Composition d’un jardin en copropriété
Les jardins en copropriété peuvent se matérialiser sous différentes formes. En effet, il peut s’agir de toits-terrasses, de jardins collectifs, de rez-de-jardin, de cours intérieures ou encore de tout espace vert au sein de la copropriété.
Ces zones naturelles peuvent alors se composer de divers éléments comme des pelouses, des arbres et arbustes, des plantations et massifs floraux ou encore des bassins, fontaines et autres allées piétonnes. Il est également possible de retrouver du mobilier de jardin.
Il faut aussi souligner que de plus en plus de copropriétés optent pour l’aménagement de potagers collectifs. C’est alors une zone d’échanges entre les occupants qui contribuent alors à son entretien.
Les jardins et espaces verts de manière générale en copropriété apportent un certain nombre d’avantages. Il est notamment possible de citer :
- amélioration de la qualité de l’air
- espaces d’échange qui favorise le lien social et la convivialité
- améliore le cadre de vie des habitants et est un véritable point d’attractivité pour la copropriété
- espaces de détente et de sérénité
- valeur ajoutée immobilière
Les différents types de statuts de jardins en copropriété
En copropriété, il est toutefois important de bien différencier les types de jardins. En effet, plusieurs statuts existent en la matière et conditionnent notamment l’accès et l’utilisation de ces espaces. Ainsi, il est possible de distinguer au sein d’une copropriété des jardins relevant des parties communes, des zones privatives ou encore des espaces considérés comme partie commune mais dont la jouissance est exclusive. Dans ce dernier cas, cela signifie que l’usage du jardin est privatif.
Il faut savoir que c’est le règlement de la copropriété qui définit la nature des jardins.
Notez donc que, par défaut, c’est-à-dire sans contre-indication dans ledit règlement, les jardins sont considérés comme partie commune. Dans ce cas, cela signifie que tous les copropriétaires peuvent y avoir accès et profiter de ces zones.
Il est aussi possible de trouver des jardins privatifs. Ce peut notamment être le cas pour des espaces verts situés en rez-de-jardin ou encore des toits-terrasses. Ils sont dits privatifs car ils le sont depuis leur origine ou bien parce qu’ils ont été achetés par un copropriétaire, directement auprès du syndicat. Dans ce cas, l’usage est exclusivement privé.
Enfin, le dernier cas de figure est celui d’un jardin relevant d’une partie commune mais dont la jouissance est exclusive. Plus concrètement, cela signifie que l’appartenance de ces zones est bien celle de la copropriété mais l’usage est destiné à un ou plusieurs copropriétaires.
Pour qu’un jardin soit considéré comme privatif, il faut que cela soit spécifié dans le bail de location ou dans le titre de propriété en cas d’achat du bien en question.
Entretien des jardins en copropriété : le rôle du syndic
Dès lors qu’il s’agit de jardins qualifiés d’espaces communs, c’est au syndic d’entrer en jeu en matière d’entretien. Il est vrai que les espaces verts nécessitent une attention particulière en termes d’entretien, notamment pour éviter une prolifération trop importante des végétaux mais aussi pour garantir le bon état de santé de ces derniers. C’est aussi un enjeu sanitaire pour la copropriété pour éviter le développement de parasites liés à une flore trop luxuriante.
L’entretien courant consiste donc à tondre, désherber, arroser, planter, bêcher, tailler, élaguer, évacuer les déchets verts, etc.
Pour réaliser ces tâches, il est alors possible d’opter pour le recours à un prestataire externe comme une société spécialisée dans les espaces verts ou bien pour la mise en place d’un planning permettant de désigner les copropriétaires à tour de rôle pour assurer l’entretien des extérieurs.
Pour désigner une entreprise, la décision devra se prendre lors d’un vote à la majorité simple, c’est-à-dire selon l’article 24, lors d’une AG. Le type de prestations sera déterminé ainsi que le professionnel qui interviendra. Dans ce cas, il faudra présenter plusieurs devis de différentes entreprises.
Pour ce qui est du coût de cette prestation, il sera réparti entre les occupants par le biais des charges de copropriété. De manière générale, l’entretien des jardins en copropriété représente 25 % du montant total des charges. Le décret du 26 août 1987 indique que les frais en lien avec l’entretien des espaces verts entrent dans le cadre des charges locatives récupérables. Il est ici question des travaux courants. Pour ce qui est des travaux d’élagage par exemple, ils ne sont pas compris dans ces charges. Les frais sont alors directement supportés par les copropriétaires.
