Maison en copropriété : règles, fonctionnement et conseils

Avant d’investir dans l’achat d’une maison en copropriété, il est conseillé de se renseigner sur les règles et le système de fonctionnement par lesquels elle est régie. En effet, investir dans un pavillon individuel plutôt que dans un appartement situé dans un immeuble mérite réflexion. Une copropriété possède un fonctionnement particulier.

Maison en copropriété : règles, fonctionnement et conseils

La copropriété horizontale

La copropriété verticale, son système de fonctionnement et ses règles sont le format classique qui va de soi lorsque l’on parle de copropriété. Dans ce cas-là, la copropriété s’étend généralement à l’ensemble d’un immeuble à usage d’habitation. Les lots peuvent également abriter certaines professions libérales ou des commerces au rez-de-chaussée.

Les copropriétaires disposent alors de droits de propriété sur un ou plusieurs appartements de manière individuelle et ont tous accès aux parties communes pour lesquelles ils se partagent les frais à hauteur de leurs tantièmes. Toutefois, un système similaire existe pour des regroupements de maisons, on parle alors de copropriété horizontale.

 

Définition

Lorsqu’une même parcelle de terrain accueille plusieurs maisons individuelles, il est question de copropriété horizontale. On parle également de copropriété pavillonnaire. Le terrain commun est alors divisé en zones de jouissance entre les différents copropriétaires. Les maisons en copropriété restent un système assez rare et demeurent une méthode caractéristique des zones urbaines ayant été construites entre les années 1960 et 1980.

Les maisons en copropriété sont aussi un phénomène qui peut être observé dans le cas d’une succession en indivision.

 

L’indivision de la propriété

Le fait que le terrain ne soit pas divisé signifie également que le foncier ne l’est pas, on parle alors de propriété indivise entre les différents copropriétaires. Ainsi, lors de l’achat d’une maison en copropriété, ce n’est pas un titre de propriété qui est acquis par l’acheteur, mais une quote-part de la copropriété. C’est cette quote-part qui correspond au droit de jouissance exprimé plus haut.

 

Réglementation et législation

C’est la loi 65-557 du 10 juillet 1965 qui donne la définition de ce qu’est une « copropriété » aux yeux de la loi. Sont ainsi considérés comme tel « tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. »

Cette loi explique qu’il existe deux systèmes de copropriété : avec un fonctionnement vertical ou horizontal. Elle explique également que des personnes physiques ou morales peuvent en être les propriétaires.

Ainsi, leur seule différence est leur configuration géométrique. Le mode de fonctionnement et le principe juridique sont similaires.

 

L’ensemble des textes législatifs régissant les copropriétés sont les suivants :

  • la loi du 10 juillet 1965 ;
  • son décret d'application du 17 mars 1967 ;
  • la loi Alur du 24 mars 2014 (Accès au Logement et pour un Urbanisme Rénové).

 

Maison en copropriété vs. lotissement

Il ne faut pas confondre le principe de maisons en copropriété à celui d’un lotissement. Au contraire, le système de copropriété horizontale vise notamment à éviter les règles concernant les lotissements. Voici les différences principales :

 

Caractéristiques

Maisons en copropriété

Lotissement

Le terrain

est une propriété commune à l’ensemble des copropriétaires.

est une propriété individuelle du propriétaire de la maison.

Le propriétaire du foncier

l’indivision fait que tous les copropriétaires sont propriétaires du foncier de manière commune.

l’acheteur de la maison devient le propriétaire du foncier de celle-ci.

Les parties communes et les équipements communs

sont obligatoires, elles impliquent des charges communes.

sont facultatives, s’il n’y en a pas, il n’y aura donc pas de charges communes.

La gestion

est assurée par le syndic de copropriété.

doit être assurée par une association syndicale libre qui doit obligatoirement être constituée pour la gestion des espaces communs.

Les règles

sont fixées dans le règlement de copropriété,

sont définies par le cahier des charges rédigé par le lotisseur (promoteur immobilier).

 

Toutefois, pour un lotissement, le promoteur immobilier doit obtenir une autorisation pour pouvoir diviser le terrain en parcelles, faute de quoi il sera obligé d’opter pour un système de maisons en copropriété. Il s’agit du permis d'aménager un lotissement.

