Les déperditions énergétiques en copropriété et l’audit énergétique

Que les charges soient communes ou individualisées en copropriété, les déperditions énergétiques du bâtiment peuvent jouer de mauvais tours aux copropriétaires, puisqu’elles ont aussi bien des répercussions sur le montant des charges que sur le confort de l’habitation, ainsi que sur la bonne santé du bâtiment. Dans une copropriété, où sont les déperditions énergétiques et comment les trouver ?

Les déperditions énergétiques en copropriété et l’audit énergétique

Les différents types de déperditions énergétiques

Les déperditions énergétiques provoquent un réel inconfort pour les résidents avec des sensations de courant d’air, des murs et des fenêtres qui accueillent la condensation, une humidité trop importante dans le logement, etc. Il existe 3 types de déperditions : les connectives, les radiatives et les convectives.

 

Les déperditions connectives

Les déperditions connectives ou conductives correspondant, par exemple, à un sol mal isolé. Pour les repérer, le professionnel qui réalisera le diagnostic utilisera des thermogrammes en températures vraies. Pour réaliser ce genre d’opérations, il est indispensable de maîtriser l’émissivité des matériaux présents, ainsi que leurs températures d’environnement radiatif.

 

Les déperditions radiatives

Pour les repérer, le professionnel qui réalisera le diagnostic utilisera une caméra thermique qui lui permet de visualiser ces déperditions radiatives. Le thermographe ne quantifie pas ces déperditions, il détermine leurs provenances. Ce que repère la caméra, ce sont les écarts de déperditions relatives en zone d’irrégularité, par rapport à une zone de référence, qualifiée de saine. Il s'appuie donc sur les températures apparentes.
Ces déperditions sont jusqu’à 3 fois moins importantes que les déperditions connectives, vues précédemment.

 

Les déperditions convectives

Les déperditions connectives se font par exfiltration. Elles concernent principalement les fuites et le système de renouvellement d’air, mais peut également concerner les déperditions au niveau du sol entourant le bâti.

 

Pour les repérer, le professionnel qui réalisera le diagnostic les détectera en effectuant des relevés d’infiltrométrie par visualisation en imagerie thermique en repérant leurs conséquences sur le bâtiment, ils se basent donc sur son étanchéité à l’air. La caméra thermique utilisée à cet effet localise les sources des déperditions en repérant les infiltrations d’air froid et les exfiltrations d’air chaud pour détecter les sources des déperditions.

Ce système ne permet pas de quantifier les déperditions.

 


La provenance des déperditions énergétiques

Les déperditions énergétiques de la copropriété peuvent aussi être qualifiées de déperditions économiques. Pour faire de réelles économies financières, il faut donc commencer par repérer ces déperditions avant de mettre en place les travaux de rénovation pour y remédier. Leur provenance dépend en majorité de failles dans l’isolation du bâtiment : soit par l’usure, soit à cause d’une isolation mal conçue.

 

Pourcentage de pertes énergétiques

Sources des déperditions

de 25 à 30 %

toiture et combles non-aménagées

de 20 à 25 %

murs et autre parois, fuites d’air et toute autre source de renouvellement d’air (comme les cheminées par exemple)

de 10 à 15 %

vitres, fenêtres et portes-fenêtres

de 7 à 10 %

planchers et plafonds séparant les appartements (le sol du rez-de-chaussée et le plafond de l’appartement du dernier étage peuvent être plus touchés que les autres)

de 5 à 10 %

ponts thermiques et autres problèmes de jointoiement entre différents matériaux

 


Mettre en place un audit énergétique

En fonction du nombre de lots de la copropriété, un audit énergétique ou un DPE collectif pourra être mis en place par le syndic de copropriété, au nom des copropriétaires. Le professionnel choisit doit parfaitement comprendre « l’écosystème » de la copropriété pour que son expertise soit de qualité et réponde au plus près de la réalité du bâtiment.

 

L’audit énergétique

Les copropriétés comptant un minimum de 50 lots doivent mettre en place un audit énergétique pour avoir accès à une estimation précise de la consommation annuelle du bâtiment. Le professionnel qui s’en charge doit, dans son compte-rendu, proposer des suggestions de travaux de rénovation pour que les performances énergétiques de l’infrastructure soient améliorées.

Lorsqu’un audit énergétique est mis en place, le professionnel interviendra sur l’ensemble du bâtiment : c’est-à-dire parties privatives et communes confondues. Cet audit concerne notamment les copropriétés dont le permis de construire a été établi avant le 1er juin 2001.

 

Le DPE collectif

Tout comme l’audit énergétique, le DPE collectif concerne aussi bien les parties communes que privatives de la copropriété. Les résultats concernant la consommation énergétique du bâtiment, réelle ou estimée, sont également accompagnés de recommandations concernant les rénovations du bâtiment.

 

La modélisation thermique, qu’est-ce que c’est ?

Lors d’un audit énergétique, il est possible de procéder à une simulation thermique dynamique par le biais de la modélisation. La modélisation thermique du bâtiment permet de calculer les performances thermiques de l’ensemble de l’infrastructure. Cette opération aide à identifier les sources d’exfiltration de la chaleur : par le toit, les murs, les fenêtres, la chaufferie, etc., mais aussi de déterminer quels travaux sont prioritaires par rapport aux autres, pour que les déperditions énergétiques soient réduites de manière significative. Par cette même intervention, une estimation peut être faite quant aux consommations d’énergie futures, après que les travaux aient été effectués, tout comme l’augmentation du confort qui sera ainsi procuré aux habitants et au rendement des travaux.