Locataire : quid de l’entretien du jardin privé ?
Lorsque le jardin est à usage privatif et que l’occupant est locataire, il est de son devoir d’entretenir l’espace extérieur. Toutefois, lors de sa prise de bail, le propriétaire est dans l’obligation de louer un logement décent mais également un logement dont le jardin est entretenu.
Ainsi, selon la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit effectuer l’entretien courant de l’extérieur, c’est-à-dire :
- la tonte de la pelouse
- la taille des haies et arbustes
- l’élagage des arbres
- le désherbage, démoussage et autres entretiens des sols de type terrasses ou allées
Il existe aussi la possibilité que le propriétaire fasse intervenir un professionnel de manière régulière. Toutefois, le coût des services de ce dernier est directement imputé au locataire. Certains travaux exceptionnels, qui sortent du cadre de l’entretien courant peuvent être du ressort du propriétaire. C’est notamment le cas lorsqu’il faut abattre un arbre par exemple.
Aménagement d’un jardin en copropriété : ce qu’il faut savoir
Pour ce qui est de l’aménagement d’un jardin en copropriété, cela dépend également de la nature du jardin.
Ainsi, pour un jardin relevant des parties communes, l’aménagement des espaces verts est à la main du syndic. Il n’est donc pas possible qu'un ou plusieurs copropriétaires mettent des choses en place sans que cela n’ait été validé lors d’une assemblée générale des copropriétaires.
Il faut savoir que si un occupant décide de planter un arbre par exemple, cela peut s’apparenter à une tentative d’appropriation des parties communes sans autorisation. Ce dernier s’expose alors à une possibilité de mise en demeure par le syndic.
La création d’espaces verts au sein des parties communes d’une copropriété ou encore des travaux d’amélioration desdits espaces sont soumis à un vote à la majorité absolue de l’article 25 en AG.
De plus, il faudra que ces travaux respectent les conditions indiquées dans le règlement de la copropriété. Il est vrai que des dispositions peuvent y être spécifiées comme l’interdiction de certains végétaux ou autres.
Pour ce qui est des jardins privatifs en copropriété, les locataires/propriétaires ont le droit d’effectuer de légers aménagements selon l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965. Plus concrètement, cela signifie que les occupants devront veiller à entretenir leurs végétations dans un premier temps mais également de ne mettre en place que des aménagements n’entraînant pas de nuisances avec le voisinage. Dans le cadre où ils souhaitent réaliser des aménagements plus conséquents, cela devra faire l’objet d’un point à l’ordre du jour d’une AG.
De la même manière, il est possible à un ou plusieurs copropriétaires disposant d’un lot au sein des locaux, de demander la jouissance exclusive des parties extérieures communes qui sont attenante à ce lot. Pour obtenir cette jouissance privative, il faut réunir l’AG et respecter un vote à la double majorité, selon l’article 26. Si le vote est favorable, les frais d’entretien découlant de ces parties reviendront alors au copropriétaire faisant la demande.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Réglementation sur la végétation en copropriété
Dès lors que l’aménagement des jardins en copropriété est d’une certaine ampleur, il faudra obtenir un une déclaration de travaux ou un permis de construire auprès des services d’urbanisme de la mairie. Ce peut notamment être le cas pour l’abattage d’arbres par exemple.
Les jardins en copropriétés sont également soumis à des réglementations en matière environnementale. Il est ici question de protéger certaines variétés de végétaux ou d’animaux notamment.
Enfin, il faudra veiller à respecter à ne pas nuire au voisinage notamment avec l’ombrage. Il faudra pour se faire, prendre en compte la mitoyenneté.
Le développement durable est au cœur des préoccupations de tous. C’est pourquoi nombre de copropriétés optent pour des pratiques plus respectueuses de l’environnement pour l’entretien et l’aménagement de leurs jardins. Cela se matérialise notamment en choisissant des végétaux locaux, en récupérant les eaux pluviales ou encore ou préférant des techniques d’entretien plus écologiques.
Pour la plantation de végétaux, là aussi, quelques prérogatives sont à connaître. En effet, pour les arbres dont la hauteur est de moins de 2m, ils peuvent être placés à 50 cm de la limité de propriété. Cette distance est de 2m pour les haies dépassant une hauteur de 2m. Toutefois, il se peut que certains règlements, voire consignes d’urbanisme disposent de contre-indications en la matière. Il est alors indispensable de vérifier le règlement de la copropriété et de se rapprocher de la mairie pour savoir ce qui est autorisé ou non à ce sujet.