 


Système de fonctionnement

Les copropriétés dites horizontales ont un système de fonctionnement similaire à celui des copropriétés verticales puisque la prise de décision en assemblées générales par les copropriétaires, portant sur les décisions à prendre concernant les espaces communs, s’organisent de manière similaire et sont le trait majeur de distinction des copropriétés.

 

Les parties communes d’une copropriété horizontale

Contrairement à une copropriété verticale, les parties communes ne concernent pas les couloirs, le hall d’entrée, les escaliers, les ascenseurs et autres équipements communs présents dans les copropriétés verticales.

Chaque maison en copropriété appartient à un propriétaire distinct. Les parties communes du terrain concernent la voirie, une éventuelle piscine ou autres équipements sportifs à destination des résidents de la copropriété.

 

Constitution de la copropriété

La copropriété horizontale est constituée de plusieurs parties privatives :

  • chaque maison ou pavillon appartient à un propriétaire.

Et parties communes :

  • les portions de terrain sur lesquelles sont construites les maisons ;
  • la voirie ;
  • les équipements techniques ;
  • les bâtiments collectifs ;
  • les parcs ;
  • une piscine, un court de tennis, les aires de jeu, etc.

 

Comme pour une copropriété verticale, la répartition entre les différents copropriétaires se fait au titre de leur quote-part des parties communes défini et calculé par rapport à la valeur du lot.

 

Sachez que sur le cadastre, les parcelles d’un terrain en copropriété horizontale peuvent être découpés, il s’agira toutefois bel et bien d’une partie commune. Le « terrain d’assiette » sur lequel est construit un pavillon n’appartient pas au propriétaire de la maison en copropriété mais bien à l’ensemble des copropriétaires.

Le terrain d’assiette est en effet considéré comme une partie commune à usage exclusif du propriétaire de la maison.

 

La répartition des charges

C’est en fonction de la surface privée appartenant à un copropriétaire qu’est déterminé son montant de charges à payer. Ainsi, plus un copropriétaire dispose d’une surface privée importante, plus sa part de charge est élevée et plus il possède de voix en assemblée générale.

 


Gestion d’une copropriété horizontale

La gestion de la copropriété est assurée par un syndic de copropriété qui est désigné par les copropriétaires. Dans les toutes petites copropriétés, l’un d’eux en prend parfois la charge à titre bénévole. Dans la majorité des cas, un syndic professionnel est choisi.

 

Régime juridique

Le régime juridique des copropriétés relève de la loi de 1965. Un règlement intérieur et un cahier des charges permettent de régir les droits et les obligations de chaque copropriétaire au sein de ce système de fonctionnement. Un état descriptif de division permet de savoir comment sont répartis les lots entre les différents propriétaires.

 

Le syndic de copropriété et ses missions

Dans une copropriété horizontale, le syndic de copropriété doit s’occuper :

  • de l’installation des éclairages ;
  • de l'entretien de la clôture délimitant la copropriété ;
  • de l’entretien du jardin commun ;
  • de la gestion du budget annuel de la copropriété ;
  • de l’aménagement du parking, etc.

 

Le conseil syndical : élection et rôle

Le syndic de copropriété ne gère pas seul la copropriété. Ainsi, un conseil syndical doit être élu pour assister le syndic dans ses missions mais également pour contrôler sa gestion de la copropriété. Il se compose de copropriétaires. Pour avoir une valeur juridique, il est obligatoire d’immatriculer le conseil syndical au registre d’immatriculation de copropriété.

C’est ce conseil syndical qui sera présent lors des assemblées générales organisées par le syndic et procédera au vote des points portés à l’ordre du jour. La loi impose qu’une assemblée générale doit obligatoirement être organisée une fois par an.

 

Acheter une maison en copropriété

Lorsqu’un acquéreur choisi d’acheter une maison en copropriété, il doit se renseigner sur plusieurs points concernant le lot avant de faire son choix. En effet, il doit notamment prendre en compte les charges communes mensuelles qu’il devra payer.