De nombreux critères doivent être pris en compte lors d’une telle opération parmi lesquels comptent l’usage du bâtiment, les apports solaires, les températures (intérieure et extérieure), la performance des éléments d’enveloppe du bâtiment, comme les murs et les fenêtres, par exemple, etc. Il existe deux grands types de modélisation thermique : la STS (simulation thermique statique) et la STD (simulation thermique dynamique).

 

Pour les logements collectifs, avoir recours à une STD est une nécessité dans les cas suivants :

  • pour une étude concernant le chauffage de l’immeuble en copropriété ;
  • pour les immeubles dont l’inertie est très lourde, c’est le cas des bâtiments construits entièrement en pierre ;
  • pour les immeubles dont l’inertie est très légère comme ceux construits en bois.
  • pour une copropriété dont plus de 20 % de la surface totale du bâtiment sont utilisés par des bureaux ou des commerces.

En copropriété, la modélisation thermique permet d’aiguiller les copropriétaires dans leur décision d’investissement concernant les travaux de rénovation énergétique.

 

Travaux de rénovation pour remédier aux déperditions énergétiques

Une fois les sources de déperdition énergétique repérées, il faut remédier aux problèmes en mettant en place des travaux de rénovation au sein de la copropriété.

 

Pour les combles

Si les combles et la toiture sont une source importante de déperditions énergétiques, il conviendra de refaire l’isolation en mettant en place différents matériaux comme de la laine de verre, de la laine de roche, de la laine de bois, ou encore du chanvre, de la laine de mouton, du textile recyclé, de la ouate de cellulose, etc.

Pour ce faire, les professionnels peuvent appliquer différentes techniques d’isolation.

 

Pour les murs

Une isolation par l’extérieur ou une isolation par l’intérieur peut être mise en place.

  • L’isolation par l’extérieur convient particulièrement pour les problèmes de condensation mais aussi lorsque de nombreux ponts thermiques ont été repérés. La surface habitable n’en est pas réduite et l’inertie thermique des murs est maintenue. Toutefois, les descentes de gouttières devront être intégrées à l’installation et les seuils devront être changés.
    Puisque l’aspect extérieur du bâtiment est modifié, une déclaration préalable de travaux ou un permis de construire sera nécessaire pour ce genre de travaux. Le syndic de la copropriété pourra se renseigner auprès de la municipalité dont le bâtiment dépend.
  • L’isolation par l’intérieur réduit la surface habitable et peut gêner certains aménagements déjà en place, comme les fenêtres au moment de les ouvrir par exemple. Les risques de ponts thermiques sont élevés si le retour d’isolant n’est pas correctement mis en place.
    Cependant, par le fait que la façade n’est pas modifiée, elle peut être avantageuse si la première solution s’est retrouvée infructueuse.

 

Pour les fenêtres

Le changement des fenêtres des logements de la copropriété doit être effectué en même temps que les autres travaux d’isolation afin que le remplacement de celles-ci soit réellement efficace. Il est notamment possible de bénéficier d’un CITE (crédit d’impôt pour la transition énergétique) pour ce genre de travaux.

 

Pour les planchers

Il est possible d’isoler les planchers des logements de la copropriété de différentes manières, soit par le bas, soit par le haut, soit entre les éléments constituant le plancher d’un logement et le plafond d’un autre. Le choix se détermine notamment en fonction de l’accessibilité. Il faut faire attention à ne pas créer de ponts thermiques.

 


Les obligations énergétiques des copropriétés

Depuis le 1er janvier 2017, l’isolation thermique des immeubles en copropriété est devenue obligatoire dès lors que des travaux de rénovation des façades extérieures sont mis en place au sein de la copropriété. Ces travaux « embarqués », rendus obligatoires par décret, ont pour but d’améliorer les conditions énergétiques de nombreux logements. Ainsi, ils sont notamment obligatoires dans les cas suivants :

  • lorsque la destination d’un espace de plus de 5 m² est modifié pour être aménagé et transformé en espace habitable ;
  • lorsqu’au moins 50 % de la couverture fait l’objet d’une réfection de toiture ;
  • lorsqu’au moins 50 % de la façade fait l’objet d’un ravalement.

Il existe toutefois certaines dérogations. Nous faisons le point sur le sujet dans notre guide : Les travaux d'isolation obligatoires en copropriété.

 

Les aides financières

Les travaux d’amélioration énergétique sont encouragés par des subventions et des aides financières soutenant ce genre de projets. Si ce type de travaux de rénovation coûte cher, ils sont toutefois un réel investissement pour les années à venir pour l’ensemble des copropriétaires de la résidence. De plus, les performances énergétiques sont un atout non-négligeable pour les copropriétaires bailleurs puisqu’ils attirent nombre de locataires.

Ainsi, la copropriété ou les copropriétaires peuvent bénéficier d’un crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) correspondant à 15 ou 30 % du coût total des travaux (équipements et main d’oeuvre compris), selon le type de travaux. D’autres aides sont cumulables avec celle-ci, il s’agit notamment de l’éco-prêt à taux zéro (plafond à 30 000 € sans intérêt), des aides de l’ANAH, de la Prime Energie et toutes les aides locales que peuvent proposer votre municipalité ou votre département.

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