus élevée que pour un taux d'indemnisation correspondant à la valeur de reconstruction.
Lorsque le niveau de vétusté de l’immeuble est trop important, il ne vous sera pas possible de bénéficier d’un contrat d’assurance avec une indemnisation en valeur à neuf.
Une assurance concernant les pertes indirectes
L’indemnisation des pertes indirectes fait partie des options auxquels le syndic de copropriété peut souscrire au nom des copropriétaires s’ils souhaitent bénéficier d’une couverture plus importante. Afin de bénéficier d’indemnités concernant leurs pertes indirectes, les copropriétaires devront toutefois être capables de fournir des justificatifs en cas de sinistre, sans quoi l’assureur pourra refuser le versement des indemnités.
L’assurance dommages-ouvrages
Une autre assurance couvre la copropriété selon le type de sinistre. Il s’agit de l’assurance dommages-ouvrages souscrites lors de la construction de l’immeuble. Attention, celle-ci n’a une durée de validité que de 10 ans. Elle a généralement été souscrite par le promoteur immobilier ayant fait réaliser les travaux. Cette assurance prend en charge les malfaçons effectuées pendant les travaux et dont les copropriétaires prennent connaissance à partir de la réception du bâtiment et pendant les 10 années qui suivent.
L’indemnité de l’assurance dommages-ouvrages couvre les réparations de ces malfaçons et permet de payer les travaux.
Evaluation du montant de la prime d'assurance de l'immeuble
La prime d’assurance de l’immeuble se calcule sur le même type de critère que toute autre assurance. Ainsi, le montant est défini en fonction de l’importance des risques auxquels la copropriété est exposée. Dans le cas d’une copropriété, seront pris en compte :
- la taille de l’immeuble ;
- la date de construction du bâtiment ;
- l’entretien de l’immeuble ;
- la nature des matériaux de construction ;
- le type d’équipements présents dans l’immeuble ;
- les risques naturels de la région ;
- la situation géographique du bâtiment, etc.
Majoration de la prime d’assurance de l’immeuble
Sachez notamment qu’il est tout à fait normal que la prime soit majorée pour la couverture des risques incendie, si, rez-de-chaussée de l’immeuble, se trouve un restaurant. Toutefois, dans un cas de figure comme celui-ci, les copropriétaires ont la possibilité d’imputer les frais de la majoration au propriétaire possédant le restaurant du rez-de-chaussée.
Sachez également que tout sinistre engendre ensuite une majoration de la prime d’assurance les années suivantes. Elle sera ensuite de nouveau dégressive d’années en années. Ainsi, lorsque vous souhaitez souscrire à un nouveau contrat d’assurance, la fréquence des sinistres et des besoins d’indemnisation seront pris en compte dans l’évaluation du montant de la prime d’assurance de l’immeuble. C’est aussi pour cette raison qu’il est déconseillé de prévenir l’assurance pour les petits dégâts.
En effet, seuls sont pris en compte les sinistres qui ont fait l’objet d’une déclaration auprès de l’assureur. Toutes les déclarations sont considérées qu’importe le fait que vous ayez obtenu une indemnisation ou non.
Juger de la qualité d’une assurance de copropriété
Pour juger de la qualité d’une assurance de copropriété lorsque le syndic compare plusieurs propositions de contrats proposées par différentes compagnies d’assurance, il ne doit pas s’arrêter au tarif demandé. En effet, ce n’est pas parce qu’une assurance est plus chère qu’elle couvre mieux qu’une autre. Ainsi, avant de faire son choix au nom des copropriétaires, il doit être très attentif à l’ensemble des dommages matériels et corporels couverts, mais aussi aux plafonds indiqués (montant maximum des indemnités en cas de sinistre) et au montant de la franchise (partie des dépenses restant à la charge de la copropriété en cas de sinistre) pour obtenir une indemnisation.
Lorsque le montant de la franchise est trop élevé, cela ne vaut pas forcément le coup de passer par l’assurance pour se faire indemniser en cas de sinistres et les dégâts deviendront alors à la charge des copropriétaires.
Le syndic de copropriété doit être particulièrement vigilant, puisqu’il n’est pas rare que les compagnies d’assurances enlèvent de leur contrat de base les éléments suivants :
- les faits intentionnels ;
- la couverture ;
- les sanctions pénales :
- les amendes et autres conséquences des sanctions pénales ;
- les vols ou cambriolages commis par un locataire ;
- les dommages causés par l’amiante, les moisissures toxiques, le plomb ou les champignons (directement ou indirectement) ;
- les désordres occasionnés par la neige, le vent, la grêle sur les biens positionnés à l’extérieur de la copropriété, etc.
Le syndic de copropriété ne doit surtout pas hésiter à mettre en concurrence la compagnie d’assurance régulièrement afin de bénéficier d’une assurance efficace en cas de sinistre à un prix qui convient aux copropriétaires.
Conditions de réductions des indemnités en cas de sinistres
Le syndic de copropriété devra également être extrêmement vigilant envers les potentielles restrictions de garantie du contrat d’assurance. En effet, il peut être mentionné dans le contrat qu’une réduction d’indemnité sera effective si les copropriétaires n’ont pas effectué les interventions d’entretien nécessaires. Cela peut notamment être le cas pour les indemnités couvrant le gel des appareils de chauffage et des canalisations. Pour de tels dommages, le contrat d’assurance indique parfois qu’une réduction d’indemnité sera appliqué si la copropriété n’a pas procédé à la coupure d’eau ou à la vidange de l’appareil alors que les résidents d’un appartement sont partis au cours de 3 jours consécutifs minimum et que la panne a eu lieu pendant leur absence.
Le soutien apporté par le Bureau central de tarification
Si le syndic de copropriété rencontre des problèmes pour faire assurer la copropriété auprès d’une compagnie d’assurance, il peut s’orienter vers le Bureau central de tarification (BCT). Un copropriétaire ou un locataire peut également saisir cet organisme.
La procédure de saisie de cet organisme paritaire est fixée par le code des assurances. Il s’agit d’une procédure gratuite qui permet de soutenir les copropriétés qui se voient refuser la souscription à une assurance obligatoire.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
S’en remettre à un courtier en assurance
Le syndic de copropriété peut se faire assister, voire se faire remplacer, s’il le souhaite par un courtier en assurance. Ce professionnel est spécialisé dans la souscription d’assurance de copropriété. Il est l’intermédiaire entre les différents assureurs et la copropriété et sait trouver la meilleure solution à un prix concurrentiel.
Le courtier en assurance se rémunère sur un pourcentage de ce qui est payé par les copropriétaires à l’assurance dans le cadre de la souscription. Ainsi, aucun frais supplémentaire n’est à prévoir pour les copropriétaires.
Si le courtier en assurance est capable d’obtenir des prix plus avantageux, c’est parce qu’il se charge de nombreuses copropriétés en parallèle. En apportant ainsi un lot d’assurés aux assureurs, il peut faire bénéficier aux copropriétés de remises intéressantes. De plus, il est bien plus au courant que le syndic de copropriété, dans bien des cas, notamment lorsqu’il est bénévole, des points à vérifier au niveau des contrats d’assurance afin que les résidents de l’immeuble n’aient pas de mauvaises surprises en cas d’incidents.
Le syndic de copropriété pourra s’en remettre à d’autres intermédiaires en assurance comme certains agents ou mandataires spécialisés dans le conseil.