 

Consultez les derniers procès-verbaux

Il est notamment conseillé de s’adresser au syndic de copropriété, via le vendeur du bien, afin d’obtenir les procès-verbaux des 3 dernières assemblées générales. Ceux-ci vous permettront de savoir à quoi vous attendre en termes d’ambiance générale dans la copropriété. Ceux-ci vous permettront également de vous informer quant aux échéanciers des travaux réalisés, mais aussi ceux prévus dans les mois ou années futurs et auxquels il vous sera demandé de participer financièrement.

 

Un bon argument pour négocier le prix du bien

Si vous êtes intéressé par l’achat d’une maison en copropriété, sachez que l’acquisition d’une maison individuelle ne vous donnera pas tous les droits sur le terrain, puisqu’il sera propriété commune, ce qui ne vous permettra pas forcément, par exemple, de procéder à une extension de votre logement.

Ce système de gestion peut donc être un excellent argument pour faire baisser le prix du bien lors de la négociation d’acquisition. En effet, les limites d’évolution du bien sont un vrai critère à prendre en compte dans le prix.

 


Réaliser des travaux dans une maison en copropriété

Le propriétaire d’une maison en copropriété ne peut pas réaliser des travaux, sur le plan juridique, de manière aussi aisée que le propriétaire d’une maison individuelle autonome. En effet, pour mener à bien son projet de rénovation, de transformation ou d’agrandissement de sa maison, l’assemblée générale devra obligatoirement être réunie afin que le projet leur soit soumis. Après délibération et vote, il faudra que le projet soit approuvé à l’unanimité pour que le copropriétaire ait l’autorisation de réaliser ses travaux.

Ce sera notamment le cas, si vous souhaitez construire un abri de jardin ou une véranda, du fait de l’impact sur les parties communes.

 

Une autorisation préalable de l’assemblée générale sera également nécessaire pour des travaux n'affectant pas les parties communes.

 

Sortir d’une copropriété horizontale

La copropriété horizontale est souvent un système perçu comme contraignant par les propriétaires concernés et il n’est pas rare que certains d’entre eux souhaitent en sortir. Dans certains cas, il est en effet possible de sortir d’une copropriété horizontale sans avoir à vendre la maison et déménager.

 

La sortie individuelle d’un copropriétaire

Pour cela, l’aval des copropriétaires est nécessaire et une contrepartie financière sera à prévoir puisque la répartition des charges entre les autres copropriétaires risque d’être impactée. Toutefois, pour que cela soit possible, un autre critère est à prendre en compte : il faut que la division du sol soit autorisée.

C’est l'article 28 de la loi L 65-557 du 10 juillet 1965 qui permet de mettre en place la procédure de scission pour la sortie à titre individuel d’un copropriétaire.

Le vote permettant d’obtenir l’aval de la copropriété correspond à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires, soit la moitié d’entre eux, plus un.

 

La sortie complète de tous les copropriétaires

Une alternative consiste en la sortie complète de tous les copropriétaires. Dans ce cas de figure, la copropriété disparaît et le terrain est divisé en parcelle entre tous les copropriétaires. Pour cela, l’assemblée générale devra atteindre un vote unanime.

La décision des copropriétaires visera donc à clore l’état de copropriété. Si des équipements communs existaient, une structure intermédiaire devra être prévue pour sa gestion.

 

Division de la propriété

Pour savoir s’il est possible de diviser de la propriété, il faut consulter l’avis de la mairie en termes de règles d’urbanisme auxquelles le terrain est soumis. Un géomètre pourra également vous renseigner sur le sujet et vous aider à diviser le terrain.

 

Revendre une maison en copropriété

Indépendamment de l’avis des copropriétaires, s’il n’est pas possible de diviser le terrain selon les règles d’urbanisme, l’alternative sera de vendre votre maison en copropriété. C’est alors son droit de jouissance que revend le copropriétaire.

Toutefois, sachez que revendre une maison en copropriété est généralement plus complexe que de revendre une maison individuelle non soumise au système de copropriété puisque les particuliers sont généralement en quête d’indépendance lorsqu’ils souhaitent investir dans un pavillon. Ainsi, les contraintes de copropriété peuvent limiter le nombre d’acquéreurs intéressés par le bien.

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